Según el índice Case-Shiller, los precios de la vivienda han aumentado un 44% desde febrero de 2020. Eso es sólo una media, por supuesto, y algunos mercados han visto aumentos de precios muy superiores. Sin embargo, incluso en los mercados inmobiliarios del centro de América —donde los precios de la vivienda son supuestamente más razonables que en las costas— los precios se han disparado. En Cleveland, por ejemplo, el índice ha subido un 40% desde principios de 2020. Durante el mismo periodo, el índice subió un 50% en Atlanta y un 33% en Chicago. Este tipo de inflación de precios no es simplemente producto de la oferta física de viviendas. La demanda de vivienda se ha visto enormemente inflada por casi quince años de mínimos históricos en los tipos de interés, seguidos de inmensos flujos de dinero de nueva creación durante el Pánico Covid. Como ha señalado el economista Brendan Brown, aunque el crecimiento de los precios al consumo pareció bajo de 2008 a 2020, los efectos de la inflación monetaria han sido visibles durante mucho tiempo en la inflación de los precios de los activos (por ejemplo, los precios de la vivienda).
No es de extrañar, pues, que los impuestos a la propiedad también suban. Afortunadamente para los propietarios, los impuestos a la propiedad no han seguido hasta ahora el ritmo de los precios de mercado. Según un informe de abril de la empresa de análisis inmobiliario ATTOM,
En 2022 se recaudaron 339.800 millones de dólares en impuestos a la propiedad de viviendas unifamiliares, un 3,6% más que los 328.000 millones de 2021. El aumento fue más del doble del crecimiento del 1,6% en 2021, aunque menor que el aumento del 5,4% del año anterior.
El informe también muestra que el impuesto medio sobre las viviendas unifamiliares en EE.UU. aumentó un 3% en 2022, hasta 3.901 dólares, tras subir un 1,8% el año anterior.
A nivel estadual y local, algunas subidas del impuesto a la propiedad residencial se han disparado. Michigan, por ejemplo, ha subido los impuestos a la propiedad a niveles nunca vistos en 28 años. Algunos gobiernos locales están subiendo los impuestos a la propiedad en un 20% o más. En muchas zonas, sin embargo, los aumentos del impuesto a la propiedad residencial ni siquiera han seguido el ritmo de la inflación. Entonces, si los precios de la vivienda están subiendo una media del 40% o más, ¿por qué la recaudación del impuesto a la propiedad residencial no se acerca? Gran parte de la razón de estos aumentos relativamente modestos es el hecho de que las valoraciones del impuesto a la propiedad residencial no son instantáneas, sino que sólo se modifican a intervalos a menudo largos. En otras palabras, muchos propietarios de viviendas pueden encontrarse con que todavía hay muchas malas noticias relacionadas con el impuesto a la propiedad residencial. Realtor.com informa, por ejemplo:
Los impuestos a la propiedad residencial han subido o están a punto de subir porque las administraciones locales aprovechan el aumento del precio de la vivienda de los últimos años. Y los propietarios de viviendas que tienen que hacer frente a estas subidas disponen de pocos recursos.
«La mayoría de la gente debería esperar un aumento del impuesto a la propiedad residencial», afirma Carl Davis, director de investigación del Instituto de Fiscalidad y Política Económica. «Ahora mismo estamos viendo cómo las valoraciones [de las propiedades] se ponen al día con el mercado. Ese proceso seguirá desarrollándose en los próximos años». Las administraciones locales se enfrentan al aumento de los costes como todo el mundo. Y el salvaje crecimiento de los precios durante la pandemia del COVID-19 ha brindado a los municipios una oportunidad de oro para hacer algo al respecto.
Kiplinger’s señala que los gobiernos estaduales y locales harán todo lo posible por traducir el aumento del precio de la vivienda en más ingresos:
Los propietarios de viviendas en zonas en las que el valor de la vivienda se ha revalorizado significativamente deben estar preparados para la posibilidad de que su jurisdicción local aumente las tasas para equipararlas a las valoraciones más altas, incluso cuando las ventas de viviendas se hayan estabilizado, dicen los expertos. Para las administraciones locales, la inflación ha elevado el coste de todo, desde los salarios de los empleados públicos hasta el material escolar. Además, tras la pandemia del COVID-19, los propietarios de locales comerciales se enfrentan a un gran número de vacantes, lo que ha provocado un descenso de los ingresos procedentes de estas fuentes.
Ese último detalle es notablemente ominoso: cualquiera que haya prestado atención al sector inmobiliario sabe que el sector inmobiliario comercial se está «deteriorando» y se esperan más malas noticias. Eso significa que es probable que los responsables políticos recurran al sector inmobiliario residencial para llenar el vacío.
Otra razón por la que los impuestos a la propiedad residencial no han seguido el ritmo de los precios de la vivienda es que existe presión política para que no lo hagan. En algunas jurisdicciones, por supuesto, los responsables políticos tienen carta blanca para subir los impuestos a un ritmo desorbitado. Pero en muchas zonas, los contribuyentes se resistirán de corazón si se les dice que se preparen para una subida del 20% o el 30%. Por otra parte, los responsables políticos casi siempre pueden salirse con la suya con la política menos obvia de no bajar los impuestos a la propiedad, incluso cuando caen los precios de la vivienda. No debemos depositar ninguna esperanza de bajar los impuestos en la caída de los precios de la vivienda que se produciría con una recesión o una crisis financiera. Esto se debe a que «[e]unque el valor de las propiedades disminuya, la factura del impuesto a la propiedad residencial no suele bajar. En su lugar, los gobiernos suelen aumentar el porcentaje al que se gravan las viviendas para compensar el déficit causado por los valores más bajos.»
El impuesto a la propiedad residencial es especialmente perjudicial para los desempleados, los pobres y los ancianos
Más de un libertario cascarrabias ha descrito el impuesto a la propiedad residencial residenciales como «el alquiler que pagas al gobierno por vivir en tu propia casa». Esto no está mal. Además, los impuestos a la propiedad residencial pueden ser especialmente devastadores en épocas de tensión económica, mucho más que los impuestos a la renta.
Por ejemplo, a medida que la economía empeora, podemos esperar que aumenten las tasas de desempleo y que los ingresos reales caigan aún más de lo que ya lo han hecho en los dos últimos años. Ahora bien, en lo que respecta al impuesto a la renta, un descenso de los ingresos suele significar una reducción de la factura. Sin embargo, ¿bajan nuestros impuestos a la propiedad cuando perdemos un empleo o sufrimos un recorte salarial? Casi seguro que no. De hecho, si las nuevas tasaciones se producen al final de un periodo inflacionista, los propietarios pueden verse afectados por un nuevo aumento de los impuestos a la propiedad justo cuando empeora la situación laboral. El siguiente paso, por supuesto, puede ser trasladar a toda la familia al sótano de sus padres ancianos.
Ni siquiera sus padres ancianos están a salvo de los impuestos a la propiedad, por supuesto. Son uno de los impuestos más perjudiciales para las personas mayores con ingresos fijos. Los jubilados dependen de sus ahorros e inversiones, o de las transferencias públicas de los asalariados. Los ingresos totales de los jubilados suelen ser mucho más bajos que durante sus años de asalariados. Esto se traduce en un ahorro en el impuesto a la renta, pero el aumento de los precios de la vivienda y de los impuestos a la propiedad puede obligarles a abandonar sus hogares. Este fenómeno también provoca una mayor rotación en los barrios. Esto conlleva importantes costes sociales documentados, ya que los refugiados del impuesto a la propiedad residencial dejan tras de sí redes sociales fracturadas en barrios donde los residentes dependen unos de otros tanto para el apoyo social como económico. De hecho, la izquierda puede condenar el aburguesamiento, pero no tiene ningún problema con el aumento de los impuestos a la propiedad, que acelera el aburguesamiento quizás más que cualquier otra política. Las ejecuciones hipotecarias son una forma segura de deshacerse de los ancianos y de los residentes con bajos ingresos de un barrio en proceso de gentrificación.
Algunos estados han introducido leyes de «homesteading» y políticas similares diseñadas para limitar los aumentos de los impuestos a la propiedad para las personas mayores de cierta edad. Esto no hace más que atenuar el impacto del aumento de los impuestos a la propiedad. Incluso pequeños aumentos pueden ser desastrosos para las personas mayores o discapacitadas, que tienen pocas opciones de aumentar sus ingresos para hacer frente a la factura fiscal.
No hay impuesto neutro
Nada de lo que escribo aquí debe interpretarse como una afirmación de que los impuestos a la propiedad son objetivamente el «peor» tipo de impuesto. Como ha demostrado Murray Rothbard, no existe ningún impuesto neutro y cada tipo de impuesto tiene sus propios efectos empobrecedores. No existe ningún impuesto que no reduzca nuestra utilidad al tomar una parte de nuestra riqueza y gastarla en cosas que no gastaríamos nosotros mismos.
Sin embargo, tampoco podemos decir que los impuestos a la propiedad sean «mejores» que, por ejemplo, los impuestos a la renta. Los impuestos a la renta tienen sus propios problemas específicos. Sin embargo, como hemos visto, los impuestos a la propiedad residencial atacan una de las necesidades y activos más fundamentales en la vida de una persona, es decir, la vivienda, de una manera que no lo hace el impuesto a la renta.
Además, centrarse en los impuestos estaduales a la renta como el «peor» impuesto estadual puede llevar a algunos a restar importancia de forma inapropiada a los verdaderos costes de los impuestos a la propiedad. Por ejemplo, a los estados que no tienen impuestos a la renta, como Texas, les gusta promocionar este hecho como si la falta de un impuesto a la renta hiciera que Texas estuviera más o menos libre de impuestos. Esto, por supuesto, no es ni remotamente cierto. Texas tiene la tercera presión fiscal sobre la propiedad más alta del país, sólo por detrás de Nueva Jersey y Nueva Hampshire, y sólo ligeramente mejor que Illinois. (New Hampshire tampoco tiene impuesto a la renta.) Esto no es una recomendación para que Texas adopte un impuesto a la renta, por supuesto. La ausencia de un impuesto a la renta tiene sus ventajas. Pero todos los gobiernos lucharán por obtener ingresos fiscales de algún sitio, y es probable que los impuestos a la propiedad sean una fuente muy lucrativa de ingresos fiscales en los próximos años. Es sólo otra carga creciente que soportamos en nuestra época de dinero fácil e inflación de precios.
