El viernes, la firma de corretaje de bienes raíces residenciales Redfin publicó nuevos datos sobre los precios de la vivienda, mostrando que los precios cayeron un 0,6 por ciento en febrero, año tras año. De acuerdo con los números de Redfin, esta fue la primera vez que los precios de las viviendas en realidad cayeron desde 2012. La caída interanual fue arrastrada por descensos especialmente grandes en cinco mercados: Austin (-11%), San José, California (-10,9%), Oakland (-10,4%), Sacramento (-7,7%) y Phoenix (-7,3%). Según Redfin, el pago mensual típico de una hipoteca se sitúa ahora en la cifra récord de 2.520 dólares.
Las cifras de Redfin llegan unos días después de que el índice Case-Shiller de precios de la vivienda mostrara una mayor ralentización del crecimiento de los precios de la vivienda desde finales del año pasado. El mercado esperaba que el índice de 20 ciudades de diciembre fuera del -0,5% intermensual y del 5,8% interanual. Pero las cifras fueron peores (desde la perspectiva del vendedor) de lo que se esperaba. En diciembre —el mes más reciente del que se dispone de datos—, el índice registró un descenso intermensual del -1,5% (desestacionalizado) y un aumento interanual del 4,6% (sin desestacionalizar).
En la mayoría de los casos, el mercado, en rápida desaceleración, se enfrenta a vientos en contra debido al aumento de los tipos de interés, incluida la hipoteca fija estándar a 30 años, que ha vuelto a superar el 6%. Esto pone la propiedad de la vivienda fuera del alcance de muchos compradores por primera vez, y también es un gran desincentivo para los propietarios actuales a «moverse» en casas de mayor precio, ya que cualquier nuevo hogar vendría con una tasa de hipoteca mucho más alta que estaba disponible hace un año.
No es sorprendente que la demanda de nuevas hipotecas haya caído en picado. CNBC informó la semana pasada:
Las solicitudes de hipotecas para la compra de una vivienda cayeron un 6% la semana pasada en comparación con la anterior, según el índice desestacionalizado de la Asociación de Banqueros Hipotecarios. El volumen fue un 44% inferior al de la misma semana hace un año, y se sitúa ahora en el nivel más bajo de los últimos 28 años.
Así pues, las ventas han caído y, al menos según Redfin, los precios también. Esto es lo que deberíamos esperar ver en cualquier entorno en el que el mercado inmobiliario no esté siendo alimentado incesantemente por el dinero fácil del banco central. Después de todo, el dinero fácil para los mercados inmobiliarios había sido la historia principal desde 2009. En los últimos meses, sin embargo, la Fed ha permitido que los tipos de interés suban al tiempo que ha pausado sus esfuerzos por añadir más valores respaldados por hipotecas (MBS) a su cartera. Sin esos apoyos clave de los responsables políticos, el mercado inmobiliario simplemente carece de la demanda de mercado necesaria para sostener un rápido crecimiento. Contrariamente a lo que innumerables corredores hipotecarios y agentes inmobiliarios se dicen a sí mismos y entre sí, hay muy poco capitalismo en los mercados inmobiliarios. Es un mercado totalmente adicto y dependiente de los continuos estímulos y subvenciones de los bancos centrales.
Sin el apoyo del banco central a la demanda de MBS en el mercado secundario, los prestamistas hipotecarios del mercado primario tienen menos dinero para invertir. Esto significa tipos de interés más altos y menos compradores cualificados. Del mismo modo, al fijar un tipo objetivo más alto para el tipo de los fondos federales que los bancos deben pagar para gestionar la liquidez, los mercados se enfrentan a un menor crecimiento monetario en general. Esto viene acompañado de una menor demanda global que, al menos a corto plazo, hace subir los ingresos de los compradores de vivienda actuales y potenciales.
Peor aún, ese crecimiento continuado de los ingresos nominales que sí existe no está manteniendo el ritmo de la inflación de precios. El resultado han sido 22 meses seguidos de crecimiento negativo de los salarios reales, y eso se traducirá en una caída de la demanda.
Esta estrecha relación entre el dinero fácil y la demanda de viviendas puede verse cuando comparamos el crecimiento del índice Case-Shiller con el crecimiento de la oferta monetaria. Este ha sido especialmente el caso desde 2009. Como muestra el gráfico, una vez que el crecimiento de la oferta monetaria empieza a ralentizarse, se produce un cambio similar en los precios de la vivienda un año después.
Como el crecimiento de la oferta monetaria se ralentizó rápidamente a partir de enero de 2021, observamos una tendencia similar en los precios de la vivienda 12 meses después, con una rápida desaceleración del índice Case-Shiller. Sorprendentemente, en noviembre del año pasado, el crecimiento de la oferta monetaria se volvió negativo por primera vez desde 1994. Esto apunta a una caída continuada de los precios de la vivienda a lo largo de este año. Si las cifras de febrero de Redfin sirven de indicador, deberíamos esperar que el crecimiento de los precios se vuelva negativo en las cifras Case-Shiller esta primavera.
Ahora imagínense cuánto más apagados estarían los mercados inmobiliarios sin la compra por parte de la Reserva Federal de todos esos billones en MBS durante la última década. Hace ya más de una década que no tenemos ni idea de cómo estarían los precios inmobiliarios sin las enormes cantidades de estímulo de la Reserva Federal. El esquema de impresión de dinero para hipotecas entró en su primera fase a lo largo de 2009 y 2010, y luego fue casi sin parar desde 2013 hasta 2022, alcanzando un máximo de alrededor de 1,7 billones de dólares en 2018. La Fed había comenzado a retirarse de sus activos MBS en 2018 y 2019, pero por supuesto cambió de rumbo en 2020 y se involucró en un frenesí de nuevas compras de MBS. En ese período, la Fed compró 1,4 billones de dólares adicionales en MBS. Eso finalmente terminó (por ahora) en el otoño de 2022. La Fed todavía posee más de 2,6 billones de dólares en activos MBS.
Si observamos las variaciones interanuales de estas compras de MBS junto con los precios de la vivienda Case-Shiller, vemos de nuevo una clara correlación:
Está claro que cuando los mercados piensan que la Reserva Federal puede volver a aumentar sus compras de MBS, los precios de la vivienda vuelven a dispararse. Esta estrecha relación no debería sorprendernos, ya que el volumen de compras de MBS es una parte considerable del mercado global. Desde 2020, las reservas de MBS de la Fed equivalen al menos al 20% de toda la deuda hipotecaria de los hogares en los Estados Unidos. A principios de 2022, los activos MBS en manos de la Fed alcanzaron un máximo del 24% de toda la deuda hipotecaria de EEUU, pero seguían representando más del 20% del mercado a finales de 2022.
Para que no pensemos que los mercados inmobiliarios parecen estar capeando el temporal bastante bien, tengamos en cuenta que todo esto está ocurriendo durante un periodo en el que la tasa de desempleo es muy baja. Sí, el Gobierno federal ha exagerado enormemente la cantidad de crecimiento del empleo que se ha producido en la economía en los últimos 18 meses. Sin embargo, también está bastante claro que los mercados inmobiliarios aún no están viendo un gran número de trabajadores desempleados que no puedan pagar sus hipotecas. Cuando eso ocurra, podemos esperar una aceleración de la caída de los precios de la vivienda. Por ahora, la mayoría de las hipotecas se están pagando, e incluso a medida que caen los salarios reales, la mayoría de los propietarios de viviendas están recortando en lugares distintos de sus pagos hipotecarios. Una vez que se pierda el empleo, se acabarán las apuestas y es probable que se produzca una oleada de ejecuciones hipotecarias. Muchos trabajadores sin empleo tampoco podrán vender rápidamente para evitar la ejecución hipotecaria. Con tan pocos prestatarios que puedan permitirse el aumento de los tipos hipotecarios, habrá relativamente pocos compradores. Será entonces cuando los precios empiecen a bajar de verdad: cuando haya una mezcla de vendedores motivados y tipos de interés al alza.
Por ahora, sin embargo, la clase inversora se mantiene relativamente optimista. El consejero delegado de Marcus Millichap, Hessam Nadji, estuvo la semana pasada en Fox Business defendiendo la ya trillada idea de que deberíamos esperar una «pequeña recesión», pero Nadji ni siquiera contempló la idea de que pudiera haber despidos considerables. En lugar de ello, sugirió que se trata de un mero debilitamiento temporal de la demanda, que se invertirá una vez que la Reserva Federal cambie de rumbo y vuelva a apostar por el dinero fácil. En otras palabras, la Reserva Federal sincronizará todo a la perfección, y será un «aterrizaje suave».
Esto capta bien la actitud de los «capitalistas» que dirigen el sector inmobiliario en estos momentos. Todo gira en torno a la Fed. Sin el dinero fácil de la Fed, la demanda baja. Una vez que la Fed vuelva a bajar los tipos de interés y a comprar más MBS, volverán los tiempos felices. Atrás queda cualquier discusión sobre la productividad de los trabajadores, el ahorro u otros fundamentos que impulsarían la demanda en un mercado capitalista real. Lo único que importa ahora es la vuelta al dinero fácil. El sector inmobiliario estará cada vez más desesperado por conseguirlo. En 2023, se habrá convertido en la base misma de su «mercado».
