El crecimiento de los precios de la vivienda del tipo que hemos visto en los últimos años simplemente no puede sostenerse sin un compromiso continuado de dinero fácil por parte del banco central, y eso se nota.
Los precios de la vivienda siguieron bajando en agosto mientras la economía se enfriaba y la Fed pulsaba el botón de pausa en el Quantitative Easing al tiempo que permitía la subida de los tipos de interés. Los precios de las viviendas en agosto fueron un 13% más altos a nivel nacional en comparación con agosto de 2021, según los datos recién publicados del índice de precios de viviendas S&P CoreLogic Case-Shiller. Esta cifra es inferior al aumento anual del 15,6% del mes anterior. Este es un gran cambio a la baja, y como CNBC informó el martes, «La diferencia del 2,6% en esas comparaciones mensuales es la más grande en la historia del índice, que fue lanzado en 1987, lo que significa que las ganancias de precios se están desacelerando a un ritmo récord». La nueva tendencia fue descrita además por un portavoz de Case-Shiller como «una fuerte desaceleración de los precios de la vivienda en los EEUU ... [mientras] las ganancias de precios se desaceleraron en cada una» de las 20 ciudades medidas por la encuesta. Todas las ciudades del índice registraron un descenso interanual mayor en agosto que en julio. (En las cifras desestacionalizadas, el descenso intermensual fue el mayor desde 2009).
Sin embargo, incluso con esta rápida desaceleración, el crecimiento interanual sigue siendo similar al registrado en el periodo de auge del último boom inmobiliario, en 2005. El crecimiento interanual alcanzó un máximo del 14,5% en septiembre de 2005, pero se volvió negativo en marzo de 2007. El crecimiento del precio de la vivienda durante el ciclo actual parece haber alcanzado un máximo en abril de este año, con un 20,8%, pero ha descendido rápidamente en los cuatro meses siguientes.
Sin dinero fácil, no hay auge del precio de la vivienda
Esto refleja lo que han sido los descensos en las ventas de viviendas y esto se ha achacado en gran medida al aumento de los tipos de interés. Por ejemplo, las ventas pendientes de viviendas cayeron en agosto más de un 24% con respecto al año anterior. Mientras tanto, el tipo medio de las hipotecas fijas a 30 años subió del 4 de agosto al 5,66 por ciento al 1 de septiembre. El tipo medio de 2021 fue del 2,96 por ciento.
En otras palabras, el tipo de interés medio de las hipotecas en agosto era el doble que en 2021, lo que encareció las hipotecas con cuotas mensuales considerablemente más altas. En un préstamo de 300.000 dólares, el pago mensual al 3% es de 1.265 dólares al mes, mientras que el mismo préstamo al 6% es de 1.799 dólares. Naturalmente, eso va a ejercer una presión a la baja sobre los precios, a la vez que va a expulsar a algunas personas del mercado por completo.
Por tanto, no está mal señalar que el aumento de los tipos de interés ha sido un factor que ha hecho bajar los precios de la vivienda y los totales de ventas. Pero hay un problema mayor aquí y es la relación entre el dinero fácil y los precios de los activos. Como Brendan Brown ha señalado aquí en mises.org durante años, la inflación de los precios de los activos ha sido el resultado más notable de la inflación monetaria (es decir, de la política de dinero fácil) en los últimos 20 años. Los altos niveles de inflación de los precios al consumo son un fenómeno mucho más reciente. Es decir, Brown ha señalado que la inflación de los precios ha sido galopante durante años, sólo que ha sido en los activos en lugar de en los bienes de consumo.
Desde al menos el comienzo de la puesta en marcha de Greenspan a finales de los años 80, a medida que la oferta monetaria se ha ido inflando, también lo han hecho los precios de las acciones y de las viviendas y otros bienes inmuebles. De hecho, se puede observar una correlación significativa entre la oferta monetaria y el crecimiento del índice Case-Shiller. Hay un desfase de al menos 12 meses entre el aumento de la oferta monetaria y el aumento de los precios de la vivienda, por lo que he adelantado las cifras de crecimiento de los precios de la vivienda en 12 meses en este gráfico:
Utilizando la medida de la oferta monetaria de Rothbard-Salerno, podemos ver que las dos variables se corresponden en gran medida. A medida que el crecimiento de la oferta monetaria se aceleró desde finales de la década de 1990 hasta 2004, también lo hicieron los precios de la vivienda. Cuando el crecimiento de la oferta monetaria cayó casi a cero en 2007, los precios de la vivienda dieron un giro a la baja. Naturalmente, también descubrimos que, tras el enorme aumento histórico del crecimiento de la oferta monetaria en 2020 y 2021, pronto se produjo un crecimiento masivo del precio de la vivienda. Ahora que el crecimiento de la oferta monetaria ha vuelto a bajar, estamos viendo que los precios de la vivienda caen considerablemente. Muchos observadores de los precios de la vivienda han tratado de atribuir estos movimientos a la nueva construcción de viviendas, a los cambios demográficos y a la gente que se muda durante la pandemia. Ciertamente, estos factores influyen en los precios de la vivienda en varios lugares, y pueden tener grandes efectos en mercados locales específicos. Pero también está claro que los precios de la vivienda en todo el país también se ven muy afectados por los cambios en la oferta monetaria.
Al fin y al cabo, cuando la Reserva Federal desea alimentar un mayor crecimiento monetario, manipula los tipos de interés a la baja, alimentando así un mayor crecimiento de los precios de la vivienda, ya que los compradores pueden permitirse préstamos más grandes y precios de la vivienda más altos. Esto promueve una mayor inflación monetaria (y, por tanto, una mayor inflación de los precios de los activos) a través del sector bancario comercial. Pero la Reserva Federal también alimenta directamente la inflación de los precios de los activos al crear directamente nuevo dinero cuando la Reserva Federal compra más valores respaldados por hipotecas (MBS). La Fed simplemente crea dinero nuevo electrónicamente y luego compra más deuda inmobiliaria para apoyar los precios de los activos. Ha estado haciendo esto desde 2009 y esto reduce en gran medida el riesgo de una mayor inversión en hipotecas para el sector privado. Así, los inversores institucionales de precios también verterán más dinero en el sector de la vivienda aumentando aún más los precios.
Así pues, el sector de la vivienda se ha vuelto muy dependiente de las continuas inyecciones de dinero nuevo y de la manipulación de los tipos de interés por parte de los bancos centrales para mantener el tren de las ganancias. Ahora que la Reserva Federal ha retirado ligeramente sus compras de MBS y ha permitido que los tipos de interés aumenten, los precios de la vivienda están cayendo rápidamente. Es probable que caigan aún más hasta que la Fed finalmente pierda los nervios en su lucha contra la inflación del IPC y finalmente adopte el dinero fácil una vez más.
