Durante la burbuja de la vivienda que acabó en 2007-08, la cantidad de construcción de nuevas viviendas fue notable. Se construyeron enormes zonas parceladas en áreas metropolitanas por todas partes. La construcción de urbanizaciones se disparó en los centros de las ciudades y la disponibilidad de crédito hacía que muchos compraran más de una casa como “inversión” o vivienda de verano. Parecía que había nuevas viviendas por todas partes.
Al mismo tiempo, los precios de las viviendas estaban aumentando, impulsados en parte por el hecho de que todos estaban convencidos de que los precios de las viviendas siempre aumentan y los inmuebles (cualquier inmueble) eran una inversión sólida.
Cuando estalló la burbuja, hubo de repente un empacho inmobiliario. De Las Vegas a Florida, oíamos noticias de condominios que estaban más que medio vacíos y de urbanizaciones en los suburbios que se habían convertido en pueblos fantasma.
Al nivel más superficial, el auge actual podría recordar en algo a la burbuja anterior a 2008. Los precios de las viviendas están aumentando rápido y, en muchas áreas, hay guerras de ofertas por viviendas bastante normales.
Sin embargo, esta vez las cosas son distintas. Esta vez no se está construyendo ni cercanamente la cantidad de viviendas que se construyeron durante la última burbuja. Puede haya esta vez una burbuja en los precios, pero no parece haber una burbuja en la construcción.
Un vistazo a la construcción de nuevas viviendas muestra que, en cifras generales, las nuevas construcciones ni se acercan a regresar a donde estuvieron durante el último auge:
Hay quien podría pensar: “es bueno que no volvamos a niveles de burbuja”. Es verdad. Pero cuando tenemos en cuenta el crecimiento en nuevas viviendas, vemos que las tendencias actuales de la construcción son incluso más débiles de lo que sugiere el gráfico anterior y están incluso por debajo de los niveles de construcción más habituales de tiempos sin burbujas.
Como señalaban el mes pasado tanto el Wall Street Journal como el USA Today, la cantidad de nuevas viviendas construidas que tenemos ahora mismo en proporción a las familias existentes está en mínimos históricos. USA Today informa:
Desde que el crash del mercado inmobiliario acabó con el auge de la construcción de la década del 2000, se están construyendo menos viviendas por familia de EEUU que en casi cualquier momento de la historia.
Y el Wall Street Journal concluía:
La construcción de viviendas por familia una década después del declive sigue cerca de su nivel mínimo en 60 años de datos registrados (…) Lo que hace enigmática la recesión es que, según todas las demás mediciones, la economía estadounidense se está expandiendo. Hay abundante empleo, los salarios están aumentando y la bolsa esta cerca de máximos históricos. Los milenials, la mayor generación desde los baby boomers, se quedan en sus viviendas.
Cuando observamos la construcción de vivienda nueva comparada con las familias totales desde 1959, vemos que 2009 y 2010 fueron años con la mínima cantidad de nueva construcción en décadas:1
Solo el principio de la década de 1990 es comparable a lo que pasó tras la crisis financiera de 2008.
Además, desde 2010, la nueva construcción ha rebotado notablemente poco.
El año pasado, la Fed de Kansas City publicó un análisis similar y los resultados fueron muy parecidos: la construcción de vivienda nueva teniendo en consideración el crecimiento en el número de familias está ahora casi en el mínimo de las últimas décadas.
¿Pero por qué ha pasado esto? El informe de la Fed considera diversas opciones, incluyendo:
Una razón es que los constructores en muchas áreas metropolitanas se enfrentan a una escasez de trabajadores cualificados de la construcción. Además, los constructores pequeños, que son mayoría en las urbanizaciones unifamiliares en algunas áreas metropolitanas de tamaño medio, tienen problemas para financiar la compra de tierras y la construcción. (…) Una tercera explicación es la disponibilidad limitada de terreno sin urbanizar en los lugares deseados.
Algunos de estos factores se deben a accidentes de la historia. Muchos de los inmigrantes mexicanos que trabajaban en la construcción en EEUU en la década anterior a la crisis financiera mexicana de 1994 están ahora menos interesados en trabajar en EEUU gracias a las mejoras en la economía mexicana. Desde 2009, la emigración neta desde México ha caído por debajo de cero. Algunos de los que se fueron se llevaron con ellos sus capacidades constructivas.
Entretanto, encontrar financiación barata para la adquisición de terrenos y construcción ha sido difícil, ya que el dinero ha sido absorbido por otras formas de inversión en burbuja al continuar la inflación de activos producida por el banco central.
Aunque los inmuebles se ven indudablemente afectados por una política monetaria expansiva, las burbujas se inflan de maneras impredecibles. Durante la última burbuja, los inversores estuvieron hechizados por la vivienda y el dinero fluía de acuerdo con ello. Pero hoy en día, como ha señalado constantemente Brendan Brown, otras “narrativas” de inversión han dirigido la atención de muchos inversores hacia otros lugares. Ya no se asume que los precios inmobiliarios siempre suben. Al mismo tiempo, los costes de la madera, los costes del trabajo y los costes regulatorios a nivel local continúan encareciendo los costes de producción. Desde la aprobación de la Dodd-Frank, los bancos pequeños se han visto apretados muy a menudo por un puñado de bancos muy grandes. Al desaparecer los bancos pequeños, lo mismo pasa con la financiación para muchos constructores más pequeños en mercados más pequeños.
Juntando todas estas cosas, la oferta de viviendas no se está recuperando a niveles históricamente más normales.
Por supuesto, esto no significa que haya desaparecido la demanda de vivienda. El crecimiento de la población no se ha contraído tanto como la construcción inmobiliaria. La tasa de viviendas vacías es baja y los precios de las viviendas, tanto para alquiler como para viviendas unifamiliares continúan al alza.
Casi una década después de la última crisis financiera, nos tienta pensar si no hubiera sido mejor estar sin una “ayuda” federal constante para aumentar el nivel de posesión de vivienda y crear una “sociedad de propietarios”. Después de muchos años de políticas federales y políticas del banco central favoreciendo la financiación, construcción y compra de viviendas, no se aprecian aumentos constantes en las tasas de propiedad. Entretanto, los pagos de rentas e hipotecas han vuelto a niveles de épocas de burbuja.
Y esta deslucida producción está produciéndose durante un periodo de expansión. Presumiblemente, ahora mismo debería ser fácil encontrar financiación para construir viviendas y encontrar compradores que puedan pagar un precio que cubra los costes de los constructores. No parece estar pasando.
- 1Usando datos anuales, no ajustados a las estaciones, el gráfico muestra inicios de viviendas (https://fred.stlouisfed.org/series/HOUST1FNSA) en proporción a familias totales (https://fred.stlouisfed.org/series/TTLHH).
