¿Cómo debería evaluar el Congreso la trayectoria de la Reserva Federal como inversor en valores respaldados por hipotecas residenciales (MBS)? Independientemente del giro de la Reserva Federal, merece un suspenso.
La intervención de la Fed en los mercados hipotecarios durante la era COVID alimentó la segunda burbuja inmobiliaria del siglo XXI. La burbuja terminó cuando la Fed dejó de comprar MBS y subió los tipos para luchar contra la inflación. Aunque el tiempo dirá si las recientes subidas de los precios de la vivienda se invierten, el fin de la burbuja ya le ha costado a la Fed más de 400.000 millones de dólares en pérdidas en sus inversiones en MBS.
Desde 1913 hasta 2008, la Reserva Federal no poseyó ningún valor respaldado por hipotecas. Aunque las decisiones de política monetaria de la Fed seguían influyendo en las condiciones de los mercados inmobiliario e hipotecario, lo hacían indirectamente a través de la influencia que las compras y ventas de valores del Tesoro por parte de la Fed tenían en los tipos de interés del mercado.
En una respuesta política radical «temporal» a la crisis financiera de 2008, la Fed comenzó a intervenir directamente en el mercado hipotecario. A través de una serie de compras de MBS, la cartera de MBS de la Fed pasó de 0 a 1,77 billones de dólares en agosto de 2017. Posteriormente, la Fed modificó su política y redujo lentamente sus tenencias de MBS. En marzo de 2020, tenía alrededor de 1,4 billones de dólares en MBS.
Cuando estalló la crisis COVID en marzo de 2020, la Fed decidió restablecer su plan de rescate de la crisis financiera de 2008. Reanudó la compra de MBS, así como de bonos y obligaciones del Tesoro. Para cuando detuvo sus compras en la primavera de 2022, poseía 2,7 billones de dólares en MBS. La Fed se había convertido en el mayor inversor en MBS del mundo. Para la primavera de 2022, poseía casi el 22% de todas las hipotecas residenciales de 1 a 4 familias en los EEUU. Para el 30 de septiembre, fecha del último estado financiero trimestral consolidado disponible de la Fed, ésta había perdido 438.000 millones de dólares en sus inversiones en MBS. Estas pérdidas aumentarán si la lucha por contener la inflación exige tipos de interés aún más altos.
Dado que la mayoría de los compradores piden prestado el 80% o más del precio de compra de una vivienda, los precios de la vivienda son sensibles al nivel de los tipos de interés hipotecarios. Unos tipos hipotecarios bajos aumentan el número de compradores potenciales, estimulando la demanda de vivienda. Si el estímulo de los tipos de interés es exagerado, el exceso de demanda hará subir los precios de la vivienda. Los tipos de interés hipotecarios altos tienen el efecto contrario. Frenan la demanda, disipan la presión alcista sobre los precios de la vivienda y, en algunos casos, provocan su descenso.
Como cabría predecir, las compras masivas de MBS por parte de la Fed coincidieron con grandes reducciones de los tipos de interés hipotecarios. Durante la campaña de compra de MBS COVID de la Fed, el tipo de interés hipotecario medio nacional a 30 años cayó a un mínimo del 2,65% en enero de 2021. Hoy, con la campaña de tipos de interés más altos de la Fed para luchar contra la inflación, los tipos de interés hipotecarios a 30 años rondan el 7 por ciento. Este cambio en el tipo de interés hipotecario por sí solo haría que los pagos mensuales de capital e intereses de un préstamo hipotecario del mismo tamaño aumentaran en un 65 por ciento.
Como era de esperar, la bajada de los tipos de interés hipotecarios estimuló la demanda de vivienda e hizo subir los precios. Las estadísticas del gobierno informan que, desde enero de 2018 hasta este mes de enero, el precio medio de la vivienda nueva en los Estados Unidos aumentó de 331.800 dólares a 467.700 dólares, un aumento del 41%. Curiosamente, desde enero de 2018 hasta marzo de 2020, antes de que la Fed renovara sus compras de MBS, el precio mediano de una casa nueva en realidad disminuyó a $ 322,600. A partir de abril, el precio medio nacional de la vivienda aumentó de manera constante, alcanzando un máximo de 468.700 dólares a finales de junio de 2022.
En 2018, la compra de una vivienda nueva de precio medio con un 20 por ciento de entrada y la tasa hipotecaria promedio a 30 años vigente en ese momento del 3,95 por ciento requería $ 1,259 en pagos mensuales de capital e intereses. En enero, la compra de la vivienda nueva de precio medio de 467.700 dólares con un 20 por ciento de entrada requería pagos mensuales de 2.360 dólares dada la tasa del 6,48 por ciento en una hipoteca a 30 años. En sólo 5 años, debido a la inflación de los precios de la vivienda y al aumento de los tipos de interés hipotecarios, el pago mensual de capital e intereses necesario para adquirir una vivienda nueva de precio medio ha aumentado un 87%.
La incursión de la Fed en el mercado de MBS tendrá un impacto duradero en los mercados inmobiliarios. No sólo la inflación del precio de la vivienda y los tipos hipotecarios del 7% han suavizado la demanda de viviendas, sino que los propietarios actuales con tipos de interés hipotecarios favorables son reacios a vender, lo que reduce el inventario de viviendas disponibles para la venta en un mercado que ya está hambriento de listados. Este equilibrio desfavorable se refleja claramente en el índice de asequibilidad de la vivienda de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, que ha caído desde un máximo cíclico de 180 en julio de 2021, a lecturas recientes por debajo de 100, lo que indica retos de asequibilidad no vistos desde los tipos de interés hipotecarios de dos dígitos de la década de 1980.
El fin de las compras de MBS por parte de la Reserva Federal y la subida de los tipos de interés oficiales han puesto fin a la burbuja inmobiliaria COVID. Aunque los precios de la vivienda muestran descensos en algunas zonas, en otras se mantienen elevados debido a los inventarios históricamente bajos de viviendas en venta y a la solidez de los mercados de trabajo.
Cualquier revisión realista del impacto del experimento de la Reserva Federal invirtiendo en MBS llegaría a la conclusión de que la Fed debería dejar de comprar hipotecas. Su decisión de invertir billones de dólares en MBS ha contribuido a poner el coste de la vivienda en propiedad fuera del alcance de muchos. Otros se verán atrapados en viviendas que no pueden permitirse vender debido a los tipos artificialmente bajos de sus hipotecas actuales.
Desde cualquier punto de vista, el experimento MBS de la Reserva Federal ha sacudido los mercados inmobiliarios y ha costado a la Reserva Federal más de 400.000 millones de dólares en pérdidas de MBS. Es difícil ver cómo este experimento merece algo más que un suspenso.
[Publicado por primera vez en The Hill con Paul H. Kupiec].
