Cómo las regulaciones gubernamentales hacen que la vivienda sea inasequible

En La economía: verdades y mentiras (2011), Thomas Sowell sostiene que la regulación de la vivienda y las leyes de zonificación, y no los mercados, son los culpables del moderno flagelo de la vivienda inasequible. Sowell sigue teniendo razón. Las regulaciones gubernamentales de vivienda han exacerbado los costos de construcción, reducido la elasticidad de la oferta de vivienda y empeorado el vicioso problema de la falta de vivienda.

Un examen realizado en 2014 por la Oficina Nacional de Investigación Económica (NBER por sus siglas en inglés) de la bibliografía actual sobre reglamentación de la vivienda confirmó lo que los economistas ya sabían: «la reglamentación parece aumentar los precios de la vivienda, reducir la construcción, reducir la elasticidad de la oferta de viviendas y alterar la forma urbana». Cumplir con la regulación no sólo lleva tiempo, sino que a menudo requiere un conocimiento detallado de los reglamentos locales y la compra de permisos costosos. Las leyes de zonificación restrictivas son particularmente atroces, y con frecuencia e innecesariamente hacen inutilizables ciertas zonas para la vivienda. Sin embargo, muchos parecen no estar convencidos de la importancia de este problema, prefiriendo culpar a los inversionistas ricos, al crecimiento demográfico insostenible o al aumento de los ingresos. ¿No serían las reglamentaciones locales poco importantes en comparación con las tendencias macroeconómicas? Tales afirmaciones son inconsistentes con la evidencia. Un documento de trabajo del Banco de la Reserva de Australia encontró que, «a partir de 2016, la zonificación elevó los precios de las viviendas unifamiliares un 73% por encima de los costos marginales en Sydney, 69% en Melbourne, 42% en Brisbane y 54% en Perth». Sabemos que las regulaciones hacen subir los precios. Además, a menudo son más influyentes que cualquier factor de la demanda que se suele atribuir a los medios de comunicación.

En la década de los setenta, los gobiernos californianos regulaban los mercados de la vivienda a un nivel nunca antes visto. No es de extrañar que los precios de la vivienda se dispararan. No se puede culpar de esta explosión al crecimiento demográfico: en un período de diez años a partir de la década de los setenta, el precio medio de la vivienda en Palo Alto casi se cuadruplicó, mientras que el crecimiento demográfico en esa región fue cercano a cero (Sowell 2011). La población de Las Vegas casi se triplicó entre 1980 y 2000, pero «los precios medios reales de las viviendas no cambiaron» (Glaeser, Gyourko y Saks 2005).

Tampoco se puede culpar a los ingresos de este despegue. Dallas ha logrado sistemáticamente un crecimiento de los ingresos de los hogares aproximadamente un 10 por ciento más alto que el promedio de los Estados Unidos, mientras que los precios de sus casas son generalmente más bajos que el promedio de los Estados Unidos (O’Toole 2006); lo mismo ocurre con Houston. En la década de los setenta, el ingreso real en California creció más lentamente que el promedio nacional, pero el despegue se produjo (Sowell 2011).

Tampoco se puede culpar de este despegue a la inflación. El proyecto de viviendas de Foster City de los años sesenta (San Mateo, California), vendía casas a precios entre 22.000 y 50.000 dólares. En 2005, el precio medio de las casas de Foster City superó el millón de dólares (Sowell 2011). Estos aumentos de precio empequeñecen los efectos de la inflación. En una clasificación de los mercados de viviendas menos asequibles de Estados Unidos, diecisiete estaban situados en California. En un ranking de 2018, California era el tercer estado menos asequible de los Estados Unidos. Texas, la segunda economía más grande después de California, ocupaba el vigésimo tercer lugar.

Basta con comparar los precios de las viviendas en California con los de Texas para ver las duraderas cicatrices de la llamada planificación inteligente. En los últimos veinte años, la población de Texas ha aumentado más rápidamente que la de California, y el crecimiento del PIB real ha sido aproximadamente el mismo en ambos estados. Sin embargo, los precios de la vivienda en California han crecido más rápido cada año (véase la figura 2). La historia se hace aún más clara cuando nos centramos en las ciudades individuales. A pesar de ser la cuarta ciudad más grande (por población) de los Estados Unidos, el mercado de Houston ocupa el vigésimo cuarto lugar en el mundo en cuanto a asequibilidad entre las grandes ciudades (las que tienen más de un millón de habitantes). Este notable logro puede atribuirse en gran medida al hecho de que Houston no tiene leyes de zonificación.

Figura 1

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Fuente: FRED (ver aquí y aquí).

Figura 2

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Fuente: FRED (ver aquí y aquí).

Texas no está solo. Japón nos enseña que el tamaño de la población no dicta la asequibilidad. En la siguiente tabla, comparamos Tokio con Londres.

Nota: los datos sobre los costos de la vivienda y las clasificaciones de los niveles de precios provienen de UBS, Precios y Ganancias 2018.

Tokio es la ciudad más grande por población del mundo, con 37.435.191 personas. Pero cuando las ciudades del mundo se clasifican de mayor a menor precio de la vivienda, Tokio está en el decimosexto lugar. La vivienda en Tokio es más asequible que en Hong Kong, París, Nueva York, Los Ángeles, Chicago, Sydney y Zurich. En los últimos veinte años, los precios de los inmuebles residenciales japoneses han disminuido aproximadamente un 1,40 por ciento por trimestre. En el mismo período, los precios de las propiedades residenciales reales del Reino Unido y los Estados Unidos han aumentado un 3,73 y un 2,03 por ciento, respectivamente (véase aquí). Este increíble resultado es una consecuencia del dinámico y desregulado mercado inmobiliario japonés. Las regulaciones de zonificación en Tokio implican el establecimiento de límites en los niveles de molestia en lugar de especificar cómo se puede utilizar un terreno específico. Casi todas las propiedades japonesas pueden ser utilizadas para desarrollos mixtos; incluso en áreas que están zonificadas como «industriales» no hay nada que impida a un desarrollador construir un complejo de viviendas para compradores dispuestos. A diferencia de otras partes del mundo donde las restricciones de altura son absolutas, en Tokio las restricciones de altura son mucho más maleables siempre y cuando los constructores se acomoden a los derechos de sol de las propiedades vecinas. Compárese esto con los efectos de las inflexibles restricciones de altura en Manhattan: durante el decenio de 1950, los mercados inmobiliarios competitivos garantizaron que «se construyeran decenas de miles de unidades nuevas..., mientras que los precios se mantuvieron estables» (Glaeser y otros 2005); sin embargo, las restricciones de altura introducidas en el decenio de 1970 significaron que, «a pesar de la escalada de los precios, el parque de viviendas ha crecido menos del 10% desde 1980» (Glaeser y otros 2005). Como señala Sowell (2011), «la proporción de nuevas unidades de vivienda en edificios de 20 pisos y más, que había ido aumentando en Manhattan desde principios del siglo XX hasta 1970, se invirtió repentinamente y comenzó un declive que duró décadas».

Hubo 942.000 inicios de viviendas en Japón en 2018. En el Reino Unido, hubo 194.000. En 2019, los alquileres promedio en Londres eran «más de 2000 libras, mientras que los alquileres promedio en Tokio [eran] alrededor de 1.300 libras». El mercado de la vivienda flexible también significa que las casas viejas son derribadas regularmente para construir nuevas casas, asegurando que el dinamismo de Tokio se mantenga.

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Fuente: FRED.

En Nigeria, las reglamentaciones y restricciones sobre la tierra y los bienes de capital para la construcción habían dado lugar a un déficit de viviendas de más de 17 millones de casas para 2015. La situación no es muy diferente hoy en día. La Ley de Uso de Tierras de 1978 estipula la administración y el control de todas las tierras del país. Excepto la tierra propiedad del gobierno federal, la ley puso toda la tierra bajo el control de los gobernadores de los estados. Los gobernadores, cada uno bajo el asesoramiento de un «Comité de Uso y Asignación de Tierras», deciden el uso de la tierra. Los nigerianos sólo pueden acceder a la tierra mediante la obtención de un certificado de ocupación (CO), que es válido sólo por noventa y nueve años, después de que el gobernador haya decidido el uso de esa tierra. El desarrollo de la vivienda es lento, porque si el gobernador no ha estipulado cuál será el uso de las tierras estériles, es prácticamente imposible obtener un CO y esto desincentiva la construcción. Cuando la gente, para hacer frente a sus necesidades de vivienda, toma la ley en sus manos y construye casas para sí mismos, los gobernadores los desalojan por la fuerza y destruyen sus casas.

Además, en Nigeria la importación de cemento en saco, un importante bien de capital en la construcción de casas, es ilegal. El cemento es producido localmente por un par de compañías con conexiones gubernamentales afianzadas. Por lo tanto, «El Gobierno y, de hecho, muchos nigerianos casi han llegado a aceptar que pagar por encima de las posibilidades por el cemento es un sacrificio que vale la pena hacer en nombre de la producción de cemento en el país» (Feyi Fawehinmi 2017). Y como con cualquier otro producto básico, cuando los precios del cemento sean altos, la gente demandará menos.

Las pruebas empíricas y la teoría económica son perfectamente coherentes en este punto: si se restringe el uso de la tierra mediante leyes estrictas de zonificación y planificación, se incrementarán los costos de producción y se restringirá la oferta, lo que a su vez creará problemas de asequibilidad de la vivienda. Este problema no se refiere sólo al costo de vida, sino también a la desigualdad y la movilidad social. Sabemos que la mayor parte de la creciente desigualdad en las naciones desarrolladas es causada por el aumento de los precios de la vivienda. Los mercados de viviendas inaccesibles restringen las oportunidades de trabajo y afianzan la desigualdad sistémica entre los grupos que no pueden permitirse el lujo de tener un punto de apoyo. Este problema desaparecerá si los políticos y burócratas dejan de decirle a la gente cómo pueden usar su tierra. Las pruebas empíricas y la literatura actual nos dicen que los mercados inmobiliarios desregulados crean viviendas asequibles. Sabemos cómo resolver este problema. Lo hemos hecho por un tiempo.