El año 2006 parece haber transcurrido hace toda una vida. El auge de la vivienda parecía ir a toda máquina, pero el peligro acechaba. Escribí en LewRockwell.com en marzo de ese año, en un seminario de bienes raíces en Las Vegas, que «no se dijo ni una palabra desalentadora».
Pero a pesar de la feliz charla que surgió del podio ese día, complaciendo a los mil trescientos asistentes, escuché algo diferente: «Los constructores con los que hablé en el Outlook no creen en los números de [Dennis] Smith». Dicen que sus cifras de tráfico son la mitad de lo que eran el año pasado y las cancelaciones se disparan». Un constructor describió el mercado como un baño de sangre.
Una vez más, eso fue en 2006, los precios de las viviendas llegarían a su punto máximo en junio de ese año. Dos años después sabemos lo que pasó. Entre tanto, la sabiduría convencional era que el barco del mercado se enderezaría y todo iría bien. No del todo.
La propagación de COVID-19 en 2020 ha sacado a relucir los instintos de los gobiernos en todos los niveles. El actual auge de la vivienda seguramente ha terminado. Pero la construcción se considera un negocio esencial en Nevada y la construcción de casas, apartamentos, y lo más importante, el Allegiant (Raiders’) Stadium continúa.
Andrew Smith ha tomado el timón de su padre, Dennis, en Home Builders Research e informa de un aumento del 18 por ciento en los permisos retirados para la construcción de viviendas unifamiliares este febrero, en comparación con el mismo mes hace un año. Para el mismo mes, los cierres de reventa fueron un 20 por ciento más altos que el año pasado.
Pero desde entonces, el gobernador ha cerrado la industria de los casinos y nos ha ordenado que nos quedemos en casa. Las nuevas comunidades hogareñas sólo muestran modelos con cita previa o por videoconferencia. Los listados de reventa cayeron más del 12% hace dos semanas y otro 13% la semana pasada.
Aunque se rumorea que KB Home ha rescatado todas las compras de terrenos que la compañía tenía en depósito, el ritmo continúa para otros constructores. En un artículo que ensalza las virtudes del constructor de viviendas Lennar, el Grant’s Interest Rate Observer escribe: «Lennar dice que está tomando algunas de las mismas contramedidas que desplegó en 2006-08, reduciendo los gastos en terrenos, desarrollo de la tierra y construcción».
Pero «En cuanto al actual tumulto», escribe el Grant’s, «es un poco preocupante, según el ya citado [Marvin] Shapiro, que compra y desarrolla tierras vírgenes para vivir, que no pocos constructores nieguen la gravedad de la crisis». El Sr. Shapiro le dijo al Grant’s: «En cada mercado en el que estamos, tratando con el representante local o el presidente de la división local, siguen siendo muy entusiastas en estas circunstancias». Anticipa un punto de vista diferente que viene de las oficinas de los constructores de casas. «Pero sigo esperando que el otro zapato caiga. En algún momento la oficina nacional llamará y dirá: «Vamos a tomar decisiones proyecto por proyecto,» y veremos dónde termina eso.»
Una conversación con un arquitecto de Las Vegas confirmó la experiencia de Shapiro con las divisiones locales. Sabiendo que dibuja los planos de un gran constructor de casas y un número de desarrolladores de apartamentos, le pregunté: «¿Están pisando el freno, dando un portazo, o continuando como antes?»
«Oh, ellos creen que esto durará tal vez un mes o dos y luego las cosas volverán a la normalidad», dijo. «Los paquetes de zonificación para finales de este año o para el 2021 no pueden esperar.» La opinión de mi amigo el arquitecto es que «esto se acabará, el mercado de valores explotará y la gente volverá a Las Vegas».
Mientras tanto, Andrew Smith, de Home Builders Research, escribe que el tráfico de ventas de casas nuevas cayó un 79 por ciento en marzo, mientras que las cancelaciones aumentaron de poco menos del 8 por ciento a principios de mes a más del 35 por ciento a finales de marzo.
En 2006, las cancelaciones estaban aumentando, pero Dennis Smith no se preocupó: «Históricamente, [los constructores] le decían a sus vendedores que si no tienes una tasa de cancelación superior al 20 por ciento, no estás vendiendo suficientes casas».
El aumento de las tasas de hipotecas ayudó a reventar la burbuja de la vivienda en 2006 y los problemas con las hipotecas pueden crear problemas de nuevo esta vez. Las tasas son bajas, pero, como el agente hipotecario Dan Draitser le dijo a Wolfe Richter de WolfeStreet.com,
Todos esos exóticos programas de préstamos, como el de declaración bancaria de ingresos y los programas de ingresos estatales y de menor puntuación crediticia han cesado. ¡Acabado!
¡Todos los inversores que compraron ese papel se han ido! Nadie se queda.
Los prestamistas están endureciendo la calidad de los préstamos del gobierno, como los de la FHA y la VA. Y para los préstamos convencionales también.
Ahora son más altas las puntuaciones de crédito, más bajas, menores las proporciones de deuda a ingresos.
A nadie le gusta el riesgo en este momento.
Se trata de un mercado que cambia rápidamente y todo vuelve a los préstamos de calidad de bajo riesgo, lo que deja la extensión del crédito limitada.
«Sin QM», o básicamente cualquier préstamo fuera de Fannie, Freddie, FHA y VA, está frito. Ya no existe. Siendo sentida por toda la industria.
El modelo Kübler-Ross, o las cinco etapas de la pena, son la negación, la ira, la negociación, la depresión y la aceptación.
Este año, al igual que en 2006, la industria inmobiliaria está en negación.
