Mientras la prensa financiera intenta cubrir la frenética política arancelaria bipolar de Trump, el ponderoso mercado inmobiliario comercial sigue deteriorándose. Bisnow.com informa, citando a CoStar, que «los bancos de EEUU informaron de que la morosidad alcanzó el 1,57% a finales del año pasado, una tasa no vista desde el cuarto trimestre de 2014.»
Al calcular el porcentaje, «el porcentaje de morosidad del 1,57% significa que más de 47.100 millones de dólares en préstamos habrían entrado en mora a finales de año», escribe Billy Wadsack para la oficina de Bisnow en Dallas-Fort Worth. Esto supone un aumento del 88% con respecto a hace una década.
La morosidad en los CMBS (títulos respaldados por hipotecas comerciales) está marcando máximos de varios años, con 38.000 millones de dólares en mora a finales de 2024, un 41% más que a finales del año anterior.
Frente a las noticias preocupantes, los que trabajan en el sector inmobiliario adoptan una visión optimista, como de costumbre. James Robertson, Jr. escribe en el último Grant’s Interest Rate Observer: «El optimismo en el sector es el más alto de los últimos ocho años». A este sector lo califica de «ilíquido y lento», con ciclos que pueden «prolongarse durante años».
El volumen de transacciones ha sido escaso y los vendedores se han aferrado a las valoraciones y los tipos máximos experimentados durante los días de la ZIRP. Del mismo modo, los banqueros han prorrogado y fingido, con la esperanza de que las tasas bajas nunca vistas vuelvan milagrosamente a levantar todos los barcos (y edificios).
Melissa Che, de Fitch Ratings, dijo a Robertson: «A medida que más activos de menor calidad, algunos de los cuales han deteriorado significativamente su rendimiento, salen al mercado y se negocian a precios relativamente bajos, esto puede desencadenar un reajuste general y un mayor descubrimiento de precios en varios segmentos de calidad inmobiliaria.»
Las ventas en el mercado distressed casi se duplicaron hasta el 6% en el cuarto trimestre del año pasado, según Newmark Group, Inc. Los bancos se muestran cada vez más impacientes con las prórrogas y modificaciones de préstamos, lo que eleva el importe de los vencimientos de deuda de 2025 a 957.000 millones de dólares, frente a los 659.000 millones de 2022. Newmark cree que un tercio de los préstamos CMBS no cubren los servicios de la deuda.
Robertson se centra en los préstamos puente (REBL), cuya emisión se disparó en 2021 hasta los 45.000 millones de dólares, frente a los menos de 9.000 millones del año anterior. Artis Shepherd, de Patterson Capital, LLC, dijo a Robertson: «Los préstamos puente se convirtieron en esta época en un producto bastante agresivo. Algunos prestamistas estaban ofreciendo crédito al 80 por ciento-85 por ciento de préstamo a valor y la suscripción de préstamos sobre la base de proforma en lugar de los ingresos operativos netos reales.»
Shepherd continúa explicando que el prestamista puente de 2021 incluyó una cobertura del servicio de la deuda de sólo 1,0 o 1,05 en las cifras pro forma, en lugar del tradicional 1,25 DCR (Coeficiente de Cobertura del Servicio de la Deuda). Esto se ha vuelto en contra de los prestamistas y los REIT.
Los prestatarios cuyos préstamos están a punto de vencer deben hacer frente a tasas de interés 300 puntos básicos más altos que los que están pagando. Si es que los pagan. En su artículo, Robertson pone el ejemplo de la sede central de Starbucks en Seattle. La tasa actual es del 2,3%. Sin embargo, el préstamo vence en agosto y Harsh Hemnani, de Greenstreet, dijo a Robertson: «Si los diferenciales y las tasas se mantienen, se situará en torno al 5,5%. Los propietarios tendrán que asumir la diferencia. Creo que ese dolor definitivamente va a ocurrir».
Si Starbucks es tu inquilino, te llevas la peor parte. Los propietarios con inquilinos de menor calidad (o ninguno) probablemente se marcharán. Las oficinas no son el único problema. El exceso de construcción de proyectos multifamiliares ha presionado los alquileres. Los bancos comunitarios tienen 629.700 millones de dólares en préstamos para pisos, de los cuales 6.100 millones están en mora de 30 días o más. Esta cifra es la más alta desde 2012, el final de la Gran Crisis Financiera.
Los investigadores de la Fed de Nueva York están en alerta máxima en relación con el próximo muro de vencimientos de la CRE, ya que creen que los bancos están infracapitalizados. «Por ejemplo, los reguladores, las agencias de calificación crediticia y los proveedores de financiación podrían examinar más de cerca las prórrogas de vencimiento de los bancos, obligándoles así a aceptar impagos en lugar de conceder más prórrogas de vencimiento.»
Estos impagos podrían provocar retiradas masivas de depósitos y/o «desencadenar una oleada de ejecuciones hipotecarias o ventas de préstamos en los mercados secundarios, imponiendo externalidades de venta forzosa a otros intermediarios al deprimir las valoraciones de mercado de la deuda CRE y de las propiedades CRE subyacentes».
Wall Street vigila de cerca a los bancos, ya que el ETF de bancos regionales (KRE) ha caído un 18% desde que alcanzó su máximo en torno al pasado Día de Acción de Gracias. El presidente dice que su palabra favorita es «arancel». Como ex promotor inmobiliario, su menos favorita probablemente sea «madurez».
