Los multimillonarios del país están recibiendo muchas críticas por beneficiarse de la pandemia. Lo único de lo que son culpables es de prestar servicios por los que la gente quiere pagar. No hay nada malo en ello. Luego están las compañías hipotecarias. Resulta que están obteniendo un buen beneficio del plan de indulgencia forzada del Tío Sam.
Ben Eisen escribe para el Wall Street Journal: «Las compañías hipotecarias han aumentado sus compras de hipotecas respaldadas por el gobierno en indulgencia, y están vendiendo estos préstamos de nuevo a los inversores con un beneficio».
En un poco de capitalismo amiguista pandémico, las hipotecas realizadas a través de la FHA (Administración Federal de la Vivienda) o del VA (Departamento de Asuntos de los Veteranos) se agrupan en bonos de Ginnie Mae. Si un prestatario deja de hacer los pagos, Ginnie Mae permite al administrador de la hipoteca comprarla fuera del grupo después de noventa días a su valor nominal. De este modo, aunque el préstamo esté en mora, los administradores compran el préstamo por el importe del principal adeudado y los intereses. En un mercado libre, este papel se vendería con descuento. Pero el mercado hipotecario gubernamental es todo menos laissez-faire.
A continuación, el administrador trabaja con el prestatario para poner el préstamo al día, mediante el truco mágico de «dejar que el propietario compense los pagos atrasados al final del préstamo». De nuevo, esto no se consideraría un préstamo satisfactorio en cualquier mercado normal.
Ahora, con el prestatario capaz de empezar de nuevo con una pizarra limpia y haciendo pagos, la compañía hipotecaria vende el préstamo en un nuevo grupo, «a menudo por más de lo que la compañía hipotecaria pagó». En otras palabras, una prima. Voilà.
Con 840.000 préstamos de la FHA y de la VA en suspensión de pagos, las compañías hipotecarias se están relamiendo.
Sólo en el mes de mayo, 7.800 millones de dólares de los préstamos ahora “en ejecución” fueron reempaquetados en bonos, según JPMorgan.
Eisen escribe: «Michael Drayne, vicepresidente ejecutivo en funciones de Ginnie Mae, dijo que un mercado robusto para la compra de préstamos en mora aumenta el atractivo general del programa Ginnie Mae». Bueno, supongo que sí.
Por cierto, los préstamos en forbearance «no deben ser reportados como delincuentes a las empresas de informes de crédito». Bueno, es una situación de ganar, ganar, ganar todo.
El mandato del covid del gobierno que pedía a los prestamistas que cesaran y desistieran si los prestatarios no pagaban expandió el mercado para este pedazo de truco contable. El mercado, olvidando que los bienes inmuebles a veces pierden valor, «los vio como una apuesta relativamente segura».
PennyMac ha ganado 284 millones de dólares con esta táctica y Rocket ha duplicado su exposición a 636 millones de dólares del cuarto trimestre del año pasado al primero de este año. Y Wells Fargo compró 30.000 millones de dólares en papel hipotecario punk el año pasado, y un portavoz afirmó que «las compras han sido durante mucho tiempo una práctica normal, entonces [el banco] “aumentó sustancialmente en la segunda mitad de 2020” y volvió a la normalidad en 2021».
Si alguien por ahí cree que se va a permitir que el mercado de la vivienda se derrumbe, piénselo de nuevo.
