¿Qué asegurador de hipotecas con visión clara firmaría un préstamo a treinta años a menos del 3 por ciento? Después de todo, en Las Vegas, por ejemplo, la tasa de desempleo en noviembre fue del 11,5 por ciento, la segunda más alta del país. El principal motor de la ciudad, el turismo, ha sido obstaculizado por la codicia. Pero, como si no hubiera nada malo, nada que ver, o ningún riesgo que considerar, las ventas de casas nuevas están a punto de ser las más altas en 2020 desde el histórico año del auge de la vivienda en 2007.
«Dirigiéndose al último mes de 2020, el mercado de la vivienda en el sur de Nevada continúa impresionando y desafiando las tendencias estacionales normales», escribió Smith en el informe mensual de Home Builders Research citado por Eli Segall en el Las Vegas Review-Journal. «A pesar de la continua incertidumbre de la pandemia, las bajas tasas de interés y el bajo inventario han mantenido tanto las casas nuevas como las de reventa moviéndose a niveles sin precedentes para esta época del año».
Los agentes inmobiliarios que conozco están inundados. Nunca han estado tan ocupados, a pesar del uso de máscaras y las exposiciones virtuales. El mercado de reventa estableció otro récord (seis meses seguidos) para el precio medio más alto, 345.000 dólares.
«En el lado de la construcción», escribe Segall, «los planes de desarrollo se han acelerado. Los constructores sacaron cerca de 10.400 permisos para casas nuevas este año hasta noviembre, un 6,6 por ciento más que en el mismo período de 11 meses del año pasado.»
Mientras que 9 millones de empleos se perdieron en todo el país en noviembre, como Wolf Richter describe perfectamente la situación,
el mercado de la vivienda se ha vuelto loco en muchas partes del país-un fenómeno de la economía de la prohibición de las ejecuciones hipotecarias por dinero libre- a partir de febrero y que este loco mercado de la vivienda no podía durar se ha hecho evidente para todo el mundo hace meses.
En el aspecto financiero, Mark Cabana, jefe de la estrategia de tasas de EEUU para BofA Securities, dijo a John Dizard del Financial Times: «Va a haber un choque de trenes en la parte delantera de la curva [del Tesoro] el próximo año (2021). Hay demasiado dinero en efectivo persiguiendo muy poco papel». Lo que significa, como escribe Dizard, «Dado lo que sabemos hoy sobre el probable gasto del gobierno de EEUU en los próximos meses y su efectivo en mano, es posible, incluso probable, que las tasas de los bonos del Tesoro sean negativas por un período de tiempo significativo».
¿Qué significa esto para las tasas de hipotecas, típicamente a un precio fuera de la curva del Tesoro? El estratega de Credit Suisse Zoltan Pozsar le dijo al FT: «Sí, una escasez de billetes irradiaría fuera de la curva, a los dos y tres años, hacia el vientre. Si encima hay una fuga hacia la calidad, exacerbaría ese movimiento».
Refiriéndose al artículo de Dizard en una serie de tweets justo después de Navidad, el analista del banco Chris Whalen dijo, «Con las tasas de las hipotecas convencionales a 30 años cerrando en 2.5% APR y el FOMC [Comité Federal de Mercado Abierto] comprando 1.5% de cupones MBS como parte del alivio cuantitativo, este es un buen momento para sacar dinero de la mesa en IMBs y REITs [fideicomisos de inversión inmobiliaria], e ir a comprar una casa residencial bien ubicada».
Tal vez la prisa por comprar casas tiene sentido. Y luego está esto: «El inventario total para la venta a finales de noviembre disminuyó a 1,28 millones de hogares, un 22% menos que en noviembre del año pasado, para un suministro al ritmo actual de ventas de 2,3 meses, un mínimo histórico», señala Wolf Richter. Mientras que algunas ciudades están perdiendo población y el inventario de viviendas está aumentando, el inventario nacional de viviendas es escaso.
Los prestamistas privados no están llevando a cabo esta compra de casa. Fannie Mae, Freddie Mac y la FHA (Autoridad Federal de Vivienda) garantizaron 7 billones de dólares en papel hipotecario hasta el 2019, lo cual era «33 por ciento más que antes de la crisis de la vivienda», informó el Washington Post.
El contribuyente está respaldando más riesgo de crédito que nunca. El Post informó que casi el 30 por ciento de los préstamos garantizados por Fannie Mae fueron a prestatarios cuyo pago de la casa excedía la mitad de sus ingresos mensuales, en comparación con el 14 por ciento en 2016. «En la FHA, el 57 por ciento de los préstamos que aseguró violaron el nivel de alto riesgo, saltando del 38 por ciento dos años antes», informó Damian Paletta para el Post.
En una docena de estados, los préstamos hipotecarios son sin recurso, lo que significa que si el propietario incumple, el prestamista sólo puede ejecutar la garantía; el resto de los activos del prestatario no pueden ser objeto de persecución. Después de la crisis de 2008, Nevada cambió sus leyes y ahora es un estado sin recursos en algunas situaciones.
Los doce estados sin recursos, por financialsamurai.com:
- Alaska
- Arizona
- California
- Connecticut
- Idaho
- Minnesota
- Carolina del Norte
- Dakota del Norte
- Oregón
- Texas
- Utah
- Washington
No es de extrañar que algunos de estos estados sean los de más rápido crecimiento en el país.
