Es difícil romper los titulares de las páginas financieras, con GameStop, bitcoin, Tesla, y apretones de un tipo u otro. En los bienes inmobiliarios comerciales hay una crisis que no sorprende a nadie, o no debería hacerlo. Se trata de los inquilinos que no pueden pagar a los propietarios y de los propietarios que no pueden pagar a los prestamistas.
Es posible que la pandemia se desvanezca, que alguien chasquee los dedos y que todo vuelva a la economía precovida. Pero los indicios apuntan a que el sector inmobiliario comercial sufrirá golpes, algunos de ellos mortales.
The Times informa de que el banco HSBC, que emplea a cuarenta mil personas en el Reino Unido y ocupa 3,3 millones de metros cuadrados en sesenta y seis sedes, ha anunciado que va a reducir sus necesidades inmobiliarias en un 40%.
Noel Quinn, director general de HSBC, dijo al Times que el plan era «a largo plazo», porque habría «un estilo de trabajo muy diferente al anterior». Se preguntarán cuánto paga el banco en gastos de alquiler. El Times lo describe como «varios miles de millones».
Jes Staley, que dirige el rival Barclays, dijo la semana pasada que trabajar desde casa se estaba volviendo «viejo» para los empleados. ¿De verdad? Me pregunto si realmente habló con alguno de sus empleados. Por su parte, Shaun Dawson, director de información de DeVono Cresa, lo ve de otra manera: «La pandemia ha dado a los ocupantes de oficinas más tradicionales el impulso para cambiar, y creo que para aquellos que ya se están adaptando a las diferentes prácticas de trabajo, sólo les está dando el impulso para continuar con la racionalización del espacio.»
El segmento de mercado que tiene un salto hacia donde puede ir el mercado de las oficinas es el de los centros comerciales. Ya sabe, esos lugares a los que se va a comprar cosas. Tomemos por ejemplo el centro comercial Prizm Outlets, a unos cuarenta minutos en coche al sur de Las Vegas, en la frontera con California, en lo que se conoce como Primm, Nevada.
El centro comercial está ocupado en menos de un 60%, pero el pasado mes de julio la propiedad se tasó en 28,2 millones de dólares. El mes pasado, la propiedad sólo obtuvo 1,525 millones de dólares en una subasta. Bloomberg informó que el centro comercial formaba parte del CMBX 6, un índice de derivados de crédito inmobiliario comercial con una fuerte exposición a los centros comerciales.
El Prizm puede ser el primero de muchos problemas en el CMBX 6. «Esperamos que continúen las liquidaciones de centros comerciales: 31 de los 39 centros comerciales del CMBX 6 están actualmente deteriorados», dijo Dan McNamara, director del fondo de cobertura MP Securitized Credit Partners, que ha apostado contra el CMBX 6 como parte de su estrategia más amplia.
La caída de 28,2 millones de dólares a 1,525 es considerable, pero ya en 2012 la propiedad estaba valorada en 125 millones de dólares y respaldaba un préstamo de 73 millones de dólares, que «se agrupó en un valor respaldado por hipotecas comerciales llamado COMM 2012-CR4 en octubre de 2012, uno de los 48 préstamos empaquetados en la transacción de préstamos múltiples conocida como conduit», según Bloomberg.
Hablando de 2012, un centro comercial regional con 560.000 pies cuadrados de espacio comercial en el Town Center at Cobb, de 1,2 millones de pies cuadrados, en Kennesaw, condado de Cobb (Georgia), propiedad de Simon Property Group y gravado con una hipoteca de 177,5 millones de dólares del Deutsche Bank, fue titulizado y repartido en dos valores comerciales respaldados por hipotecas (CMBS) ese año.
Simon es el mayor arrendador de centros comerciales del país, pero cuando los números no funcionan y el préstamo es sin recurso, los propietarios como Simon simplemente envían las llaves al banco alemán. En 2012, el centro comercial se valoró en 322 millones de dólares. En octubre pasado, el valor se redujo en un 60%, hasta los 130,4 millones de dólares.
La puja comenzó en los mencionados 130,4 millones de dólares, pero no hubo postores, por lo que el Deutsche Bank y otros titulares de CMBS fueron los orgullosos propietarios. Simon no es tímido a la hora de marcharse. Wolf Richter, de WolfStreet.com, informa de que Simon ha lanzado las llaves a los prestamistas del «Independence Center, de un millón de pies cuadrados, en un suburbio de Kansas City, MO, en 2019». Cuando el centro comercial se vendió en una venta de ejecución hipotecaria, el CMBS de 200 millones de dólares respaldado por el centro comercial generó una pérdida de 149,7 millones de dólares, ¡una pérdida del 75%!»
»Simon Property Group también quiere entregar a los prestamistas su Springfield Plaza, de 426.761 pies cuadrados, en Springfield (Massachusetts), y librarse de la hipoteca de 28,3 millones de dólares», escribe Richter, así como el Mall at Tuttle Crossing, en Dublín (Ohio); el Southridge Mall, en Greendale (Wisconsin); el Montgomery Mall, en North Wales (Pensilvania); y el Crystal Mall, en Waterford (Connecticut). La deuda de estos cuatro centros comerciales asciende a 411 millones de dólares.
No ayuda a las valoraciones de los centros comerciales el hecho de que Unibail-Rodamco-Westfield (URW), propietaria de veintisiete centros comerciales en EEUU, dieciséis en California, tres en Maryland y dos en Illinois, Florida y Nueva York, donde posee el Westfield World Trade Center. También tiene diez centros comerciales en terminales de aeropuertos, como JFK, LAX, MIA y Chicago O’Hare. Necesita desesperadamente vender todo lo que pueda para aligerar su deuda de 32.000 millones de dólares.
Volviendo al mercado de oficinas, en San Francisco se está produciendo un techsodous. Oracle se dirige a Austin (Texas), lo que hace que el total de espacio de oficinas vacante en la zona de la bahía, subarriendo y alquiler directo combinados, sea de 13,9 millones de pies cuadrados, un nuevo récord, que supera la caída de las puntocom y la crisis financiera.
En la ciudad de Nueva York, «en Times Square se consideran ahora préstamos inmobiliarios por valor de 1.100 millones de dólares, según la plataforma de datos inmobiliarios CREDiQ», escribió Joy Wildermuth para MarketWatch. «Y su última tasación de la propiedad redujo su valor en un 80%, hasta unos 92,5 millones de dólares».
La deuda inmobiliaria comercial de Estados Unidos subió a un máximo histórico de 3,06 billones de dólares en el tercer trimestre de 2020, desde un mínimo de diez años de 2,2 billones en 2012, según datos de la Reserva Federal.
Ahora la pregunta es: ¿quién pagará toda esa deuda? Parece que los prestatarios lo dejarán en manos de los prestamistas.
