En el día a día no oímos hablar mucho del desplome de los inmuebles de oficinas comerciales. Como Michael Barr de la Fed dijo en un acto organizado por la National Community Reinvestment Coalition en Washington, «este es el tipo de cosas en las que es probable que se trate de un tren que avanza muy lentamente a medida que el sector financiero y el mercado inmobiliario comercial avanzan», dijo, y añadió que las operaciones de refinanciación se desarrollarán en los próximos años. «Llevará algún tiempo».
Barr, vicepresidente de Supervisión, declaró: «Hay focos de riesgo en el sistema. Nos fijamos en cosas como, ¿cuál es el nivel de pérdidas no realizadas en el balance de valores? Estamos observando los bancos que tienen determinados tipos de concentración en el sector inmobiliario comercial».
Wolf Richter en wolfstreet.com, citando a Trepp la tasa de morosidad de las hipotecas de oficinas titulizadas en CMBS subió al 6,6% en febrero. Teniendo en cuenta que estamos a sólo un año de la calamidad del mercado de oficinas, es sólo el «comienzo, ya que tomará años para conseguir este lío limpiado. Y a estas alturas, sigue empeorando», escribe Richter.
El último Grant’s Interest Rate Observer prevé muchos problemas en el sector CRE y comienza con el edificio del número 233 de Broadway, que alberga el emblemático boletín en su planta 24. «Newmark Group, Inc. informa a su editor que esta, la sede de Grant‘s Interest Rate Observer, está vacía en un 33%. A 30 de septiembre de 2023, los ingresos netos de explotación del edificio ascendían a 16,4 millones de dólares y el servicio de la deuda a 24,9 millones de dólares, lo que arroja una ratio de cobertura del servicio de la deuda de 0,66. Algo —quizás el coste del 6,84% de la deuda— tiene que ceder».
Grant’s explica: «El sector inmobiliario es un activo proverbialmente lento, y el descubrimiento de precios avanza a paso de tortuga». Daniel McNamara, fundador y director de inversiones de Polpo Capital Management, declaró a Evan Lorenz de Grant’s. «Estoy seguro de que hay muchos otros propietarios de oficinas que abandonarán edificios sumergidos en el próximo año o así». «McNamara señaló que, a medida que los préstamos maduren y los inversores lleguen a acuerdos, se crearán suficientes comparaciones de mercado «que obligarán a los administradores a darse cuenta del deprimido valor de sus edificios, lo que les permitirá finalmente ponerlos a la venta». La oferta adicional en dificultades debería ejercer una mayor presión a la baja sobre los precios», escribe Grant’s.
Los vencimientos de hipotecas comerciales ascenderán a 929.000 millones de dólares este año, lo que supone un aumento del 41% respecto a la estimación de 659.000 millones de principios de 2023, «debido sobre todo a las prórrogas masivas de préstamos de 2023», según Newmark Group, que «estima que 670.000 millones de dólares de deuda con vencimiento entre 2024 y 2026 son potencialmente problemáticos.»
Además, los gastos aumentan. En algunos casos salvajemente. Suponer un aumento de los gastos del 2%-3% es un error. Los costes «han crecido al doble o al triple de ese ritmo», escribe Vik Uppal, consejero Delegado de Mavik Capital Partners, L.P., especialistas en activos inmobiliarios en dificultades. «Nunca ha sido tan importante, ni tan difícil, analizar cada partida por separado. Los seguros, que solían ser una de las partidas más estables, se han convertido en una de las más volátiles, y no a causa de la inflación.» State Farm Insurance ha decidido dejar de asegurar inmuebles multifamiliares en California después de que los reguladores concedieran a la compañía una subida de tarifas del 23% en lugar del 38,7% que solicitaba.
«Creo que estamos en la fase intermedia», dijo McNamara a Lorenz. «Las transacciones en el sector inmobiliario comercial de EEUU se redujeron en torno al 60% el año pasado.... Los prestamistas van a tener que empezar a cristalizar las pérdidas. No están en el negocio de la propiedad inmobiliaria. Así que, a medida que la actividad transaccional se recupere, la gente se sentirá más cómoda deshaciéndose de estos activos. Eso es lo que necesitamos».
Peter Grant, del Wall Street Journal, escribió recientemente un artículo sobre la desconexión entre el aumento de los alquileres y el incremento de la desocupación. Los constructores harán lo que sea para evitar bajar los alquileres y alquilar espacios, incluso, por incongruente que parezca, dejarlos vacíos.
Los arrendadores que reduzcan significativamente los alquileres para ocupar espacios vacíos «reducirían considerablemente los valores de tasación de sus edificios», explicó a Grant David Bitner, responsable de investigación global de Newmark Group. «Esto, a su vez, podría provocar un incumplimiento del convenio en sus préstamos o, como mínimo, les dificultaría la refinanciación».
Pero, con el tiempo, los alquileres se desmoronarán al igual que los valores. Los propietarios y los prestamistas reestructurarán las hipotecas o liquidarán las propiedades. Como dijo Barr, el reconocimiento de los problemas del sector inmobiliario comercial es un tren que avanza lentamente.
