Con $1.2 mil millones en préstamos inmobiliarios comerciales que vencen a fines de 2025, los propietarios están luchando por encontrar fuentes de refinanciamiento. A eso se suma que, según un informe de mayo de la Agencia de Calificación de Bonos Kroll, casi un tercio de los títulos respaldados por hipotecas comerciales (CMBS) para oficinas están en dificultades. El volumen de préstamos para oficinas CMBS en dificultades se ha duplicado con respecto al año anterior, aumentando a un total combinado de $52.2 mil millones en marzo, en comparación con los $26.6 mil millones de hace un año. En multifamiliares, un total de $525 mil millones en préstamos sobre más de 58.000 propiedades vencerán a fines de 2029, según un informe de Yardi Matrix a principios de este año.
En su informe especial sobre el envejecimiento de los tasadores, Ryan Wangman, de Bisnow, escribía: «Con esta marea de préstamos vencidos y en dificultades, los tasadores desempeñarán un papel clave a la hora de fijar los valores a partir de los cuales el mercado iniciará la siguiente fase del ciclo inmobiliario. Las tasaciones también se utilizan en negociaciones de arrendamientos, disputas legales, evaluación de daños a la propiedad como los causados por las inclemencias del tiempo y estimación del valor en un procedimiento de venta forzosa o subasta.»
«Existe una ventana de la ciencia dentro de la cual operan», dijo a Bisnow Dan Melaugh, director de bienes raíces en EM Investment Partners. «Pero cualquiera que haya trabajado con un modelo de Excel para una propiedad inmobiliaria comercial puede decirte que el valor final es muy sensible a cualquier número de entradas en ese modelo. Por lo tanto, puedes mover los valores según lo necesites».
Con la falta de transacciones posteriores al Covid, valorar propiedades se ha convertido, como escribe Wangman, en «la unión del arte y la ciencia». Por ejemplo, revisando el otro día una valoración para un proyecto propuesto, observé que se utilizaba una tasa de capitalización del 6,5% al 6,75%. Esta hipótesis de la tasa de capitalización me pareció obsoleta desde hacía dos años. La Reserva Federal estará más alta durante más tiempo y todo eso. El 15 de agosto de 2022, el bono del Tesoro a 10 años rendía algo menos del 3%. Encontré una tasación con fecha de 9 de mayo de 2022 en la que el tasador utilizaba una tasa de capitalización del 6,25%. El 24 de junio de 2024, el bono a 10 años rendía un 4,36%, pero se utilizó prácticamente la misma tasa de capitalización que cuando el bono a 10 años rendía casi un 1,5% menos.
Le pedí a un amigo tasador que me explicara por qué los tipos máximos no han aumentado al mismo ritmo que los bonos a 10 años. Dijo que algunos compradores de propiedades ya no utilizan los tipos máximos para determinar sus precios de compra. Los compradores de proyectos multifamiliares asumen que los alquileres siempre aumentarán. Con otros tipos de propiedad de la falta de ventas comparables recientes obliga a los tasadores a utilizar las ventas con las tasas de capitalización de fecha rancio. Subrayó que hay muchos compradores del programa 1031 dispuestos a pagar de más a medida que avanza el tiempo en sus relojes de intercambio libre de impuestos.
«Al fin y al cabo, para cualquier tipo de activo, los tasadores pueden llegar a las cifras que quieran. Y no estoy diciendo que estén bien o mal», dijo a Bisnow Robert Gilman, socio de Anchin’s Real Estate Group. «Lo único que realmente nos dirá dónde está el mercado son las transacciones. Porque se puede tasar cada edificio, es lo que alguien va a pagar por él. Es por lo que alguien va a venderlo».
Tal vez por eso la segunda parte del informe especial de Bisnow se titulaba «El tasador promedio está envejeciendo y queda fuera de la fuerza laboral. Se avecina una escasez de mano de obra paralizante».
«Los tasadores son demasiado viejos, demasiado pocos y demasiado insulares. El tasador promedio tiene 60 años y el 80% tiene más de 50, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Pero las filas de la próxima generación de tasadores son escasas, frenada por un sistema de certificación enrevesado y una cultura industrial que rechaza a los recién llegados», escribe el autor de la Parte 2, Matt Wasielewski.
Mi amigo tasador me habló de una conferencia a la que asistió un amigo suyo de 58 años. Su amigo era el segundo asistente más joven. Y había tasadores que tenían más de 80 años.
Jonathan Miller, director general de Miller Samuel, de 63 años, dijo que cuando mira a su alrededor en el sector, las caras que le devuelven la mirada son todas de su edad. Miller cree que lo que se avecina es una escasez crónica de tasadores que amenaza con desmantelar el sector.
«No voy a seguir tasando cuando tenga 73 años y todos mis colegas tengan más o menos cinco años menos que yo», dijo a Wasielweski.
El sector de las tasaciones se ha convertido en víctima de las barreras de entrada creadas por el gobierno. «A menos que las cosas cambien y creemos formas e incentivos para generar una mayor tasa de entrada a la profesión, entonces se acabó», dijo Miller. Los tasadores han sido el objetivo del gobierno después de cada crisis financiera. En 1989, nació FIRREA a raíz de la crisis de las cajas de ahorros y préstamos, con la Subparte C que detalla una letanía de requisitos de tasación.
Los requisitos de cada estado aumentan continuamente la carga. «Seguir una carrera en tasación es un arduo camino que comienza con un título universitario y requiere capacitación adicional y miles de horas de aprendizaje. Se necesitan al menos dos años de trabajo a tiempo completo para que un recién graduado complete el proceso de certificación», escribe Wasielewski. «Los requisitos mínimos para una tasación general certificada (la certificación más alta, pero la que se requiere para transacciones comerciales de más de $1 millón) son un título universitario y 3000 horas de experiencia laboral».
Este proceso de certificación requiere un programa de aprendizaje, miles de horas de formación en el puesto de trabajo bajo la dirección de un mentor que sea tasador autorizado. Además de cursos en línea o presenciales. El mayor obstáculo es la falta de mentores.
A medida que se acerca otra debacle financiera, el sector inmobiliario se está quedando sin tasadores y, a su vez, el gobierno tendrá menos chivos expiatorios a los que culpar. Tengan por seguro que se aprobarán más normas de tasación con la falsa esperanza de detener la próxima crisis.
