TEl sector de la inversión en apartamentos, —como muchas otras clases de activos—, ha experimentado recientemente una burbuja masiva. Esta burbuja, que alcanzó su punto álgido entre 2020 y mediados de 2022, se debió a múltiples factores.
Como causa próxima, los préstamos puente arriesgados llegaron a dominar la inversión en apartamentos. Estos préstamos convirtieron la deuda a corto plazo, con un elevado apalancamiento y a tipo variable, en la norma a la hora de adquirir propiedades de apartamentos. Como causa última, sin embargo, el entorno monetario fiscal americano de impuestos, redistribución, tasas de interés artificialmente bajas y dinero fácil —que culminará en la creación de billones de dólares de la nada en 2020— proporcionó la fuerza motriz.
Además de la mala inversión y los precios erróneos, la burbuja inmobiliaria de 2020-2022 dio lugar, como era de esperar, a charlatanes y estafadores de todo tipo. Algunos de los sindicadores más conspicuos, que se encontraban en la cresta de la ola durante la burbuja, han empeorado drásticamente.
Tides Equities
Sean Kia y Ryan Andrade —directores de Tides Equities, con sede en California— no son muy brillantes. Pero son lo bastante listos como para conocer el alcance de sus carencias intelectuales y analíticas. Por este motivo, se mostraron bastante activos durante la mencionada burbuja inmobiliaria.
Al percibir la oportunidad de crecer en un entorno en el que la obtención de préstamos nunca había sido tan fácil y los ahorradores americanos tenían opciones de inversión limitadas debido a la ZIRP, Kia y Andrade se pusieron manos a la obra para adquirir con el dinero de otras una cartera grande, pero fundamentalmente poco atractiva, de propiedades de apartamentos, principalmente en los mercados de moda del Sunbelt.
Tides creció a pasos agigantados, superando constantemente a legiones de otros compradores que no tenían tantos escrúpulos, hasta alcanzar un máximo de 30.000 unidades de apartamentos y 7.000 millones de dólares en activos gestionados. Entre los propietarios de apartamentos, fue uno de los más grandes durante un breve periodo. Con cada adquisición, Kia y Andrade veían crecer su fortuna personal. En el negocio del capital riesgo en general —y el de los apartamentos no es una excepción—, las comisiones a los patrocinadores se pagan por adelantado cuando se cierra una operación. Las comisiones de adquisición, que suelen rondar el 2% del volumen bruto de la operación, pueden acumularse rápidamente cuando los activos gestionados aumentan en miles de millones, como en el caso de Tides.
Aunque los préstamos puente suelen ser sin recurso —los prestamistas no pueden perseguir personalmente a los patrocinadores por impagos monetarios—, Xia y Andrade se vieron obligados a firmar garantías personales para algunos de los préstamos que obtuvieron durante su borrachera de adquisiciones. Al hundirse su cartera de apartamentos tras la subida de las tasas de interés en 2022, los impagos aumentaron drásticamente. Junto con —y debido a— los déficits financieros que se produjeron en sus propiedades tras las subidas de tasas de la Fed, se incumplieron las promesas específicas hechas por Kia y Andrade en sus garantías personales.
Un informe de noviembre por The Real Deal señaló que Acres Capital —un prestamista de Tides que recientemente ejecutó la hipoteca de una de sus propiedades en Dallas— está demandando a Kia y Andrade ante la Corte Suprema de Nueva York por incumplimiento de tres parámetros específicos de su garantía personal, a saber, no adquirir un tope de tipo de interés en su préstamo, permitir que los vendedores impagados gravaran la propiedad con gravámenes de mecánico y no completar las renovaciones prometidas. Acres reclama más de 13 millones de dólares a los fundadores de Tides.
Un informe de seguimiento de diciembre, también de The Real Deal, señaló dos prestamistas más estaban persiguiendo Kia y Andrade personalmente. Starwood Mortgage Capital y Rialto Capital Advisors —dos nombres prominentes en el mundo de la administración de préstamos inmobiliarios comerciales— están demandando a los fundadores de Tides por cuestiones similares a las de la demanda de Acres. Starwood está demandando a Kia y Andrade por más de 18 millones de dólares relacionados con préstamos sobre dos propiedades de Texas y una propiedad de Phoenix, mientras que Rialto está demandando por al menos 5 millones de dólares relacionados con un préstamo sobre otra propiedad de Texas.
Entre las demandas mencionadas, Andrade y Kia son potencialmente responsables de más de 30 millones de dólares y al menos 26 millones de dólares, respectivamente. Al parecer, los dos californianos se enfrentan a la quiebra personal. Es posible que Acres, Starwood y Rialto sean sólo el principio de estas demandas de recurso personal contra los fundadores de Tides. Es probable que otros prestamistas de Tides sigan su ejemplo a medida que se acumulen los impagos de propiedades y las violaciones de recursos personales.
GVA
Alan Stalcup —fundador de GVA Real Estate Group, con sede en Austin— es otro ejemplo de cómo no dirigir una operación de gestión de inversiones —o vivir la vida, en general—. De forma similar a Tides, GVA construyó una enorme cartera de activos de apartamentos de calidad media en el Sunbelt utilizando préstamos puente durante la burbuja, culminando con 7.000 millones de dólares en activos bajo gestión antes de que las tasas de interés subieran en 2022 y una serie de impagos echaran por tierra la ilusión de crecimiento.
Stalcup está siendo ahora demandado por múltiples inversores por fraude descarado. En una demanda, se afirma: «Con su imperio inmobiliario desmoronándose y sus deudas y acreedores aumentando, Stalcup ha empezado a intentar ocultar sus activos y los de GVA...». La absoluta falta de experiencia de Stalcup en la gestión de inversiones, combinada con su formación en marketing de golf, no parece haber ayudado mucho a su capacidad de gestión de riesgos.
El principio Chigurh
Tides y GVA —dirigidos por sus respectivos fundadores— son sólo los dos casos más visibles entre los sindicadores de apartamentos de mala toma de decisiones y falta de claridad moral que conducen a pérdidas financieras masivas. En un sector en el que el 95% de los préstamos inmobiliarios subyacentes se enfrentan a algún nivel de dificultad, innumerables sindicadores de apartamentos no sólo perdieron miles de millones en capital para sus inversores, sino que también están viendo cómo se disuelven sus finanzas personales.
En la película ganadora del Oscar en 2007, No es país para viejos, el villano de ficción Anton Chigurh pregunta una de sus desafortunadas víctimas antes de la muerte de ésta: «Si la regla que seguiste te trajo a esto, ¿de qué sirvió la regla?».
Los sindicadores de apartamentos que sucumbieron a la locura febril de la burbuja de mala inversión más reciente inducida por la Fed y el gobierno se comprometieron de lleno a un esquema ética y moralmente turbio. Planeaban apalancar el dinero recién creado y los ahorros de los americanos de a pie en su propia riqueza personal, ignorando cualquier riesgo para esos inversores o el impacto que ese plan pudiera tener en su propia reputación, tal y como era.
Pero tirar dinero falso no hace al inversor. Y en la despreocupación que caracterizó su ejecución, estos sindicadores evitaron un saludable miedo al fracaso y firmaron documentos legales cuya importancia no supieron apreciar. En resumen, cometieron el clásico error de los neófitos de evitar un proceso sólido —que incluye un análisis cuidadoso, una baja preferencia temporal y disciplina emocional— mientras perseguían resultados a corto plazo.
La regla que seguían implicaba la búsqueda de rentas en lugar de proporcionar un valor real. Daba prioridad a la astucia sobre la integridad y a la habilidad comercial sobre el mérito. Al final, seguir este camino sólo les trajo infamia y bancarrota, financiera y moral.
