La vivienda es uno de los principales factores que influyen en el coste de vida. El Estado aumenta este costo a través de regulaciones de zonificación, tarifas de impacto complicadas y retrasos en los permisos. Este es un hecho que incluso fue reconocido por la administración Obama cuando declaró:
«Las barreras para el desarrollo de la vivienda están exacerbando la crisis de asequibilidad de la vivienda, particularmente en regiones con alto crecimiento de empleo y pocas vacantes de alquiler».
Las leyes sobre el uso de la tierra son uno de los reglamentos de vivienda más prohibitivos. Toma un recurso escaso y lo hace aún más escaso.
Un estudio de Glaser y Gyourko, de la Universidad de Harvard, encontró que los controles del uso de la tierra juegan un papel dominante en el encarecimiento de la vivienda. Encontraron que las medidas del rigor de la zonificación están altamente correlacionadas con los altos precios. En áreas como la ciudad de Nueva York y California, donde las regulaciones del uso de la tierra son estrictas, el costo de la vivienda difiere mucho del costo de la construcción. Los propietarios y los que alquilan pagan el costo de la tierra. Por lo tanto, mientras que las regulaciones se establecen por una u otra razón, es el consumidor final quien paga por el privilegio.
Los beneficios de la zonificación flexible
Basta con mirar a Japón para ver los beneficios de la reducción de la regulación. Se relajaron las normas de desarrollo de la Ley de Renacimiento Urbano de 2002. Las reglas fueron relajadas, permitiendo que los apartamentos crecieran más. La altura es un factor clave para aumentar la asequibilidad debido a los altos precios de la tierra.
Este enfoque ha ayudado a hacer de Tokio un lugar relativamente asequible para una ciudad de su tamaño y tipo. Por ejemplo, el precio del alquiler de un apartamento de 2 dormitorios es más de un 40 por ciento menor que el de San Francisco. También es un 31 por ciento menos que Nueva York y un 23 por ciento menos que Londres.
Mientras tanto, los precios en las principales ciudades de América del Norte y Europa siguen subiendo. Pero los precios en Tokio se han estancado. Algunos podrían recurrir a la disminución de la población japonesa como explicación – y eso funcionaría si habláramos de la demanda de vivienda en todo el país. La población de Tokio, sin embargo, ha seguido aumentando debido a la creciente urbanización. Entre 2000 y 2015, la población de Tokio aumentó en 1,5 millones de personas, a medida que más y más ciudadanos se trasladaban a la ciudad para buscar trabajo. La población de Londres también creció en una cantidad similar. En contraste, la ciudad de Nueva York agregó menos de 400.000 personas a su población entre 2000 y 2018. Sin embargo, Tokio está experimentando un crecimiento de precios más modesto.
Un impulso a la oferta
Naturalmente, se sabe que el precio de la vivienda baja –o al menos se mantiene estable– cuando la oferta es capaz de mantener el ritmo de la demanda.
¿Tokio se mantiene al día? Es cierto que la ciudad de Tokio destruye muchas viviendas. Sin embargo, todavía crea un crecimiento neto de cerca del 2 por ciento. Esto es más del doble de las tasas de crecimiento que se encuentran en Londres, Nueva York y París. La tasa de crecimiento de la vivienda en Tokio es muy superior a la de su población, que aumenta algo menos de un 1 por ciento al año.
Entonces, ¿cómo es posible que Tokio pueda producir tanta vivienda tan rápidamente? Primero, sus unidades son más pequeñas. La superficie media de Tokio es de 55 metros cuadrados, frente a los 80 metros cuadrados de Londres. En segundo lugar, hay menos regulaciones dentro de las áreas zonificadas. Esto significa que áreas específicas de zonificación pueden convertirse fácilmente en edificios residenciales. Además, la zonificación es mucho menos compleja en Japón que en los Estados Unidos. Incluso entonces, las viviendas residenciales pueden construirse en cualquier zona, lo que proporciona flexibilidad en las zonas donde más se necesita la vivienda.
De hecho, los productores y clientes de vivienda tienen una actitud más flexible hacia la vivienda en general. Por ejemplo, en Tokio se construye una vivienda con el supuesto de que será reemplazada dentro de unas pocas décadas. La vida media de las unidades de vivienda suele ser de 30 años. En parte, se trata de un fenómeno histórico y cultural. Después de la Segunda Guerra Mundial, había una necesidad urgente de vivienda. Los edificios prefabricados se convirtieron en la norma. También existe la necesidad de seguir reconstruyendo para mejorar la resistencia a los terremotos a medida que se desarrollan técnicas más sofisticadas.
En una ciudad con necesidades de vivienda en rápido aumento, en realidad sólo hay una forma de mantener los precios de la vivienda estables o en descenso: producir muchas viviendas. Aunque la población de Tokio ha seguido creciendo rápidamente, los constructores de la ciudad han conseguido mantenerse a la par de ciudades como San Francisco y Londres. A menudo oímos hablar mucho de la necesidad de producir viviendas más asequibles, a menudo acompañadas de planes para un número relativamente pequeño de unidades subvencionadas. Mientras tanto, las ciudades intervienen simultáneamente para evitar la producción de más viviendas en general. El resultado ha sido una falta generalizada de asequibilidad y disponibilidad de unidades. Los funcionarios de Tokio, por otra parte, parecen estar adoptando un enfoque diferente, y puede estar funcionando.
