Cuando era prestamista de construcción, pensaba que el préstamo de construcción perfecto se amortizaría al cabo de un día, el tiempo suficiente para cobrar la comisión del préstamo. Al fin y al cabo, el tiempo es tu enemigo en los préstamos para la construcción. Cualquiera de una miríada de incógnitas puede impedir que se termine la construcción: el mercado puede evaporarse para lo que se está construyendo, los tipos de interés pueden subir y hacer que un préstamo no sea rentable, los costes de construcción pueden aumentar y requerir una modificación del préstamo o más capital del prestatario (buena suerte), por nombrar sólo algunas.
El tiempo es riesgo. Como escribieron Gerald O’Driscoll y Mario Rizzo en su libro The Economics of Time and Ignorance, «Mientras permanezcamos en un mundo de tiempo real, el cambio inesperado es inevitable, y la ignorancia es inerradicable.»
En los buenos tiempos, la alta dirección del banco se arrepentía de haber pagado los préstamos a la construcción. En los malos tiempos, los préstamos a la construcción permanecían demasiado tiempo en los libros, necesitados de prórrogas, con problemas no reconocidos que se disfrazaban de cartera de préstamos saneada.
Bank OZK, el nuevo nombre de moda de Bank of the Ozarks, es un prestamista para la construcción y está orgulloso de ello. En su comentario sobre la gestión del tercer trimestre, [Bank OZK] afirma que su nivel récord de originaciones en 2022 a través de su Grupo de Especialidades Inmobiliarias «seguirá contribuyendo significativamente al crecimiento de los préstamos financiados» hasta finales de este año y el próximo», informa el Wall Street Journal.
Pero los directivos de Bank OZK están extasiados. «George Gleason, Consejero Delegado de OZK, declaró a los analistas en octubre:»Estamos encantados de que los préstamos se mantengan en cartera durante más tiempo.
El artículo del Wall Street Journal, titulado «Los préstamos a la construcción, como los invitados a las fiestas, podrían quedarse demasiado tiempo», da en el clavo. Los préstamos para la construcción y la promoción inmobiliaria aumentaron un 9%, casi tanto como los préstamos para tarjetas de crédito. El pequeño y sucio secreto del sector inmobiliario comercial es que los préstamos en realidad no se devuelven «,escribió Brian Foran, analista de Autonomous Research, en una nota reciente. Se refinancian».
La financiación de los préstamos para la construcción se produce con el tiempo, y a medida que los proyectos se acercan a su finalización los bancos ven crecer los préstamos para la construcción, pero, como escribe el Sr. Demos, la financiación permanente puede no estar disponible
...para reducir esos préstamos. Hoy en día puede ser más difícil conseguir esos préstamos permanentes, ya que los bancos y otros tipos de inversores quieren prestar a tipos más altos o se muestran cautelosos con aspectos como el valor de la propiedad.
«Es posible que el proyecto final se entregue en un entorno en el que los valores sean más bajos que cuando empezó el promotor», afirma Jim Costello, economista jefe de MSCI Real Assets.
Incluso Bank OZK admite que «los reembolsos de préstamos han sido moderados» en 2023, y continúa entre risas con «ya que muchos patrocinadores han estado supervisando cuidadosamente los tipos de interés y las condiciones del mercado de refinanciación para determinar cuándo trasladar los proyectos de la financiación de la construcción a préstamos puente o permanentes.»
Esto no lo determinan los patrocinadores, sino los prestamistas y los mercados.
El Sr. Demos concluye que deberíamos estar más atentos al crecimiento de los préstamos que a la morosidad. El crecimiento de los préstamos rancios a la construcción ya se ha producido; en 2024 llegarán los impagos.
Alfred Marshall escribió: «El elemento del tiempo... es el centro de la principal dificultad de casi todos los problemas económicos». Los banqueros tienen un problema económico y mucha ignorancia.
