La Reserva Federal ha declarado el fin de su programa de expansión monetaria (antes llamado inflación) en un esfuerzo por combatir el aumento de los precios (actualmente llamado inflación). Como explicó Murray Rothbard, «la intervención del gobierno provoca la expansión bancaria y la inflación, y, cuando la inflación llega a su fin, entra en juego el posterior ajuste de la depresión.»
El ajuste en el mundo de las hipotecas ha llegado rápidamente, como cabía esperar con una tasa de interés de las hipotecas sobre viviendas que casi se ha duplicado desde principios de año. El 7 de julio, el prestamista no QM (hipoteca calificada), Sprout Mortgage cerró repentinamente sus puertas sin previo aviso, un día antes del día de pago. HousingWire informó: «A partir del viernes [8 de julio], alrededor de la 1 de la tarde, Sprout no pagó sus últimas nóminas». Escribe Flávia Furlan Nunes:
Sprout es el segundo gran prestamista no QM que cierra sus operaciones recientemente. First Guaranty Mortgage Corp. (FGMC) y su filial Maverick II Holdings se acogieron a la protección por quiebra del Capítulo 11 a finales de junio, tras recortar repentinamente cientos de puestos de trabajo.
Por supuesto, hasta la explosión de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios, el negocio de las hipotecas estaba en plena ebullición, ya que la gente compraba casas nuevas o refinanciaba sus préstamos actuales. Los empleados dijeron a la prensa que Sprout estaba haciendo 350 millones de dólares en préstamos al mes, con un montón de acuerdos en la tubería que es dudoso que se financien. «Al menos un empleado incluso tiene su propia hipoteca personal en la tubería de Sprout y no ha recibido una actualización sobre el estado del préstamo, dijeron ex trabajadores a HousingWire».
Un directivo de Sprout se mostró optimista sobre las perspectivas de su empresa, y declaró a National Mortgage Professional: «El importe medio de los préstamos era de 700.000 dólares y la puntuación FICO media era de 720», dijo el ejecutivo. «No se trataba de préstamos de riesgo. No había nada turbio en estos préstamos».
El ejecutivo prosiguió: «La no QM es un sector de 100.000 millones de dólares. Era una oportunidad para que Sprout fuera el prestamista [no QM] número 1 del país».
El ejecutivo añadió:
Cerrábamos bien los préstamos; la media era de 15 a 22 días, y las cosas se financiaban rápidamente. El grifo se cerró.
¿Cómo es posible que una empresa que obtiene 350 millones de dólares de financiación al mes se estrelle de repente contra el muro?
Nunes informa:
Un antiguo miembro del personal de los mercados de capitales, que pidió el anonimato, dijo que Sprout había estado lidiando con problemas de liquidez y financiación durante meses. A diferencia de otros bancos, Sprout no contaba con el respaldo de una gran empresa de gestión de activos y era especialmente vulnerable a la falta de liquidez de los inversores. No pudo hacer frente a la ampliación de los diferenciales y comenzó a asumir pérdidas en los préstamos originados a principios de año.
Las hipotecas son como los bonos; cuando los tipos de interés suben, el valor del saldo principal baja. En otras palabras, los inversores pagarán menos por un determinado flujo de ingresos, o en este caso, el pago de un prestatario. En diciembre de 2021, los tipos de interés de las hipotecas a treinta años estaban ligeramente por encima del 3%. El 7 de julio, la media era del 5,3 por ciento, según la Fed de San Luis. Las hipotecas que se hicieron el año pasado o a principios de este año y no se han vendido valen un tercio menos con los tipos actuales.
«No van a poder ganar mucho dinero vendiendo estos préstamos», dijo a HousingWire un veterano de los mercados de capitales del sector que no trabajaba en Sprout. «Pueden mantenerlos y esperar a que el mercado se recupere. Y los almacenes probablemente están haciendo una llamada de margen basado en la marca hacia abajo de esos préstamos».
Mientras tanto, las grandes inmobiliarias Redfin Corp. y Compass Inc. despidieron a 470 y 450 empleados, respectivamente, informa el Wall Street Journal. «Con la demanda de mayo un 17% por debajo de las expectativas, no tenemos suficiente trabajo para nuestros agentes y personal de apoyo», dijo el director ejecutivo de Redfin, Glenn Kelman, en una entrada de su blog. «Podríamos enfrentarnos a años, no meses, de menos ventas de viviendas».
Durante algunos meses de 2020 y 2021, con los bajos tipos hipotecarios y una demanda de vivienda tan fuerte, Redfin añadió hasta mil agentes. La mano de obra, al igual que el capital, se malversa en un boom. En 2020 y 2021, «más de 156.000 personas se convirtieron en agentes inmobiliarios [en todo el país]—aproximadamente un 60% más que en los dos años anteriores», escribió Kate Talerico para Mansion Global:
«En un mercado alcista, en general se hincha», dijo Eric Sussman, socio gerente de la firma de inversión inmobiliaria Clear Capital Inc. con sede en California. «En el negocio inmobiliario, los agentes son bastante fáciles de añadir. Se les proporciona una cantidad nominal de gastos generales, formación básica y luego se les deja salir y comer lo que matan, por así decirlo».
Ahora las empresas inmobiliarias están pisando el freno. Rothbard explicó en el Foro Libertario:
El auge inflacionario inducido por el gobierno no sólo perjudica a los consumidores al aumentar los precios y el coste de la vida, sino que también distorsiona la producción y crea inversiones poco sólidas. El gobierno se enfrenta entonces repetidamente a dos opciones básicas: detener su inflación monetaria y de créditos bancarios, a la que seguirá necesariamente una recesión que sirva para liquidar las inversiones poco sólidas y volver a una estructura de inversión y producción auténticamente de libre mercado; o seguir inflando hasta que una inflación desbocada destruya totalmente la moneda y provoque el caos social y económico.
Jerome Powell, de la Fed, también ha optado por pisar el freno, convirtiendo a los Sprouts y Redfins del mundo en canarios en la mina de carbón.
