Los salarios reales están cayendo, la inflación está en el nivel más alto de los últimos cuarenta años y la Fed de Atlanta predice que el crecimiento del PIB (producto interior bruto) será nulo en el segundo trimestre. Mientras tanto, tanto la curva de rendimiento como el crecimiento de la oferta monetaria apuntan a la recesión.
Pero cuando se trata de los últimos datos sobre los precios de la vivienda, todavía no hay señales de deflación o incluso de moderación. Por ejemplo, los últimos datos sobre el precio de la vivienda de Case-Shiller muestran que los precios de la vivienda subieron por encima del 20% interanual en abril, marcando otro mes de máximos históricos en el crecimiento del precio de la vivienda. Ahora está muy claro que una década de dinero fácil, seguida de dos años de dinero helicóptero inducido por la crisis, ha llevado el crecimiento del precio de la vivienda a niveles que empequeñecen incluso la burbuja inmobiliaria anterior a 2008. Esto sigue haciendo que la vivienda sea menos asequible para los potenciales compradores de primera vivienda y para los inquilinos. Por desgracia, las opciones para «hacer algo» son limitadas, y probablemente requieran una recesión.
Pero mientras tanto, los que ya tienen la suerte de ser propietarios siguen viendo grandes ganancias. Según el último informe Case-Shiller sobre el precio de la vivienda, publicado el martes:
El índice S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price NSA, que abarca las nueve divisiones del censo de EEUU, registró un aumento anual del 20,4% en abril, frente al 20,6% del mes anterior. El aumento anual del compuesto de 10 ciudades fue del 19,7%, frente al 19,5% del mes anterior. El compuesto de 20 ciudades registró un aumento anual del 21,2%, frente al 21,1% del mes anterior.
Tampa, Miami y Phoenix registraron los mayores aumentos interanuales entre las 20 ciudades en abril. Tampa lideró el camino con un aumento de precios del 35,8% interanual, seguida de Miami con un aumento del 33,3%, y Phoenix con un aumento del 31,3%. Nueve de las 20 ciudades informaron de mayores aumentos de precios en el año que termina en abril de 2022 frente al año que termina en marzo de 2022....
En abril, las 20 ciudades registraron aumentos antes y después de los ajustes estacionales.
Según el índice, las variaciones interanuales han superado el 18% en todos los meses desde junio de 2021, una tasa muy superior a las tasas de crecimiento experimentadas durante la burbuja inmobiliaria que condujo a la crisis financiera de 2008. Este crecimiento también se refleja en el crecimiento intermensual, que no ha caído por debajo del 1% en veintiún meses. En otras palabras, en abril todavía no había ninguna señal de que la inflación de los precios y el descenso de los salarios reales estuvieran haciendo mucho por amortiguar la demanda de compra de viviendas.
El lector recordará que la inflación de los precios comenzó a dispararse muy por encima de la tasa del 2% fijada por la Reserva Federal ya en abril de 2021. La inflación de los precios alcanzó máximos de cuarenta años de más del 8% a principios de 2022. Además, abril de este año fue el decimotercer mes consecutivo en el que la inflación de los precios superó el crecimiento de los ingresos medios.
La vivienda es menos asequible, pero hay muchos compradores
La gente es cada vez más pobre en términos reales, por lo que no es de extrañar que los datos de abril también muestren desequilibrios históricos entre la renta disponible y el precio de la vivienda. En abril de 2022, la estimación de la Oficina del Censo para el precio medio de venta de las viviendas nuevas vendidas alcanzó 10,3 veces la cuantía de la renta personal disponible per cápita. El precio medio de venta de la vivienda ha sido más de nueve veces la renta personal disponible en los últimos seis meses de datos disponibles. En las últimas décadas, los precios de la vivienda sólo han sido tan inasequibles en los periodos previos a las recesiones y las crisis financieras, es decir, en 1980, 1991 y 2007. La relación precio-ingreso de la vivienda de abril es más alta que en cualquier otro periodo en más de cuarenta y cinco años.
Una de las razones por las que los datos de abril no mostraron señales de disminución de los precios de la vivienda es que los datos de empleo —un indicador económico rezagado— todavía mostraron un mercado de trabajo relativamente fuerte. Aunque el empleo total no agrícola se mantuvo por debajo de los niveles previos a 2019, el crecimiento del empleo fue lo suficientemente fuerte como para combinarse con la inflación monetaria y alimentar un gran crecimiento de los precios, una tendencia en curso. Además, en abril, los tipos hipotecarios aún no habían salido del territorio de los tipos muy bajos. El tipo fijo medio a treinta años no alcanzó el 5% hasta mediados de abril. Esto, combinado con el continuo crecimiento del empleo, contribuyó a mantener la demanda alta. (Sin embargo, a mediados de junio, el tipo fijo medio a treinta años es del 5,8%, el máximo en trece años).
Entonces, ¿qué hace falta para que empecemos a ver una reducción real de los precios de la vivienda?
Por desgracia, la única salida real es probablemente una recesión. Esto se debe a una mezcla de políticas fiscales y monetarias del régimen. Después de tantos meses de inflación monetaria imprudente que ha alimentado una demanda fuera de control, todo ese dinero recién creado sigue persiguiendo una oferta relativamente estancada. La oferta se ha visto obstaculizada por los cuellos de botella logísticos inducidos por el bloqueo, las sanciones de EEUU a Rusia y el aumento de los precios de la energía debido a la guerra del régimen contra los combustibles fósiles. Así, los consumidores no pueden beneficiarse del tipo de fuerzas desinflacionarias impulsadas por la oferta que ayudaron a mantener la inflación de los precios en niveles manejables durante muchos períodos en el pasado. Ahora, sólo nos queda una demanda creciente alimentada por dinero nuevo, sin la libertad de mercado necesaria para dar un respiro mediante el crecimiento de la oferta.
¿Ajustará la Fed lo suficiente?
El presidente de la Fed, Jerome Powell, negó en la reunión del Comité Federal de Mercado Abierto de este mes que la Fed esté intentando provocar una recesión para frenar el crecimiento de los precios. Pero, sea o no esa la intención, incluso el endurecimiento muy leve de la Fed ya ha acelerado el deslizamiento de la economía de EEUU hacia la recesión, o al menos hacia la pérdida de puestos de trabajo. Por ejemplo, cada vez hay más pruebas de despidos masivos esporádicos. JP Morgan anunció la semana pasada «que estaba despidiendo a cientos de empleados debido a la subida de los tipos hipotecarios en medio de un mercado inmobiliario problemático y plagado de inflación». Redfin anunció la semana pasada el despido de 470 trabajadores. La congelación de la contratación y los despidos masivos son una preocupación creciente en Silicon Valley.
Si los EE.UU. se dirigen efectivamente hacia la pérdida de empleo y la recesión, el peligro ahora es que la Fed no retroceda en la inflación monetaria lo suficiente y con la fuerza necesaria para permitir que la economía limpie las malas inversiones y las burbujas creadas por la inflación monetaria de la última década. El peligro de un endurecimiento demasiado débil ha sido evidente antes. Por ejemplo, la Reserva Federal frenó moderadamente la inflación monetaria de 1972 a 1974. Pero estas medidas resultaron ser demasiado escasas para acabar realmente con el auge inflacionista. Así, la mala inversión y la inflación de los precios se acumularon hasta principios de la década de 1980, cuando un mayor endurecimiento puso finalmente la inflación bajo control.
Así que la pregunta ahora es la siguiente: ¿Sacará la Fed el pie del acelerador del dinero fácil sólo el tiempo suficiente para conseguir unos meses planos en la inflación de los precios y luego volverá a las mismas políticas de estímulo inflacionista de siempre? Eso podría suponer un breve respiro para los compradores de primera vivienda y los inquilinos en cuanto a los precios de la vivienda. Pero es muy necesario algo más que un breve indulto. Por supuesto, lo que la Fed debería hacer es vender completamente su cartera y dejar de manipular los tipos de interés por completo. Pero si no lo hace, al menos debe permitir que los tipos de interés suban lo suficiente —y reducir su cartera lo suficiente— para permitir un mínimo de «normalización» en el sector financiero.
En cualquier caso, la deflación real —tanto la inflación monetaria como la inflación de precios— es necesaria, y eso sólo puede lograrse si la Fed puede resistir la tentación de seguir haciendo lo que ha estado haciendo desde 2008 con la «política monetaria no tradicional», incluyendo la flexibilización cuantitativa, la represión financiera y la creación de burbujas.
