Ciertamente no es común encontrar mucho acuerdo entre los diversos autores aquí en el Instituto Mises y nuestro metafórico saco de boxeo favorito: Paul Krugman. Pero cuando se trata del recientemente resucitado cadáver político del control de alquiler, hemos encontrado una causa común.
El análisis del control de alquiler es uno de los temas mejor comprendidos de la economía y, al menos entre los economistas, uno de los menos controvertidos. En 1992, una encuesta de la American Economic Association reveló que el 93% de sus miembros estaban de acuerdo en que «un techo en los alquileres reduce la calidad y la cantidad de viviendas». Casi todos los libros de texto de primer curso contienen un estudio de caso sobre el control de los alquileres, utilizando sus conocidos efectos secundarios adversos para ilustrar los principios de la oferta y la demanda. ¿Alquileres por las nubes en apartamentos no controlados, porque los inquilinos desesperados no tienen adónde ir, y ausencia de construcción de nuevos apartamentos, a pesar de esos altos alquileres, porque los propietarios temen que se amplíen los controles? Previsible.
¿Relaciones amargas entre inquilinos y propietarios, con una carrera armamentística entre estrategias cada vez más ingeniosas para forzar la salida de los inquilinos... y una normativa en constante proliferación destinada a bloquear esas estrategias? Previsible.
Paul Krugman se ha equivocado en muchas cosas, pero hay que reconocerle ésta. No es que eso sea decir mucho, por supuesto. La encuesta a la que hace referencia Krugman contenía cuarenta preguntas y se envió a 1.350 economistas. La pregunta relativa al control de los alquileres obtuvo la respuesta más desigual de las cuarenta.
El 93 por ciento dijo que sí (76,3 por ciento de acuerdo y 16,6 por ciento de acuerdo con las disposiciones), mientras que sólo el 6,5 por ciento se mostró en desacuerdo. Lo que significa que Krugman no puede ser peor que el noventa y tres por ciento de los economistas.
El retorno del control de alquiler
El control de alquiler se popularizó a principios del siglo XX, sobre todo en Nueva York. Fue entonces cuando la primera gran oleada de inmigración estaba en su apogeo y se construían a diestro y siniestro viviendas de mala calidad para alojarlos. Las viviendas eran estrechas y estaban abarrotadas, lo que provocó una animadversión (errónea) hacia los propietarios y una llamada (errónea) a la reforma.
El control de alquiler se extendió por todo los Estados Unidos hasta la década de 1950, cuando el auge de la construcción de viviendas en la posguerra alivió los problemas de oferta y se hizo más evidente el fracaso del control de alquiler. En la década de 1970, se introdujo una nueva generación de medidas de control de alquiler ligeramente más moderadas (ahora denominadas «estabilización de alquileres») en ciudades costeras predominantemente liberales. Pero eso fue todo. Como señaló el Urban Institute en 2019, «hoy solo cuatro estados (Nueva York, Nueva Jersey, California y Maryland) y Washington, DC, tienen gobiernos locales con leyes activas de control de alquiler.»
Sin embargo, a pesar de la casi unanimidad entre los economistas de que el control de alquiler es perjudicial, una multitud de grupos activistas y políticos están presionando para reanimar esta política zombi porque, seguramente, no se intentó lo suficiente la primera vez.
Las propuestas más radicales son efectivamente comunistas. Un grupo llamado People’s Action propuso una «Garantía Nacional de Viviendas» que «saca la vivienda del mercado y la descomoditiza». Uno esperaría que los catastróficos resultados de los «experimentos» comunistas del siglo XX y los lóbregos y sin vida bloques de apartamentos que crearon o los desastres americanos con viviendas públicas como Cabrini-Green hicieran reflexionar a tales proponentes.
En cuanto a propuestas más moderadas, dos condados de Los Ángeles votaron a favor de aprobar una medida de control de alquileres en 2022 que limita el aumento de los alquileres al 4% anual. Oregón aprobó un límite estatal del 10%. Y varios bastiones liberales costeros como San Francisco y Nueva York han tenido control de alquiler desde hace mucho tiempo. De hecho, incluso los votantes de Florida aprobaron una medida electoral para el control de los alquileres antes de que un juez la declarara inconstitucional.
Ahora el gobierno de Biden ha propuesto un Anteproyecto de Carta de Derechos de los Inquilinos con una disposición especialmente notable que exige a la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA) que ponga un tope a los «aumentos atroces de los alquileres». Una carta de diecisiete senadores demócratas pedía a la FHFA que limitara los aumentos de alquiler en todas las propiedades que tuvieran un préstamo de Fannie Mae o Freddie Mac, lo que discriminaría de hecho a los propietarios en función del tipo de financiación que hubieran obtenido.
Ni que decir tiene que el control de los alquileres vuelve a estar sobre la mesa.
Por qué no funciona el control de alquiler
Quizá no deba sorprender que se vuelva a debatir activamente el control de los alquileres. Tanto los alquileres como los precios de la vivienda han aumentado drásticamente en los Estados Unidos en los últimos años. Y los precios de la vivienda han seguido aumentando a pesar de que los tipos de interés se han más que duplicado desde mediados de 2021.
Por desgracia, en lugar de culpar de la inasequibilidad de la vivienda al aumento masivo de la oferta monetaria durante la crisis, que crea inflación en toda la economía, incluida la vivienda, así como a las restricciones a la vivienda que reducen la oferta y a una política de inmigración a gran escala subvencionada por el gobierno que aumenta la demanda, el control del alquiler ha sido la solución a la que han recurrido los de izquierdas.
Como ocurre con cualquier control de precios, cuando se pone un tope a los precios por debajo de la tasa de mercado, se reducirá la oferta. Gráficamente, es así:
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Fuente: Murray N. Rothbard, Man, Economy, and State with Power and Market, 2 scholar’s ed. (Auburn, AL: Mises Institute, 2009), fig. 83.
El punto P representa la cantidad de oferta (en este caso, de viviendas) en condiciones normales de mercado. Cuando se introduce un control de precios —en este caso C—, la oferta se reduce del punto P al punto A. Cuanto más restrictivo sea el control de precios, más se reducirá la oferta.
Uno podría pensar que esto no se aplicaría a la vivienda, ya que los proveedores de viviendas no pueden simplemente elegir cuántas viviendas totales hay en el mercado cada año. Los edificios ya existen. Aunque esto es cierto, los propietarios de viviendas unifamiliares pueden optar por vender a un propietario en lugar de alquilar. En las zonas de gama baja, los propietarios pueden simplemente dejar que un inmueble se deteriore y se convierta en inhabitable si no puede producir un flujo de caja positivo. Sin embargo, lo más habitual es que el resultado de un control de los precios de la vivienda sea una reducción de la construcción de nuevas viviendas, lo que, irónicamente, aumentaría la oferta y haría que la vivienda fuera más asequible.
Así, por ejemplo, vemos que un estudio de la Asociación Nacional de Constructores muestra que, cuando se eliminan los controles de alquiler, se produce un «crecimiento más rápido de la oferta en los años siguientes para las comunidades con alquiler controlado».
De hecho, la literatura sobre el control de alquiler es extremadamente parcial. Un estudio de Stanford de 2019 encontró que «el control de alquiler limita la movilidad de los inquilinos en un 20%» y «’los propietarios tratados por el control de alquiler reducen la oferta de viviendas de alquiler en un 15%» y en general el control de alquiler «probablemente hizo subir los alquileres de mercado a largo plazo.»
Otro estudio de la izquierdista Brookings Institution sobre el control de alquiler en Cambridge, MA, concluyó que «la política impuso 2.000 millones de dólares en costes a los propietarios locales, pero sólo 300 millones de ese coste se transfirieron a los inquilinos de apartamentos con alquileres controlados.»
El informe del libertario Instituto Fraser sobre el control del alquiler señala que,
Los economistas que han investigado sus efectos son prácticamente unánimes en su valoración. El grado de coincidencia queda patente en las observaciones de los Premios Nobel de Economía de 1974, Gunnar Myrdal y Friedrich Hayek, cuyas opiniones ideológicas sobre otros asuntos distintos del control de los alquileres son, cuando menos, bastante diferentes.
Gunnar Myrdal, a quien Samuelson describió como un importante arquitecto del Estado benefactor del Partido Laborista sueco, tenía la siguiente mala opinión del control de alquiler y de quienes lo aplican: «El control de alquiler ha constituido en ciertos países occidentales, tal vez, el peor ejemplo de mala planificación por parte de gobiernos carentes de coraje y visión».
A lo largo del informe hay fotos de edificios y manzanas de la ciudad en ruinas con la pregunta «¿daños por bombas o control de alquiler?». Sinceramente, es bastante difícil adivinar cuál es cuál.
También es importante señalar que el control de los alquileres no sólo provoca una reducción de la oferta. Como señaló Krugman en su artículo citado al principio, encontró un artículo en el New York Times en el que se quejaba de que «en San Francisco, los inquilinos son suplicantes».
Era un artículo interesante, con sus historias de aspirantes a inquilinos que pasan meses golpeando las aceras, de docenas de solicitantes desesperados que llegan a un apartamento recién ofrecido, tratando de impresionar al propietario con sus credenciales. Y, sin embargo, faltaba algo crucial: concretamente, dos palabras que yo sabía que tenían que formar parte de la historia... que son, por supuesto, «control de alquiler».
Al fin y al cabo, el tipo de comportamiento de los propietarios descrito en el artículo —exigir que los posibles inquilinos presenten currículos e informes crediticios, que vistan bien y se muestren entusiastas— no se da en mercados inmobiliarios descontrolados. Los propietarios no quieren rebajas, prefieren dinero.
De hecho, no es difícil encontrar casos en los que los propietarios dejan de hacer el mantenimiento rutinario de las propiedades de alquiler controlado porque el alquiler no cubre sus gastos. Lo más habitual es que simplemente dejen de actualizarlos y que los inmuebles de primera categoría estén equipados con accesorios de hace varias décadas. En algunos casos, propietarios sin escrúpulos exigen favores sexuales u otros sobornos por lo que, según la política del gobierno, son propiedades de alquiler por debajo del mercado con mucha más demanda que oferta.
La solución de libre mercado
Por supuesto, es imposible satisfacer todos los deseos humanos, ya que lo que el ser humano desea es efectivamente infinito, mientras que lo que desea es ciertamente finito.
Pero cuando se trata de vivienda, la solución para hacerla más asequible es bastante sencilla: construir más.
Por supuesto, hay que abordar la temeraria política monetaria de la Reserva Federal y sus salvajes vaivenes (preferiblemente con la abolición de la institución) y acabar con las subvenciones gubernamentales a la emigración masiva. Pero a corto plazo, cuando hay una dislocación del mercado entre la oferta y la demanda, la forma de aliviarla es con oferta adicional.
Sin embargo, dondequiera que vayamos, el gobierno se entromete con arduos códigos de construcción. San Francisco —una de las ciudades con control de alquiler— es casi cómica en este sentido. El tiempo medio que transcurre desde que se presenta una solicitud hasta que se obtiene el permiso para un nuevo proyecto de construcción es de casi tres años, mientras que los costes de construcción ascienden a 440 dólares por pie cuadrado, los más altos del mundo, y gran parte de ese coste se debe a la duración del proceso y a las tasas municipales.
¿Es de extrañar que la gente se vaya en masa de San Francisco? Así pues, la solución es básicamente tomar lo que está haciendo San Francisco y hacer lo contrario.
Construir más es la única salida a la crisis de la vivienda en América. El control de los alquileres y otras restricciones gubernamentales sólo van a empeorar los problemas de asequibilidad en los Estados Unidos.
