El gigante de los préstamos a la construcción Bank OZK fue noticia cuando sus acciones cayeron un 17% después de que el analista de Citigroup Benjamin Gerlinger escribiera en un informe que recortó su calificación a «vender». Bloomberg informó de que «Bank OZK se enfrenta a una exposición ‘en gran medida idiosincrásica’ a las ciencias de la vida en relación con los bancos pares», con un préstamo de 915 millones de dólares en el Distrito de Investigación y Desarrollo en el paseo marítimo de San Diego, desarrollado por IQHQ Inc..
«RaDD lleva más de cuatro años en desarrollo y creemos que el 0% de los 1,7 millones de metros cuadrados está alquilado, lo que indica que el mercado de préstamos para la construcción de proyectos de ciencias de la vida es difícil», escribió Gerlinger.
«La oferta ha superado a la demanda en todos los mercados, lo que ha devuelto la ventaja a los inquilinos y ha permitido a las nuevas empresas solicitar plazos más cortos», escriben los investigadores de JLL Maddie Holmes, Amber Schiada y Mark Bruso en un informe publicado el 15 de mayo. «Es probable que el mercado tarde entre tres y cuatro años (o más en algunos submercados) en volver a un mercado en el que propietarios e inquilinos tengan la misma influencia en las negociaciones».
Las ciencias de la vida no son el único problema del Bank OZK. Gerlinger declaró a que tiene «preocupaciones nuevas pero sustanciales» sobre lo que cree que es el mayor préstamo individual del Bank OZK: un proyecto de usos múltiples en Atlanta conocido como Echo Street West.
El proyecto Echo Street está cerca del campus de Georgia Tech, en el centro oeste de Atlanta. Según el sitio web del proyecto, Echo Street cuenta con 300.000 pies cuadrados de oficinas, 292 apartamentos, 50.000 pies cuadrados de locales comerciales, 16.000 pies cuadrados de espacio para eventos, 20.000 pies cuadrados de espacio para artistas y creadores y un espacio de ocio al aire libre de 2,5 hectáreas. Por la lista de inquilinos, parece que el espacio para artistas y creadores es el que se ha alquilado más rápidamente.
«Estábamos muy confiados y la gente pronosticaba catástrofes y pesimismo, pero teníamos los datos, habíamos hecho los deberes», dijo el siempre confiado George Gleason a Bisnow hablando de los proyectos del sur de Florida. «Del mismo modo, el mercado no está tan ajustado ahora —y probablemente esté más equilibrado que entonces—, pero sigue habiendo demanda de producto. Nos sentimos muy bien con lo que estamos haciendo allí».
El efusivo artículo de Matt Wasielewski sobre OZK, titulado «Bank OZK Has Dominated Construction Lending. Its CEO Has No Plans To Slow Down», ofrece cifras sorprendentes. Bank OZK originó más de 3.000 millones de dólares en préstamos a la construcción el año pasado, superando a los megabancos JPMorgan Chase y Wells Fargo, que originaron menos de 2.000 millones de dólares cada uno, según MSCI. «Mientras la mayoría de los bancos se retiran del sector inmobiliario, Bank OZK se inclina por él: siguió el dominio del año pasado con otros 688 millones de dólares en deuda para la construcción en el primer trimestre», escribió Wasielewski.
«Ahora nos llevamos una parte mucho mayor del pastel, pero es un pastel más pequeño», declaró a Bisnow George Gleason, consejero delegado de Bank OZK. El negocio de préstamos a la construcción del banco totalizaba 12.000 millones de dólares en préstamos pendientes al final del primer trimestre, el 44 por ciento de su balance inmobiliario total.
Gleason dice que el plan estratégico de su banco incluye hacer crecer su negocio inmobiliario «todo lo que pueda mientras mantiene la disciplina.» Catherine Mealor, analista de Stifel, dijo a Bisnow: «Bank OZK suele aprovechar esos momentos en los que otros se retiran para intervenir y hacerlo en sus términos», dijo Mealor. «Ha sido muy exitoso para ellos».
Por supuesto, el artículo de Wasielewski contiene abundantes citas sobre el hecho de que Bank OZK nunca se desvía de su estricta política de suscripción «mientras que, por lo general, sólo trabaja con promotores que tienen tanto un sólido historial como acceso a su propio capital para cuando los proyectos se salen del presupuesto». La palabra clave en esa frase es «generalmente».
«Bank OZK ha creado una máquina que le permite gestionar los préstamos internamente. Cuentan con excelentes suscriptores, un gran equipo de cierre y buenos asesores», afirma Scott Wadler, director gerente responsable de la originación de deuda en Miami de Berkadia. «Realmente se han convertido en especialistas en lo que yo llamaría el espacio de construcción de clase A».
El artículo de Bisnow habla de los proyectos que se benefician de ser pre-alquilados y de contar con promotores de renombre. Pero, en un artículo publicado en enero ofrecí: Incluso Bank OZK admite que «los reembolsos de préstamos han sido moderados» en 2023, y continúa riendo con «ya que muchos patrocinadores han estado supervisando cuidadosamente los tipos de interés y las condiciones del mercado de refinanciación para determinar cuándo trasladar los proyectos de la financiación de la construcción a préstamos puente o permanentes».
El rendimiento de los bonos del Tesoro a diez años ha aumentado 70 puntos básicos desde finales de año, por lo que la refinanciación no se ha vuelto más fácil. Por supuesto, si un proyecto está arrendado al cero por ciento, la refinanciación y el reembolso al Bank OZK son especialmente difíciles.
George Gleason aprenderá por las malas lo que Brian Foran escribió recientemente:
El pequeño y sucio secreto del sector inmobiliario comercial es que los préstamos no se devuelven. Se refinancian.
