El control de alquileres parece una idea buena y humanitaria. Ciertamente, pocos o ningún inquilino se opondrían a esta política. Tampoco lo haría ninguna persona de buena voluntad, dada la reciente escalada de los alquileres. ¿Los propietarios? De acuerdo, se les puede disculpar por no saludar a esta bandera en particular, pero incluso los decentes (¿existen?) no pueden dejar de ser conscientes de la difícil situación económica de muchos inquilinos.
¿Por qué, entonces, prácticamente todos los economistas se oponen al control de alquileres? ¿Tan duros de corazón son? Pues sí. No se puede negar. Pero esa no es la explicación. Más bien se debe al análisis de la oferta y la demanda.
Incluso economistas de izquierdas de gran credibilidad denigran el control de alquileres por este motivo. En opinión de Gunnar Myrdal: «El control de alquileres ha constituido en ciertos países occidentales, tal vez, el peor ejemplo de mala planificación por parte de gobiernos carentes de coraje y visión». Según Assar Lindbeck: «En muchos casos, el control de alquileres parece ser la técnica más eficaz que se conoce actualmente para destruir una ciudad, a excepción de los bombardeos.»
Cuando se fija un precio máximo por debajo del punto de equilibrio en el que se cruzan las curvas de la oferta y la demanda, esta última es mayor que la primera. Es decir, se produce una escasez de la mercancía o el servicio. Esto se aplica a todos los artículos que se compran y venden, ya sean barcos y cera para navegar o, más concretamente, viviendas de alquiler.
Una forma de ver las cosas con más claridad, ya sea en economía o en cualquier otro campo, es tomar un caso extremo. Supongamos que no se permitiera ningún pago de alquiler superior a 1 dólar al mes. ¿Qué ocurriría entonces? Muy sencillo. Dejaría de haber pisos en alquiler. Por supuesto, no se construirían nuevos edificios para inquilinos. Las unidades existentes se convertirían en condominios o locales comerciales. Si la ley de control de alquileres no permitiera tales conversiones, los propietarios simplemente abandonarían sus edificios. Ningún propietario podría pagar hipotecas, facturas de calefacción o limpieza, reparaciones, pintura, etc. con esa cantidad de dinero. La demanda de viviendas de alquiler a ese precio sería enorme, pero la oferta sería inexistente. En una palabra, habría una escasez colosal de viviendas.
Hasta aquí el caso extremo. La legislación real en materia de vivienda de este tipo es más moderada y suele limitarse a limitar los aumentos de los alquileres, a menudo a tasas inferiores a la inflación. Por lo tanto, todos los efectos nocivos mencionados anteriormente siguen produciéndose, pero en menor medida.
El control de alquileres nunca se ha aplicado a los inmuebles industriales o comerciales. Por eso la escasez en este sector de la economía, si alguna vez se produce, es de corta duración. (Ahora mismo, gracias al covid y al trabajo en casa, ocurre lo contrario). Pero la escasez es sólo la punta del iceberg de los problemas creados por esta legislación. Otro son las relaciones entre propietarios e inquilinos. En ausencia de estos controles de precios, si el cliente no siempre tiene razón, el proveedor está al menos incentivado para tratarlo como si casi siempre la tuviera. Los vendedores compiten entre sí por los consumidores y obtienen beneficios satisfaciéndolos.
Pero con el control de alquileres, los propietarios se enriquecen prestando tan pocos servicios como pueden. Las relaciones con los inquilinos están tan deterioradas que en la ciudad de Nueva York, sede de este tipo de controles, se demandaban unos a otros con tanta frecuencia que hubo que crear tribunales especiales para gestionar el desbordamiento litigioso. Significativamente, en la Gran Manzana no se produjo un fenómeno semejante en relación con los inmuebles comerciales e industriales, donde no se aplican tales restricciones. Tampoco se necesitaba nada parecido en el sector residencial, antes de la llegada del control de alquileres.
Otro problema es el derroche de espacio. Algunos lo llaman el efecto «viejecita». ¿Cómo funciona? Un matrimonio de mediana edad y seis hijos ocupan un piso de diez habitaciones de alquiler controlado. Los hijos crecen y se mudan, estableciendo sus propios domicilios. El hombre fallece antes que la mujer (las mujeres viven siete años más que los hombres). Ahora la mujer se sienta sola en ese espacio gigantesco sin ningún incentivo para ocupar locales más pequeños. Si pudiera encontrarlos, su alquiler se dispararía. Sólo necesita cuatro habitaciones como máximo, así que cierra las otras seis. En ausencia de control de alquileres, por el contrario, la «mano invisible» de Adam Smith la llevaría a buscar un apartamento más pequeño, liberando así el espacio extra para otros.
Según algunos comentaristas, el control de alquileres es como agarrar a un tigre por la cola. Es peligroso sujetarlo, y más aún soltarlo. Si se suprimiera esta política de vivienda, no es descabellado temer que los alquileres, reprimidos durante tanto tiempo, subieran a niveles desorbitados. Es cierto que se construirían más viviendas de alquiler (si los inversores pudieran confiar en que el gobierno no volvería a imponer controles), pero tardarían años en entrar en funcionamiento. Mientras tanto, los alquileres se dispararían y los inquilinos sufrirían. Una forma de tener nuestro pastel y comérnoslo también sería eliminar gradualmente, no de repente, esta perniciosa ley. Pero, admitámoslo, el control de alquileres equivale a un robo descarado (más educadamente, a una «toma» no compensada), y si tuviéramos el poder de librar al sistema de este robo pero lo hiciéramos sólo lentamente, como sociedad seríamos culpables de un comportamiento criminal (continuado).
Los que no ven solución a este problema desconocen el efecto «viejecita», que se aplica a mucho más que a este reducido grupo demográfico. El despilfarro de espacio inmobiliario es endémico en este sistema. Es cierto que se tarda un año en añadir nuevos rascacielos al parque inmobiliario, pero el fin del despilfarro de espacio mejorará la tendencia al alza de los precios.
La verdadera razón por la que la ciudad está plagada de esta crisis de la vivienda es que es casi políticamente imposible acabar con el control de alquileres: hay muchos más votantes que alquilan que propietarios. Pero el control de alquileres, una medida de emergencia de la Segunda Guerra Mundial (no hay nada tan permanente como una regulación gubernamental temporal), fue abolido por todas las demás ciudades del país, y no se experimentaron resultados catastróficos.
Todo lo que necesitamos son líderes con valor y visión para hacer lo correcto.
Este artículo apareció originalmente en Real Clear Markets.
