En el clásico videojuego Sim City, los jugadores que actúan como alcalde de una ciudad simulada comienzan por asignar espacios por zonas industriales, residenciales y comerciales. No hay opción en el juego de tener distritos superpuestos, donde una tienda departamental podría estar junto a una casa de clase media. La misma idea parecería absurda para las mentes modernas, que normalmente aceptan la zonificación de la ciudad como un elemento intuitivo e incuestionable de la gobernanza de la ciudad. Pero antes del siglo XX, la zonificación no existía en Estados Unidos.
Las leyes de zonificación surgieron de un movimiento europeo de planificación urbana iniciado por los socialistas municipales, como los miembros de la British Fabian Society que defendían el socialismo por parte de los gobiernos municipales. Diversas ideas para la planificación estética de las ciudades fueron implementadas en diferentes países, pero la zonificación fue una innovación alemana. Las normas de construcción no eran desconocidas a finales del siglo XIX, pero en 1891, Frankfurt se convirtió en la primera ciudad en dividir su territorio en diferentes distritos con normas distintas. Berlín aprobó una ordenanza similar al año siguiente. Al igual que otras políticas de planificación urbana, uno de los objetivos originales de la zonificación era limitar la especulación de las tierras, siendo éste el punto álgido de la popularidad del plan de impuestos únicos de Henry George, incluso en Europa.
Sin embargo, una vez que se concibió la idea, el amplio potencial de las leyes de zonificación para los urbanistas era fácil de ver. Al aprobar regulaciones estratégicas para zonas específicas, los planificadores podían decidir, como en Sim City, qué partes de la ciudad serían industriales, qué partes serían comerciales y dónde viviría la gente. Los reguladores adoptaron rápidamente las consideraciones estéticas, pero en su esencia, la zonificación era un esquema que permitía a los planificadores urbanos escapar de la tiranía de los precios de mercado. Como dice el historiador Daniel Rodgers, «En su versión más ambiciosa, la zonificación era un dispositivo para trazar, antes que el sistema de precios, la forma del desarrollo de la ciudad».1
Con el beneficio de la teoría de precios austriaca, es fácil prever las consecuencias de evadir el sistema de precios en el desarrollo de las ciudades. La elección de la ubicación, para empresas y residencias, tiene que considerar un complejo conjunto de variables, cada una de las cuales interactúa con el resto de la economía. Los urbanistas intentaron tener en cuenta los factores económicos al trazar las zonas, como la proximidad de las zonas industriales a las líneas de ferrocarril y los puertos comerciales, pero como Mises demostraría en 1920, sólo los empresarios individuales, utilizando los precios de mercado, podían determinar la asignación más económica de los recursos. Las operaciones industriales que requieren grandes extensiones de tierra, por ejemplo, pueden encontrar que es más rentable absorber mayores costos de transporte en favor de tierras más baratas fuera de las zonas asignadas. La zonificación puede aumentar los costos de vida y de negocios, pero nunca puede bajarlos.
Sin embargo, cuando se introdujo la zonificación en Estados Unidos, las preocupaciones estéticas y económicas no fueron los únicos motivos de política. Los Ángeles estableció la primera ley de zonificación en 1908 para evitar que las «molestias» invadieran las zonas residenciales. Si bien esto incluía disposiciones para evitar que se construyeran fábricas antiestéticas cerca de casas particulares, el elemento racial de la ley no era un secreto. Los inmigrantes chinos, que normalmente vivían en su lugar de trabajo, se vieron obligados a cerrar sus comercios en las zonas residenciales recién definidas y a trasladarse a zonas industriales. Los tribunales de California sostuvieron que la ciudad no estaba obligada a compensar a los dueños de negocios por los costos de desarraigar sus vidas.
En 1916, la ciudad de Nueva York aprobó la primera ley de zonificación de estilo alemán. A diferencia de Los Ángeles, el plan de Nueva York dividió toda la ciudad en zonas (la ley de Los Ángeles de 1908 dejó partes de la ciudad sin zonificar). El acto fue presionado por comerciantes de clase alta que estaban cada vez más preocupados por el crecimiento de trabajadores inmigrantes que se amontonan en la Quinta Avenida alrededor de sus tiendas, ofendiendo la sensibilidad de sus clientes acomodados. Este fue el producto de los fabricantes textiles que buscaban un acceso más barato a los minoristas a los que vendían, lo que en la época pre-automóvil también significó la construcción de apartamentos de la clase trabajadora. La asociación de comerciantes inventó una solución para establecer zonas que regularan la altura de los edificios: sus tiendas no tenían que ser tan altas como los edificios de apartamentos de vecindad. La ley fue diseñada como un esfuerzo concertado para separar las clases indeseables, y también significó que los fabricantes de textiles tuvieron que absorber el costo de reubicarse en áreas donde tendrían acceso a los trabajadores.
Después de que Los Ángeles y Nueva York abrieron el camino, más ciudades comenzaron a adoptar leyes de zonificación. El crecimiento de las regulaciones de zonificación creció constantemente a lo largo de la primera mitad del siglo XX, y alrededor de 1970, las regulaciones de zonificación estallaron a medida que los planificadores de la ciudad buscaban controlar detalles cada vez más minuciosos del desarrollo de la ciudad. Es difícil estimar los costos residuales de las regulaciones de zonificación, especialmente en lo que respecta a las consecuencias comerciales, pero la correlación entre las regulaciones de zonificación y los costos de vivienda está bien establecida.
California y Nueva York no sólo introdujeron leyes de zonificación en los Estados Unidos, sino que siguen siendo el hogar de algunos de los distritos más regulados por zonas del país. En un estudio reciente de los veinticinco mercados de vivienda menos asequible, los condados de California reclaman diecisiete puestos en la lista, con Nueva York ocupando cinco (Hawaii toma los dos últimos). Por el contrario, Houston es famoso por su falta de leyes de zonificación (aunque tienen regulaciones de construcción), y es consistentemente uno de los mercados de vivienda más asequibles para las grandes ciudades.
Uno de los puntos de venta originales de las regulaciones de zonificación que sobreviven hoy en día es que la zonificación protege y mejora los valores de las propiedades. Esto es ciertamente cierto, pero el mismo argumento es una forma indirecta de admitir que las leyes de zonificación hacen más difícil que las personas se conviertan en dueños de casa. El aumento del valor de las propiedades es bueno para aquellos que poseen propiedades, pero eleva las barreras a la propiedad de viviendas y a la creación de empresas para todos los demás.
- 1Daniel T. Rodgers, Atlantic Crossings: Social Politics in a Progressive Age (Cambridge, MA: The Belknap Press of Harvard University Press, 1998).
