Como reacción a un mercado inmobiliario extremadamente restringido, el gobierno de la capital alemana, Berlín, ha introducido controles de precios sobre los alquileres que entraron en vigor el 18 de junio de 2019. Durante los próximos cinco años, los alquileres no podrán ser aumentados. Esta medida intervencionista, hecha por una coalición de partidos de centro-izquierda a partidos de izquierda, es otro intento más de una serie de intentos fallidos de interferir con el mercado. La situación actual de la vivienda es el resultado de las políticas intervencionistas locales, federales y europeas.
El impacto de las políticas monetarias expansivas
En marzo de 2019, los tipos de interés cada vez más bajos de la deuda pública alemana cayeron por debajo de cero, disminuyendo directamente los tipos de interés de los depósitos a plazo fijo y afectando así a los ahorradores privados. Se dice que este desarrollo viene «a costa de los bancos centrales “blandos”». El bajo rendimiento de los bonos ha hecho que otros sectores sean más atractivos: los precios de los bienes inmuebles se han disparado, mientras que son «asequibles» debido a los bajos intereses de los créditos e hipotecas. Los medios de comunicación en Alemania han cotizado tasas de interés de menos del 1% en créditos de construcción durante diez años. Al mismo tiempo, el aumento de loscostos de producción, causado por ejemplo por un aumento del 4% del salario mínimo, combinado con una alta competencia, está ejerciendo presión sobre el sector de la construcción. Los ya bajos márgenes de beneficio se han estancado desde 2015, al mismo tiempo que se enfrentaban a una mayor inflación en la zona euro. Los representantes del sector de la construcción (por ejemplo, la Zentralverband Deutsches Bauwesen, ZDB) prevén que no serán capaces de ofrecer suficiente oferta para el aumento de la demanda, aún impulsada por la migración de jóvenes de la antigua Alemania Oriental socialista.
Planificación sin cálculo
Los socios de la coalición del gobierno de Berlín no tienen clara la demanda.1 Los funcionarios están favoreciendo la planificación gubernamental por encima de la empresa privada, ignorando aparentemente las realidades del mercado. Es debido a sus ineficaces decisiones burocráticas, por ejemplo, que la transferencia de tierras de propiedad de la ciudad a compañías de desarrollo de propiedad de la ciudad políticamente favorecidas ha tomado más de un año. Al mismo tiempo, bajo el «plan» de desarrollo de la ciudad, todos los constructores están obligados a aceptar costos adicionales para el desarrollo de infraestructura social como guarderías, y para la creación de áreas verdes. De hecho, las regulaciones ambientales apoyadas por el partido verde han hecho que la realización del proyecto sea menos rentable y ralentiza el desarrollo potencial. Cuando el senador de izquierda de la construcción propuso flexibilizar las regulaciones sobre la tala de árboles en posibles obras de construcción, el partido verde bloqueó la medida. Su principio rector es, como se afirma en su comunicado de prensa, «quién construye en Berlín tiene que compensar a Berlín».2 En otras palabras, si quieres invertir con la esperanza de obtener beneficios, no vengas a nuestra ciudad.
El fracaso de estas políticas es notablemente claro: el número de hogares en Berlín ha aumentado en un 2% de 2016 a 2017, mientras que el número de viviendas existentes sólo ha aumentado en un 0,8%. Los permisos de construcción recién expedidos tampoco pueden satisfacer la necesidad de nuevos desarrollos. Se estima que el alquiler medio se ha duplicado en los últimos diez años.
El llamado a una mayor intervención
Las políticas implementadas por este gobierno «progresista» se basan en una mentalidad cada vez más popular de dependencia del Estado. Los ciudadanos de Berlín han iniciado una iniciativa para expropiar las grandes empresas inmobiliarias privadas y colectivizar los apartamentos. Los políticos han recibido una amplia cobertura en los medios de comunicación al apoyar estos esfuerzos. Al jefe del mismo partido verde que obstaculiza la construcción por motivos medioambientales no le importa que la ciudad, que también está gobernada por su partido, expropie las unidades existentes. No se necesita una calculadora para ver que esto no puede crear nuevas viviendas. De hecho, es seguro que evitará inversiones futuras. Bajo presión pública y en línea con sus propias ideologías, el gobierno «rojo-rojo-verde» ha decidido atenerse a sus políticas intervencionistas y ha implementado controles de precios.
¿Cuál camino a seguir?
Ningún título de libro podría describir mejor esta situación que el Planned Chaos de Mises. El partido verde ya ha dejado claro su desprecio por el motivo del beneficio al exigir una compensación por la construcción de viviendas. «A los ojos de los intervencionistas, la mera existencia de beneficios es objetable». (Planned Chaos, p.12.) Las políticas intervencionistas, que Mises predijo que estarían condenadas al fracaso, también han fracasado en este caso. El gobierno de la ciudad, que no está dispuesto a abandonar las políticas fallidas, ha recurrido al siguiente paso y ha implementado controles de precios.
Las próximas elecciones se celebrarán en el otoño de 2021. Los controles de precios reducirán la inversión y, por lo tanto, la relación capital por cabeza no puede seguir el ritmo del desarrollo. Por encima de eso, no hay forma de que ciudades del Este como Dresde (cerca de Berlín con una buena universidad y una tasa de desempleo más baja) ofrezcan un incentivo para que la gente se mude allí en lugar de a una ciudad cara pero de moda. Es probable que la situación de la vivienda empeore, pero la mentalidad de los partidos gobernantes es clara, al igual que la de sus votantes. Se pueden esperar más políticas intervencionistas hasta 2021. Poco se ha aprendido décadas después de que las economías controladas por el gobierno alemán devastaran el país en el siglo XX.
Una pequeña señal de esperanza, sin embargo, podría ser la sustitución del jefe del Banco Central Europeo (BCE). Actualmente parece que el nuevo presidente de la Comisión Europea no será el conservador alemán Manfred Weber. En su lugar, un conservador alemán podría convertirse en el jefe del BCE. El presidente del Bundesbank alemán, Jens Weidmann, es supuestamente un candidato para este puesto. A pesar de su reciente respaldo a las anteriores políticas del BCE, tiene la reputación de ser un halcón, y su renuente aceptación podría ser un movimiento político para ser aceptable para los países del sur de Europa contra la resistencia del presidente francés. Al BCE le vendría bien un halcón.
- 1Traducción: «Según los expertos del SPD[del comité del Partido Socialdemócrata], en lugar de las 194.000 nuevas unidades residenciales que se espera sean necesarias para 2030, como se mencionó en el StEP Wohnen, se necesitarán 300.000 nuevas unidades».
- 2Traducción: «Es un principio básico: quien construye en Berlín tiene que compensar a Berlín.» (Grundsätzlich gilt: Wer in Berlin baut, muss in Berlin kompensieren)
