No faltan expertos que el gobierno está dispuesto a contratar para ganarse el favor del público para una política concreta. En Connecticut, ese experto es un hombre llamado Cameron Rifkin, asociado político del Consejo Nacional de Legislaturas Estaduales. El 4 de diciembre de 2023, en una mesa redonda legislativa sobre vivienda, el Sr. Rifkin habló de la sombría realidad de la situación de la vivienda en Connecticut, afirmando: «El 68% de los inquilinos de Connecticut con ingresos extremadamente bajos están gravemente sobrecargados por los costes, gastando el 50% de los ingresos familiares en alquiler. Alrededor del 13 por ciento de los hogares de ingresos medios están gastando el 30 por ciento o más en alquiler. Se necesitan unos ingresos de 66.000 dólares para permitirse un alquiler de dos dormitorios».
Otros problemas expuestos en la mesa redonda fueron el déficit de ochenta y nueve mil viviendas para personas con bajos ingresos y las leyes de zonificación que impiden construir inmuebles multifamiliares de mayor tamaño. Rifkin presentó algunas soluciones, como el fomento de la mano de obra y la vivienda multifamiliar, el desarrollo orientado al transporte público y la flexibilización de las leyes de zonificación. Sin embargo, afirmó que «no hay una solución única» ni «una solución mágica».
¿Es esto cierto? No, el Sr. Rifkin se equivoca; la «respuesta mágica» se encuentra en la misma razón por la que existe el problema de la vivienda en primer lugar: la política gubernamental. En lugar de limitarse a decir que se trata de un problema nacional y que, por tanto, cualquier solución real está fuera de nuestro alcance, habría que examinar primero la política económica actual.
Impuestos sobre bienes inmuebles
Connecticut, según WalletHub, ocupa el cuadragésimo noveno lugar de cincuenta y un estados en los EEUU para los más altos impuestos sobre la propiedad inmobiliaria en el país en un dos por ciento; Condado de Hartford es aún mayor en el 2,37 por ciento. Zillow señaló que el coste medio de la vivienda en Connecticut ha subido un 11,1 por ciento en el último año, situándose ahora en 384.277 dólares, lo que deja el impuesto anual en 8.110 dólares al año. Un edificio más grande, como un complejo de apartamentos de quince unidades que aparece en LoopNet por 1,3 millones de dólares, encontrará a su propietario pagando un impuesto anual de 30.810 dólares con el actual impuesto sobre bienes inmuebles de Hartford.
Una fiscalidad insoportable desincentiva el comportamiento productivo, y los propietarios se enfrentarán a numerosas decisiones sobre cómo deben invertir en sus propiedades al tiempo que obtienen beneficios. Los aumentos de alquiler para los inquilinos, el menor mantenimiento de sus edificios y los desahucios son consideraciones a las que se enfrentan muchos propietarios. Por ejemplo, en el extremo norte de Hartford estallaron protestas por las malas condiciones de los apartamentos y la inacción de los propietarios para solucionar el problema: «Arlington se encuentra actualmente en medio de varias demandas de residentes de otras propiedades gestionadas por la empresa gestora. Los casos citan quejas similares, con algunas unidades convertidas en inhabitables debido al moho, según documentos judiciales».
Ningún negocio puede sobrevivir con pérdidas continuas; no se pueden mantener los edificios si el propietario no puede obtener beneficios, y no hay ningún incentivo para continuar las operaciones si las pérdidas subsiguientes dejarán al propietario en la ruina financiera. Esta es la razón por la que el alquiler medio en Connecticut es de 1.900 dólares; los empresarios desanimados no tienen ningún incentivo para satisfacer la demanda de vivienda en el estado si las pérdidas son el resultado final.
Costes de construcción y obras públicas
A pesar de los elevados impuestos sobre la propiedad, esto no quiere decir que nadie tenga interés en construir en Connecticut. El CT Mirror informa de que cada año se expiden entre cinco mil y seis mil permisos de construcción de viviendas. Los expertos afirman que no hay suficientes viviendas de bajo coste para principiantes ni edificios que puedan albergar hasta cuatro familias, pero construir en Connecticut no tiene nada de atractivo. El estado ocupa el séptimo lugar entre los más caros para construir, escribe la escritora de finanzas Michele Lerner:
El precio por pie cuadrado para construir una casa en Connecticut oscila entre 125 y 270 dólares de media, pero las casas de lujo pueden costar hasta 700 dólares o más por pie cuadrado. El coste medio de construir una casa de 2.500 pies cuadrados en Connecticut oscila entre 312.500 y 675.000 dólares. Las casas de lujo se venden por más de un millón de dólares en la mayor parte del estado.
La Asamblea General de Connecticut aprobó en 2023 una ley de gasto de 7.500 millones de dólares, de los que 5.000 millones se destinaron a vivienda, transporte y otros proyectos públicos. Alrededor de 400 millones de dólares se destinaron al Fondo Fiduciario de Vivienda con el fin de crear y conservar viviendas para personas con bajos ingresos; este tipo de financiación ya ha fracasado en otras ocasiones. La ciudad de Stamford vio cómo el complejo de viviendas Coleman Towers recibía millones en financiación estadual para renovaciones. Los resultados fueron los siguientes: «Viven en un edificio sin calefacción que es una obra polvorienta, sucia y ruidosa. Algunos han sido trasladados dentro y fuera de los apartamentos a medida que la construcción avanza de planta en planta; a otros se les ha pedido que abandonen el edificio.»
La fiscalidad afecta a todas las rentas; los 7.500 millones de dólares de la ley de gastos proceden de los residentes de Connecticut, de las rentas más altas y de las más bajas. Actividades productivas que habrían emprendido particulares y empresas se desechan ahora, se destruyen puestos de trabajo y se dejan de construir viviendas.
Sección 8
Las familias con bajos ingresos han sido el motor de la acción política y de los discursos de los políticos de Connecticut. Un tema, sin embargo, ha sido evitado en la discusión de encontrar la respuesta «mágica»: Sección 8 de vivienda. La Sección 8 ayuda a las familias de bajos ingresos a encontrar vivienda en el mercado privado y subvenciona el alquiler, pero, como todas las ayudas sociales, destruye el comportamiento productivo debido a las normas incorporadas al sistema. Por ejemplo,
La elegibilidad para un vale de vivienda se determina sobre la base de los ingresos brutos anuales del hogar y la definición de la PHA de una familia. La participación está limitada a los ciudadanos de EEUU y a determinadas categorías de no ciudadanos que reúnan los requisitos de inmigración. Por lo general, los ingresos de la familia no pueden superar el 50% de los ingresos medios del condado o área metropolitana en la que la familia decida vivir.
La capital de Connecticut, Hartford, tiene la mayor cantidad de viviendas de la Sección 8 del estado, actualmente el 40,8%. La renta media de las familias de la ciudad de Hartford es de 36.154 dólares. Las familias en el programa de vales de la Sección 8 no puede tener un ingreso que supere el 50 por ciento de este, $ 18.077. Data Commons reporta que 10.96 por ciento de las familias de Hartford ganan menos de $10k al año. Los residentes en la Sección 8 no tienen ninguna razón para aumentar su productividad; de lo contrario, perderán sus beneficios si sus ingresos superan la mediana. La Sección 8 subvenciona el mal comportamiento.
Conclusión
Connecticut es un perro que corre detrás de su propia cola; las propias políticas aplicadas por los gobiernos estaduales y locales son la causa de la crisis inmobiliaria. La respuesta mágica es menos intervención gubernamental, pero los trabajos de Cameron Rifkin y del gobernador Ned Lamont se basan en hacer promesas al público, y la única razón por la que estas demandas no se están cumpliendo es por las barreras puestas a empresarios y constructores. Hasta que la gente se dé cuenta de esto, los residentes en Connecticut seguirán sufriendo bajo el régimen fiscal del gobernador Lamont.
