¿Debe el gobierno subvencionar la compra de casas que cuestan 1,2 millones de dólares? La respuesta es obviamente no. Pero el gobierno lo va a hacer de todos modos a través de Fannie Mae y Freddie Mac. La Autoridad Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA) acaba de aumentar el tamaño de los préstamos hipotecarios que Fannie y Freddie pueden comprar (el «límite de préstamos conformes») a 970.080 dólares en «zonas de alto coste». Con un pago inicial del 20%, eso significa préstamos para la compra de casas con un precio de hasta 1.212.600 dólares.
Del mismo modo, la Administración Federal de la Vivienda (FHA) subvencionará casas que cuesten hasta 1.011.250 dólares. Ese es el precio de la casa con una hipoteca de la FHA en su límite aumentado de «alto coste» de 970.800 dólares y un pago inicial del 4%.
El límite regular de los préstamos de Fannie y Freddie pasará a ser de 647.200 dólares, lo que con un 20% de pago inicial significa una casa que cuesta 809.000 dólares. El precio medio de venta en Estados Unidos en junio de 2021 fue de 310.000 dólares. Una casa que se vende por 809.000 dólares está en el 7% más alto del país. Una que se venda por 1.212.600 dólares está en el 3% superior. Por ejemplo, en Carolina del Norte, donde los precios de las viviendas son menos exagerados, una casa de 809.000 dólares está en el 2% superior. En el caso de los préstamos FHA, el límite habitual será de 420.680 dólares, es decir, una casa que cueste más de 438.000 dólares con un pago inicial del 4%, un 41% por encima del precio de venta medio nacional.
Los ciudadanos de a pie que poseen casas normales pueden pensar que no tiene sentido que el gobierno apoye a las personas que compran, a los prestamistas que prestan y a los constructores que construyen casas de tan alto precio, por no hablar de las empresas de Wall Street que negocian con los valores hipotecarios resultantes respaldados por el gobierno. Y tienen razón.
Fannie y Freddie, que siguen disfrutando de una garantía efectiva del Tesoro de EEUU, ahora pondrán a los contribuyentes en el gancho para los riesgos de la financiación de estas casas. A través de una hábil abogacía financiera, no es legalmente una garantía, pero todos los involucrados saben que realmente es una garantía, y los contribuyentes realmente están en el gancho para Fannie y Freddie, cuyos enormes 7 billones de dólares en activos tienen sólo un 1% de capital para respaldarlos. La FHA, que está totalmente garantizada por el Tesoro, tiene además más de un billón de dólares en préstamos que ha asegurado.
Al impulsar más préstamos patrocinados por el gobierno, Fannie, Freddie, su conservador gubernamental, la FHFA, y su agencia hermana, la FHA, están alimentando la ya desbocada inflación del precio de la vivienda. Los precios de la vivienda están ahora un 48% por encima de su pico de la burbuja inmobiliaria de 2006. En octubre, subieron un 15,8% respecto al año anterior. A medida que el gobierno ayuda a impulsar los precios de la vivienda, las casas son cada vez menos asequibles para las nuevas familias, y las familias de bajos ingresos en particular, que están tratando de subir a los peldaños de la escalera de la propiedad de la vivienda.
Como señaló el distinguido economista de la vivienda Ernest Fisher en 1975:
[La tendencia a que los costes y los precios absorban las cantidades puestas a disposición de los posibles compradores o inquilinos ha plagado los programas gubernamentales desde... 1934. Un examen minucioso de estas tendencias indica que las promesas de ampliar la relación préstamo-valor de la hipoteca y extender su plazo para que la compra de una vivienda sea «posible para los futuros compradores de menores ingresos» pueden aportar mayores beneficios y salarios a los constructores, a los proveedores de la construcción y a la mano de obra de la construcción en lugar de ayudar a los hogares de menores ingresos.
La razón por la que la FHFA está aumentando los límites de tamaño de los préstamos de Fannie y Freddie en un 18% es que su índice de precios de la vivienda ha subido un 18% en el último año. El límite de la FHA sube automáticamente al ritmo de estos cambios. Estos aumentos son actos procíclicos. Alimentan el aumento del precio de la vivienda, en lugar de actuar para moderarlo, como haría una política anticíclica. Las políticas gubernamentales procíclicas, por definición, empeoran los ciclos financieros y perjudican a las familias de bajos ingresos, los beneficiarios previstos originalmente.
El objetivo anticíclico contrastado fue expresado de forma memorable por William McChesney Martin, el presidente más antiguo de la Junta de la Reserva Federal. En el cargo desde 1951 hasta 1970, bajo cinco presidentes de EEUU, Martin nos dio la más famosa de todas las metáforas de la banca central. La Reserva Federal, dijo en 1955, «se encuentra en la posición del acompañante que ha ordenado retirar la ponchera justo cuando la fiesta estaba realmente calentando».
Mucho después de que la actual fiesta de los precios de la vivienda se haya calentado, sino que se haya puesto muy achispada, la Reserva Federal de 2021, en lugar de retirar la ponchera, ha estado echando un poco de ponche. Lo ha hecho, además de mantener los tipos a corto plazo en niveles históricamente bajos, comprando cientos de miles de millones de dólares en títulos hipotecarios, manteniendo así los tipos hipotecarios anormalmente bajos, y continuando el calentamiento de la fiesta.
En general, lo que necesita un sistema robusto de financiación de la vivienda es menos subvenciones y distorsiones gubernamentales, no más.
De hecho, el gobierno ha estado aumentando el golpe de la fiesta de la vivienda de tres maneras. La primera es la compra de títulos hipotecarios por parte de la Reserva Federal, que ha inflado su cartera de hipotecas hasta alcanzar la enorme cifra de 2,6 billones de dólares, es decir, cerca del 24% de todas las hipotecas residenciales de EEUU en circulación.
En segundo lugar, el gobierno, a través de Fannie y Freddie, aumenta el apalancamiento del sistema de financiación de la vivienda, haciéndolo más arriesgado. Esto es cierto tanto para el apalancamiento de los ingresos como para el apalancamiento del precio de los activos. También es cierto en el caso de los préstamos de la FHA. El Gráfico 1 muestra cómo los grandes préstamos de Fannie y Freddie tienen una proporción mucho más alta de relaciones deuda-ingreso (DTI) que los grandes préstamos del sector privado. En otras palabras, Fannie y Freddie tienden a prestar más contra los ingresos, un factor de riesgo clave.
Gráfico 1: Porcentaje de préstamos que superan el 43% de ratio DTI
Fuente: Fisher, Lynn M., et al. «Jumbo rates below conforming rates: ¿Cuándo ocurrió y por qué?». Real Estate Economics 49.S2 (2021): 461-489.
Fannie y Freddie también conceden una mayor proporción de grandes préstamos con pagos iniciales bajos, o con elevadas relaciones préstamo-valor (LTV), que los mercados privados correspondientes. El Gráfico 2 muestra el porcentaje de sus grandes préstamos con una relación préstamo-valor del 90% o más, es decir, con pagos iniciales del 10% o menos, otro factor de riesgo clave.
Gráfico 2: Proporción de préstamos con ratios LTV superiores al 90%
Fuente: Fisher, Lynn M., et al. «Jumbo rates below conforming rates: ¿Cuándo ocurrió y por qué?». Real Estate Economics 49.S2 (2021): 461-489.
Ahora, además, la FHFA, al aumentar el tamaño de los préstamos para Fannie y Freddie, está trayendo a la fiesta una ponchera más grande. Que el límite de tamaño para Fannie y Freddie es muy importante en el comportamiento de los préstamos hipotecarios, podemos ver cómo sus grandes préstamos se amontonan justo en el límite, como muestra el Gráfico 3.
Gráfico 3: Distribución de los préstamos en relación con el límite
Nota: La barra de la derecha contiene los préstamos de la GSE con importes superiores al 98% del límite de préstamo conforme aplicable. Fuente: Fisher, Lynn M., et al. «Jumbo rates below conforming rates: ¿Cuándo ocurrió y por qué?». Real Estate Economics 49.S2 (2021): 461-489.
El tercer pico de la ponchera del precio de la vivienda consiste en los enormes pagos y subsidios del gobierno como reacción a la pandemia. Una parte de este dinero de gasto deficitario mal orientado llegó a los mercados de la vivienda para hacer subir los precios.
Una cuestión clave de la financiación de la vivienda es el impacto diferencial de la inflación del precio de la vivienda en los hogares con menores ingresos. La investigación del AEI Housing Center ha demostrado cómo el aumento del precio de la vivienda ha inflado el coste de las casas de menor precio más que el de otras. Esta investigación muestra que los rápidos aumentos de precios desplazan a los potenciales compradores de vivienda de bajos ingresos en los mercados de la vivienda. Así pues, como observó Ernest Fisher hace casi 50 años, las políticas gubernamentales que propician una rápida inflación de los precios de la vivienda limitan la capacidad de convertirse en propietarios del mismo grupo al que el gobierno dice ayudar.
En general, lo que necesita un sistema robusto de financiación de la vivienda es menos subvenciones y distorsiones gubernamentales, no más. La cuestión de aumentar el tamaño de los préstamos de Fannie y Freddie, y en consecuencia los de la FHA, forma parte de un panorama más amplio sobre cuál debería ser la política general para ellos. ¿Debemos favorecer que sus actividades subvencionadas, que distorsionan el mercado y están garantizadas por los contribuyentes, sean aún mayores que los 8 billones de dólares que ya representan? ¿Deberían ser aún más dominantes de lo que son ahora? ¿O debería reducirse sistemáticamente el dominio del gobierno en el sector y su riesgo? Eso sería un movimiento hacia un sector hipotecario que se parezca más a un mercado y menos a una máquina política.
En resumen, ¿qué pasa con el futuro del complejo hipotecario del gobierno, especialmente Fannie y Freddie: deben ser aún más grandes o más pequeños? Nosotros votamos por más pequeños.
¿Cómo podría hacerse? Como buen ejemplo, el senador Patrick Toomey, miembro principal del Comité Bancario del Senado, ha presentado un proyecto de ley que eliminaría la capacidad de Fannie y Freddie de subvencionar préstamos sobre propiedades de inversión, una propuesta muy acertada. No avanzará con la actual configuración del Congreso, pero es la idea correcta. Del mismo modo, tendría sentido impedir que Fannie y Freddie subvencionasen los cash-out refis, hipotecas que aumentan la deuda de la vivienda. Otra idea básica, a menudo propuesta históricamente, pero por supuesto nunca aplicada, sería reducir, no aumentar, el tamaño máximo de los préstamos que Fannie y Freddie pueden comprar, y por extensión, la FHA puede asegurar.
Mientras tanto, la fiesta del precio de la casa continúa. ¿Cómo terminará después de todo el ponche? Sin duda, con resaca.
Publicado originalmente por Law&Liberty.
