Fannie Mae anunció la semana pasada que el año pasado proporcionó casi 70.000 millones de dólares en financiación multifamiliar. El prestamista gubernamental destacó que unos 9.600 millones de dólares del total se destinaron a proyectos de vivienda asequible y 13.500 millones a la financiación de proyectos considerados como unidades «verdes y sostenibles». Esto ayudó a Fannie a «aumentar su emisión de MBS (valores respaldados por hipotecas) multifamiliares verdes a más de 100.000 millones de dólares el año pasado», según el comunicado de prensa.
Los precios y las condiciones de los préstamos para apartamentos de Fannie Mae son atractivos: el tipo fijo a cinco años comienza en el 2,74% y el fijo a treinta años en el 3,81%. Hay amortizaciones a treinta años y, en algunos casos, se pueden negociar préstamos de sólo intereses, así como préstamos sin recurso. Lo más importante es que, con un índice de precios al consumo del 7% en diciembre, el tipo de interés real de estos préstamos de Fannie Mae es negativo.
Según Multi-Housing News, «sobre una base anual hasta diciembre, los alquileres aumentaron en porcentajes de dos dígitos en 26 de las 30 principales metrópolis, seis de las cuales registraron ganancias del 20% o más: Phoenix (25,3%), Tampa (24,6%), Miami (23,5%), Orlando (22,7%), Las Vegas (22,2%) y Austin (20,9%)».
Así que con el aumento de los alquileres y el flujo de dinero barato, los precios de los proyectos de apartamentos se están disparando. La última venta multifamiliar anunciada en Las Vegas es la compra por parte de Ideal Capital Group del proyecto Jade, de 287 unidades, cerca del hotel y casino Rio, por 124,5 millones de dólares. Esto supone la friolera de 433.798 dólares por unidad.
Los confinamientos por el covid en 2020 ralentizó las ventas de proyectos, ya que muchos inquilinos perdieron sus empleos. Pero «el mercado de alquiler de Las Vegas se ha calentado desde entonces con un rápido aumento de los alquileres y la reducción de la disponibilidad, en parte porque la gente buscaba más espacio en medio de los acuerdos generalizados de trabajo desde casa, y las ventas de los inversores se han recuperado», informa Eli Segall para el Las Vegas Review-Journal.
Jade se fue por el doble del precio medio de venta por unidad de 2021, 215.151 dólares. El promedio de ventas de apartamentos por unidad ha aumentado más del 460%, desde 38.219 dólares en 2011 hasta el precio del año pasado.
Wolf Richter escribe en su sitio web, wolfstreet.com, que los trabajadores se ven perjudicados por la inflación porque sus salarios nunca se ponen al día, mientras que las personas con activos, inflados en valor por los bajos tipos de interés, se benefician. Escribe: «[L]a riqueza del 1% de los hogares más ricos se disparó, creando la mayor y peor disparidad de riqueza jamás vista hacia el 50% inferior e incluso hacia el 99% inferior, según los propios datos de distribución de la riqueza de la Fed».
Hace poco, durante un almuerzo, expresé mi asombro por las ventas de 400.000 dólares por unidad a un promotor (y propietario de un proyecto de apartamentos) con el que solía trabajar. Me dijo que las unidades se venderían a 500.000 dólares a finales de este año.
Le dije que los alquileres tendrían que subir aún más o que las tasas de capitalización tendrían que ser prácticamente nulas para que eso sucediera. Me respondió con rotundidad: «Los alquileres van a subir». La gente que viene de California cree que los alquileres en Las Vegas son baratos.
No por mucho tiempo.
