El estado de California corre el riesgo de exacerbar su escasez de viviendas asequibles.
Según este artículo del Sacramento Bee, «los votantes de California tendrán la oportunidad de considerar una iniciativa de control de alquileres a nivel estatal en la votación de noviembre, sólo dos años después de haber rechazado rotundamente una iniciativa similar».
Una petición iniciada por los ciudadanos reunió casi un millón de firmas para poner la medida en la boleta electoral este otoño.
Tal medida es lo último que necesita California, que ya sufre de una extrema escasez de viviendas. Algunas estimaciones dicen que el estado ya se enfrenta a un déficit de 3,5 millones de unidades de vivienda, según el artículo del Bee.
La iniciativa que se someterá a votación en noviembre permitirá a los gobiernos locales una mayor autoridad para limitar los aumentos de alquiler por parte de los propietarios, revirtiendo en gran medida una ley estatal de 25 años de antigüedad que impone restricciones a la capacidad de los gobiernos locales para imponer el control de los alquileres. «La crisis de asequibilidad de la vivienda y la falta de hogar son las emergencias de justicia social y salud pública más urgentes de nuestro tiempo, especialmente en el sur de California», dijo el presidente de la AIDS Healthcare Foundation y el multimillonario de Los Ángeles Michael Weinstein, uno de los principales defensores de la última iniciativa de la votación. «Debemos tomar medidas para detenerla ahora». Aclamados por los defensores como «protecciones para los inquilinos», los controles de alquiler en cambio terminan por empeorar la escasez de viviendas y perjudicar a las mismas personas que los partidarios afirman que serán ayudadas.
Naturalmente, cuando el precio de un bien se ve limitado por factores ajenos al mercado, como los mandatos gubernamentales, habrá una tendencia de los proveedores a reducir la oferta y de los consumidores a aumentar su demanda, lo que crea escasez.
Sin embargo, cuando se trata de controlar los alquileres específicamente, es imperativo reconocer por qué esos impactos pueden no ser muy notorios a corto plazo sino que más bien tardan un tiempo en desarrollarse plenamente. Además, el control de los alquileres produce consecuencias más negativas que la mera escasez.
En lo que respecta a la vivienda, a corto plazo hay un número relativamente fijo de unidades de vivienda disponibles. Por lo tanto, a corto plazo, la oferta es bastante inelástica en cuanto al precio, es decir, la oferta no responde muy bien a un cambio en el precio de las unidades de vivienda. Por lo tanto, cuando se imponen controles de alquiler, el stock de apartamentos, condominios, etc. disponibles no cambia mucho. Del mismo modo, la demanda de unidades de vivienda también será relativamente inelástica a corto plazo. La gente se toma su tiempo para cambiar sus arreglos de vivienda, así que si se impone el control de alquileres, el aumento de la demanda no ocurre de la noche a la mañana. Sin embargo, es a largo plazo cuando el impacto negativo de los controles de los alquileres se siente realmente, y más claramente entre los inquilinos de bajos ingresos y los posibles inquilinos, a quienes los defensores nos dicen que serán los que se beneficien de las medidas de control de los alquileres.
Tanto la oferta como la demanda de unidades de vivienda son mucho más elásticas en cuanto a precios a largo plazo. Por el lado de la oferta, los propietarios responderán construyendo menos unidades. Con los alquileres suprimidos por ley, hay menos incentivos para construir nuevas unidades. Con el tiempo, algunas unidades de vivienda se convertirán en espacio de oficinas o en algún otro uso más rentable. En cuanto a la demanda, los inquilinos y los posibles inquilinos responderán con el tiempo a la disminución de los alquileres aumentando su demanda de unidades de vivienda. Por ejemplo, algunos jóvenes verán en los alquileres asequibles una oportunidad de mudarse de la casa de sus padres, mientras que otros tendrán menos probabilidades de aceptar compañeros de cuarto y ocuparán en cambio una unidad propia.
Y la escasez creada por la oferta deprimida combinada con el aumento de la demanda creará varias otras consecuencias negativas.
En primer lugar, la escasez facultará a los propietarios a discriminar utilizando mecanismos no relacionados con el precio para racionar los apartamentos. Debido a que el número de inquilinos ansiosos superará con creces la oferta disponible, los caseros se enfrentarán a poco castigo del mercado si rechazan a los inquilinos por factores como la raza o la nacionalidad.
Además, los propietarios tendrán pocos incentivos para invertir en el mantenimiento y la mejora de las viviendas, ya que cualquier posible rendimiento de esa inversión se verá gravemente mermado por el límite de lo que pueden cobrar. Los inquilinos se verán obligados a aceptar viviendas de menor calidad.
La escasez también invitará a los caseros a hacer arreglos sombríos y poco transparentes con los posibles inquilinos. Aquellos inquilinos dispuestos a deslizar el mayor soborno a los propietarios irán a la cabeza de la fila. También se popularizarán las prácticas engañosas para eludir los controles de alquiler, como que los propietarios cobren, por ejemplo, 500 dólares mensuales por el alquiler pero también 1.000 dólares por el «mobiliario» del apartamento, que puede acabar siendo poco más que una mesa o una silla plegable. Los inquilinos de bajos ingresos serán excluidos de estos tratos del mercado negro.
Como era de esperar, cuando los funcionarios elegidos vean finalmente las consecuencias negativas del control de los alquileres, como la discriminación, la baja calidad de las unidades o los arreglos de bajo nivel, promulgarán más restricciones y reglamentos gubernamentales en un intento de impedir esos resultados de su intervención anterior.
Como Mises nos advirtió, «la intervención engendra más intervención».
El hecho de que los controles de alquiler crean escasez de unidades de vivienda está bastante bien acordado por los economistas. Sin embargo, los defensores emocionales de tales «protecciones al inquilino» persisten en exigir mayores controles gubernamentales sobre el precio de las unidades de vivienda.
Por lo tanto, resulta mucho más crítico recordar a los observadores que los impactos negativos de los controles de alquileres aparecerán a largo plazo. Si nos fijamos en los resultados a corto plazo después de que se impongan los controles de los alquileres, los defensores podrán reclamar la victoria, alegando que la escasez y otros impactos negativos previstos por los oponentes no se han producido.
Por último, esos efectos negativos de la escasez van más allá de la mera escasez en el mercado. La discriminación, la menor calidad y los tratos en el mercado negro por parte de los propietarios se sentirán más duramente por las mismas personas que los defensores del control de alquileres dicen estar ayudando.
