Cada dos años, el período previo al día de las elecciones me recuerda una ironía acerca de la retórica de “maravillas de la democracia” que llega a su punto máximo, que es también cuando las declaraciones falsas se derramaron en los oídos de los votantes, socavando la probabilidad de lograr esas maravillas, también alcanzan su punto máximo.
La razón está bien captada por una cita de Jonathan Swift, en 1710: “La falsedad vuela, y la verdad viene cojeando”. En el último minuto, mentiras, grandes mentiras y estadísticas, por no mencionar afirmaciones sin respaldo, rumores, insinuaciones, etc., pueden tener su mayor poder, porque no hay tiempo para pensar seriamente, investigar y refutar antes de que los votantes deban emitir lo que, por lo tanto, serán boletas mucho más desinformadas.
Lo que más me sorprendió como ejemplo este año fue “El control de alquileres podría estimular más la construcción“, de Gary Painter, en Los Angeles Times (31/10). Se escribió a favor de la Propuesta 10 de California, que habría habilitado a las comunidades de mayoría de los inquilinos para que se voten a sí mismos grandes beneficios de los bolsillos de los demás al imponer nuevas leyes de control de alquileres (actualmente prohibidas por la ley estatal).
Si bien muchos estudios han demostrado que el control de los alquileres reduce la construcción, Painter ofreció una teoría alternativa para convencer a los votantes que se oponen al control de los alquileres por esa razón. El núcleo de su argumento, que insinuó fue una lección estándar de Econ 101 (a pesar de que más del 90% de los economistas expresaron su desacuerdo con su conclusión), fue:
Los controles de precios pueden realmente estimular un aumento en la oferta. Cuando los promotores de viviendas tienen demasiado poder en el mercado, pueden maximizar las ganancias al aumentar los alquileres de los apartamentos que ya poseen. Pero si el control de la renta limita esa opción, los desarrolladores tienen que ir al Plan B si quieren ganar más dinero: construir más unidades.
La base del argumento de Painter era que la consolidación de la industria de la construcción de viviendas debido a la gran recesión (el número de constructores se redujo aproximadamente a la mitad entre 2007 y 2012) y la posterior concentración en la industria, le había dado poder de monopolio a los constructores, que estaban utilizando para reducir la construcción. En consecuencia, argumentó que imponer el control de los alquileres sería capaz de dominar su poder de monopolio para aumentar los alquileres, y dejarlos con la construcción de más viviendas de alquiler como su único medio para obtener mayores ganancias.
Hubo muchos vacíos en este argumento, pero hubo muy poco tiempo para refutarlo efectivamente antes de la elección.
En primer lugar, Painter ignoró el hecho de que una razón ampliamente citada para la consolidación ha sido el crecimiento de economías de escala creciente en la industria, desde la posibilidad de ofrecer a los trabajadores un empleo más continuo en un mercado laboral ajustado de la industria al ahorro de precios de insumos negociados más bajos y precios de insumos negociados más bajos y mayor estandarización para tener especialistas que se ocupen de los laberintos reglamentarios de la industria. Esas ventajas crecientes que muchas publicaciones de la industria han llegado a la conclusión que “hace casi imposible que los constructores más pequeños puedan competir“, apunta no a aumentar el poder del monopolio, sino a las eficiencias ampliamente documentadas de grandes desarrolladores, con ganancias sustanciales transmitidas a los clientes, que son más pequeñas. Los productores de costos más altos tienen problemas para igualarse. Además, si los grandes promotores inmobiliarios solo estuvieran usando un mayor poder de mercado para aumentar los precios de las viviendas de alquiler, también haría que los pequeños promotores inmobiliarios sean más rentables, pero están luchando por sobrevivir.
En segundo lugar, la afirmación de que un número reducido de promotores les había otorgado el poder de monopolio para reducir su producción para aumentar los precios de las viviendas de alquiler no es creíble. Un artículo de este mes de julio encontró que, en 2017, “la participación mediana en el mercado capturada por los 10 constructores principales en cada uno de los 25 mercados de casas nuevas más importantes del país fue del 63 por ciento”, y el citado anteriormente dijo que a nivel nacional, “los principales los diez constructores más grandes representan aproximadamente una cuarta parte del total de las ventas de casas nuevas ”. Eso está muy lejos del monopolio.
En tercer lugar, incluso si uno pensara que la concentración creciente en la construcción de viviendas confiere poder de monopolio, existe un problema aún mayor con el argumento. No es la construcción de viviendas actual lo que determina los alquileres, sino el stock total de viviendas de alquiler. Incluso una reducción sustancial en la construcción actual por parte de grandes promotores inmobiliarios tendría solo un pequeño efecto en el total de viviendas de alquiler, y por lo tanto solo un pequeño efecto en las rentas actuales.
Cuarto, la afirmación de Painter donde el control de alquileres expandiría la construcción de viviendas de alquiler al hacer que el único medio para aumentar las ganancias de los desarrolladores también fuera defectuoso. Hay una buena razón por la que va en contra de uno de los resultados más acordados entre los economistas. Si las viviendas de alquiler en una ubicación se volvieran menos rentables para construir y mantener, los constructores podrían convertirse en construcciones comerciales o industriales, que están exentas de las restricciones del control de alquileres. También podrían mover proyectos a lugares con regímenes regulatorios más amigables. Y cada opción, que el pintor ignoró, reduce la construcción de viviendas de alquiler en un área que impone el control del alquiler. Además, también ignoró que al hacer menos rentable la construcción de viviendas para constructores más pequeños, imponer un control de alquileres también reduciría su construcción.
Finalmente, Painter trató de presentar la posibilidad de volver a habilitar las imposiciones locales de control de alquileres como parte de múltiples reformas para expandir la construcción de viviendas de alquiler, como aliviar las restricciones de densidad y reducir el poder de los grupos NIMBY para detener el desarrollo, diciendo que es un “complemento poderoso” para ellos. Sin embargo, esas otras políticas de hecho, tienen los efectos opuestos en la construcción de viviendas para alquiler desde el control de alquileres. En cambio, hace que la renta controle la respuesta a “¿Cuál de estas cosas no es como las otras?”
La propaganda a favor de la propuesta 10 de Painter fracasó espectacularmente en su caso de control pro-alquiler. Intentó aprovechar la ventaja de la velocidad de las mentiras sobre la verdad en los últimos días antes de una elección. Afortunadamente, sin embargo, no logró cambiar los resultados. Pero siempre hay más elecciones en camino. Solo podemos esperar que los amantes de la libertad puedan descubrir cómo hacer que la verdad se afloje más rápido, para llegar a más personas, que las falsas declaraciones de última hora que veremos en ese momento.
