Uno podría suponer que no hace falta explicar más la insensatez de las normativas de control del alquiler. Si los alquileres se mantienen por edicto gubernamental, los propietarios no tienen incentivos para mantener las viviendas y atraer a los inquilinos, el parque inmobiliario acaba deteriorándose y aumenta el número de personas sin hogar. Pero, como informa Bloomberg, «El endurecimiento del control del alquiler, que regresa a todo el mundo, destruye 75.000 millones de dólares en valor inmobiliario». Los inquilinos con problemas de liquidez aplauden mientras mantienen su posición en la ciudad».
Ese era el subtítulo del artículo. El título del artículo escrito por Patrick Clark y Prashant Gopal grita que los valores de los apartamentos de la ciudad de Nueva York se han reducido a la mitad. En 2019, alarmados por el declive de la vivienda asequible, los legisladores del Estado de Nueva York endurecieron las leyes de control del alquiler. Redujeron drásticamente cuánto podían aumentar los propietarios los alquileres después de las renovaciones y, lo que es peor, las unidades ya no salen del programa cuando los alquileres suben lo suficiente.
La diferencia entre los valores de las unidades de alquiler estabilizado y los valores de las unidades de alquiler de mercado desde el cambio de 2019 es sorprendente. El año pasado, el precio de los edificios de Nueva York con al menos una unidad de alquiler estabilizado se vendió por precios que eran un 34 por ciento más bajos que en 2019. Por el contrario, el precio de los apartamentos no regulados aumentó un 23 por ciento durante el mismo período de tiempo.
En diciembre, la Federal Deposit Insurance Corporation se deshizo de 15.000 millones de dólares en préstamos respaldados principalmente por apartamentos de alquiler estabilizado en Nueva York, con un descuento del 40%. Y son bien conocidas las acusaciones que recibió el New York Community Bank por su exposición a proyectos de alquiler estabilizado.
«Muchos de los propietarios con los que hablo quieren abandonar los edificios», declaró a Bloomberg Lazer Sternhell, director ejecutivo de Cignature Realty. Douglas Peterson, que compró más de cuarenta propiedades por 300 millones de dólares a lo largo de veinte años, está atrasado en el pago de su hipoteca y se ha quedado sin dinero para reparaciones. «Mi carrera ha terminado», afirma Peterson. «Ahora es sólo una cuestión de: ¿Cuál va a ser mi legado? ¿Va a ser que abandoné el barco cuando se hundía, o que me quedé y luché?».
«Los políticos están desfinanciando estos edificios», declaró Lewis Barbanel a Bloomberg. «Están intentando crear una situación en la que los propietarios fracasen». El Sr. Barbanel se lleva sus inversiones a Nueva Jersey.
Sonando como Wesley Mouch en Atlas Shrugged, Cea Weaver, coordinadora de campaña de Housing Justice for All, dijo desafiante: «No llevábamos muy en secreto que intentábamos cambiar las reglas, ni tampoco los legisladores de Albany», dijo Weaver. «No sé si fue arrogancia o no, pero las leyes cambian, y eso repercute en los mercados».
Lo que ocurre en Nueva York no se ha quedado en la Gran Manzana. Oregón y California han establecido la estabilización del alquiler en todo el estado, y dos docenas de estados consideraron el año pasado la posibilidad de limitar los alquileres, según el National Multifamily Housing Council.
Canadá, India y Suecia tienen control del alquiler. El año pasado, el gobierno de Dinamarca puso un tope de dos años a los alquileres, mientras que Berlín congeló los alquileres durante cinco años en 2020, hasta que los tribunales anularon la medida.
Chris Herbert, director gerente del Joint Center for Housing Studies de la Universidad de Harvard, afirma que el mercado del alquiler en las grandes ciudades es un fracaso del mercado, citando la escasez de suelo y las leyes de zonificación. Olvida o ignora que una intervención gubernamental lleva a otras, como explicó Ludwig von Mises.
Nueva York tiene dieciséis mil unidades bajo control del alquiler y un millón de unidades bajo estabilización de alquileres. Antes de los cambios de 2019, los propietarios podían subir los alquileres un 20% cada vez que un inquilino se mudaba. A partir de cierto umbral, podían fijar sus propios alquileres. Los propietarios también podían aumentar los alquileres mensuales en un dólar por cada cuarenta dólares en renovaciones. Los propietarios han llevado su caso contra las leyes de alquiler de 2019 ante el Tribunal Supremo de EEUU sin éxito.
Clark y Gopal escriben: «En uno de los extraños giros de la regulación del alquiler que preocupan a los economistas, [Douglas] Peterson se encuentra entre los propietarios que dejan apartamentos vacíos porque no tiene sentido repararlos y alquilarlos a las tarifas actuales. Miles de apartamentos están vacíos, según estimaciones del gobierno y del sector».
¿Un giro extraño? Es simple economía.
