¿Está el actual mercado de la vivienda en una burbuja a punto de estallar? Si es así, ¿cuál es el origen y la magnitud de la distorsión del mercado? El tema de una posible burbuja inmobiliaria ha sido objeto de debate últimamente, especialmente antes de que los funcionarios de la Reserva Federal se pusieran en pie de guerra contra la inflación del Índice de Precios al Consumo (IPC). Me han preguntado sobre esta cuestión y a continuación se ofrece una respuesta truncada a todas esas consultas.
En 2005 me pidieron que escribiera un capítulo sobre las burbujas inmobiliarias para un libro propuesto sobre la economía de la vivienda y la intervención gubernamental. Gran parte del libro trataría sobre asuntos como la planificación gubernamental, la zonificación, el dominio eminente y diversas subvenciones gubernamentales. Mi capítulo sería un tema «macro» en contraste con los muchos temas «micro» de la vivienda.
Llevaba siguiendo y escribiendo sobre la entonces actual burbuja inmobiliaria (HB1) desde 2003, cuando acababa de dejar un puesto en el Departamento de Banca de Alabama como Superintendente Adjunto de Banca en Alabama para ocupar una cátedra de macroeconomía en la Universidad Estatal de Columbus, en Georgia.
Escribí para LewRockwell.com y Mises.org sobre la burbuja inmobiliaria y en 2005 publiqué mi artículo «Skyscrapers and Business Cycles» en el Quarterly Journal of Austrian Economics que establecía la conexión teórica general entre la política de la Fed y las inversiones inmobiliarias y, en este caso, la conexión entre la política de la Fed, los rascacielos que baten récords y el caos económico.
Aunque mi capítulo se presentó en 2006, no se publicó en el libro previsto hasta 2009, durante las secuelas de la burbuja.1 Los editores no sólo me invitaron a incluir en la versión final publicada material que habían suprimido originalmente por considerarlo demasiado controvertido. También llamaron la atención sobre mi capítulo al principio de su introducción al libro:
En la medida en que los medios de comunicación conocían mi trabajo, especialmente en lo que respecta a la maldición de los rascacielos, la respuesta y el nivel de apreciación fueron variados. Por un lado, la CNN se mostró positiva, si no sorprendida, de que mi trabajo fuera tan preciso y específico:
Una persona que no se sorprendió por los problemas económicos que saludan la inauguración del Burj Khalifa (rebautizado el lunes como Burj Dubai en honor al jeque de Abu Dhabi, que recientemente lanzó a Dubai un salvavidas de 10.000 millones de dólares) fue el economista de la Universidad de Auburn Mark Thornton.
Predijo tiempos difíciles para el emirato hace dos años en un artículo de su blog titulado «Nuevo rascacielos récord (¿y depresión?) en ciernes». Señaló que la depresión económica o el colapso de la bolsa suelen producirse antes de la finalización de estos rascacielos.
Por otro lado, The Economist tomó mi modelo de la «maldición de los rascacielos» porque no resistió la mala comprensión de los datos por parte de otra persona. La revista no utilizó mi nombre en su artículo, aunque mi artículo académico aparece en su lista de referencias, aunque mi nombre tampoco aparecía allí. Mi carta al director no se publicó y, después de muchos meses, me sorprendió mucho recibir un correo electrónico de ellos diciendo que mi carta al director se había extraviado. A pesar de su descubrimiento, no la publicaron. ¿Es muy extraño?
Revisión de los gráficos
Aquí revisaré los gráficos que utilicé en mi capítulo de 2006/2009 y actualizaré los gráficos para la actual burbuja inmobiliaria. Como verán, la Fed claramente no aprendió la lección y volvió a meter los dedos en el tarro de las galletas. Por supuesto, se podría decir mucho más sobre esta burbuja inmobiliaria, pero mencionaré aquí que la burbuja inmobiliaria está envuelta en lo que mi amigo Keven Duffy llama correctamente la «burbuja de todo».2
El primer gráfico se basa en el tipo de interés de los fondos federales, que es el principal tipo de interés de la Reserva Federal. Pueden controlarlo directamente y, como es el tipo de interés que los bancos cobran a otros bancos por préstamos a muy corto plazo, sienta las bases de la mayoría de los demás tipos de interés de la economía.
Mi capítulo se terminó a principios de 2006, pero yo llevaba estudiando y escribiendo sobre la primera burbuja inmobiliaria desde principios de 2004. El artículo no se publicó hasta 2009, mucho después de que la burbuja estallara y de que los responsables políticos de la Reserva Federal y de otros organismos se afanaran en ocultar sus errores.
Lo que siguió fueron siete años cerca del tipo objetivo cero y múltiples rondas de rescates y flexibilización cuantitativa. Esto cambió en 2016, cuando la Reserva Federal trató de diseñar una vuelta a la normalidad y un aterrizaje suave. No funcionó y, bajo el manto de la crisis del 19 de septiembre, la Fed entró en modo de doble pánico con una vuelta a los tipos cero y la flexibilización cuantitativa combinada con el estímulo fiscal sin precedentes del gobierno federal.
En el extremo izquierdo del gráfico, se puede ver que la Fed se ha embarcado de nuevo en una fase de normalidad/ajuste que no ha hecho más que empezar. La Fed aún no ha subido su tipo de interés objetivo por encima del 1%. Las reducciones del balance serán pequeñas hasta después de las elecciones de noviembre. Su respuesta es particularmente anémica hasta ahora, dado que la inflación del IPC está por encima del 8 por ciento.
La hipoteca de tipo fijo a treinta años es uno de los principales impulsores de las burbujas inmobiliarias. El tipo del 6% que provocó la anterior burbuja inmobiliaria parece elevado en comparación con los últimos años, pero el 6% es más bajo que en cualquier otro momento desde que abandonamos el patrón oro en 1971.
Los tipos realmente notables sólo se produjeron en los últimos años, cuando una combinación de la Fed que llevó su tipo de interés oficial a cero, la flexibilización cuantitativa masiva, incluidas las compras masivas de valores respaldados por hipotecas (MBS) y una inflación del IPC dócil condujeron a los tipos más bajos de la historia, ¡a menudo por debajo del 3%!
La guerra verbal de la Reserva Federal contra la inflación del IPC por parte de sus máximos responsables políticos, que amenazan con grandes y sostenidas subidas de tipos y enormes reducciones del balance, combinada con una inflación del IPC fuera de control, ha hecho que los tipos hipotecarios del mercado suban bruscamente, superando ahora el 5%. El cambio que se ha producido en los últimos años hacia las hipotecas de tipo fijo y el alejamiento de las de tipo variable debería aislar a los actuales titulares, pero también podría aplastar a los potenciales compradores de viviendas y acabar perjudicando a los inversores hipotecarios, a los bancos, a la Corporación Federal de Seguros de Depósitos (FDIC) e incluso a la propia Fed, que es el mayor inversor en hipotecas.
Si el IPC no se desploma pronto, la Fed tendrá que subir mucho los tipos y eso desencadenaría un descenso de las estadísticas de la vivienda, incluidos los precios y los nuevos permisos: la nueva burbuja inmobiliaria se desplomaría. Recientemente, en Bloomberg, se le preguntó a un alto funcionario de la Fed si su política podría reducir los precios de la vivienda y hacerla más asequible para los primeros compradores. El funcionario tosió rápidamente y dijo que la Fed nunca reduciría los precios de la vivienda, sólo la tasa de aumento. ¡Me alegro de que ese no sea mi trabajo!
En los veinte años anteriores a la finalización de mi documento, la cantidad total de préstamos inmobiliarios en los bancos comerciales aumentó de 1 billón de dólares a 3 billones de dólares, un aumento masivo de 2 billones de dólares. Esa misma cifra aumentó de 3 a 5 billones de dólares, otro aumento de 2 billones de dólares en los últimos quince años, a pesar de un mercado general blando o negativo de 2009 a 2015.
La tasa de ahorro personal estaba por encima del 10% con el patrón oro y pocas personas estaban en el paro público. Desde que se abandonó el oro en 1971, la tasa de ahorro ha ido disminuyendo y se registró cerca de cero cuando terminé mi capítulo en 2006. Desde entonces ha subido a un nivel más alto, pero se ha mantenido por debajo del nivel de porcentaje de ingresos del patrón oro, hasta que llegó la crisis de los 19 años, y la Reserva Federal entró en su respuesta de pánico inflacionario en marzo de 2020. El gobierno federal también tuvo déficits masivos combinados con múltiples rondas de compra de votos de «estímulo». Con grandes cantidades de dinero gratis y una incertidumbre económica histórica, la tasa de ahorro personal se disparó hasta más del 25 por ciento y desde entonces ha vuelto a la tasa anterior de entre el cinco y el 10 por ciento.
La oferta monetaria, medida por las estadísticas del MZM, aumentó un 50% durante la primera burbuja inmobiliaria y ha aumentado otro 50% desde entonces, pasando en los últimos años de aproximadamente 6 a 9 billones de dólares. Obviamente, la Reserva Federal está tratando de hacer lo imposible, que es diseñar e imprimir la economía a la prosperidad, o cualquier objetivo que están persiguiendo.
Durante la anterior burbuja inmobiliaria, el importe de la Inversión Fija Residencial Privada Real aumentó sustancialmente, casi duplicándose en los quince años que precedieron al final de la burbuja. Durante la segunda burbuja inmobiliaria, casi se ha duplicado de nuevo. Durante la anterior burbuja inmobiliaria, marqué el inicio de la misma señalando que la inversión en vivienda aumentó incluso durante la recesión anterior. La inversión también volvió a aumentar en la reciente y breve recesión de 2020, lo que podría sugerir que la burbuja actual aún no ha llegado a su fase final.
Otra buena medida de la vivienda es el número de viviendas unifamiliares iniciadas, medido aquí con los datos de Nuevas Viviendas de Propiedad Privada. Esta cifra aumentó sustancialmente en los quince años de la anterior burbuja, antes de caer precipitadamente hasta un mínimo histórico. La construcción de viviendas ha seguido una trayectoria similar desde que terminó la anterior burbuja. Aunque hasta ahora no ha alcanzado la misma altura de la burbuja anterior, su incremento absoluto es más o menos el mismo, y el número de viviendas múltiples ha superado notablemente la burbuja anterior. Asimismo, el número de empleados en el sector de la construcción ha vuelto a alcanzar los niveles récord que se produjeron durante la anterior burbuja inmobiliaria.
El volumen de la deuda de los hogares aumentó enormemente durante la anterior burbuja inmobiliaria y siguió aumentando durante dos años después de la finalización de mi documento, antes de sufrir el desplome/recesión y disminuir durante varios años antes de reavivarse y alcanzar sus nuevos máximos. Desde mediados de 2013, la deuda de los hogares ha aumentado en más de un 30%, a pesar de que la crisis de los 19 años ha aumentado el ahorro de los hogares.
Hay una serie de explicaciones alternativas para los sectores de la vivienda y la construcción al rojo vivo, pero desde hace muchos años considero que este mercado es una burbuja en ciernes. Mi previsión es que, aunque podría continuar durante algún tiempo, en última instancia, veremos que se cometieron errores causados por la Fed.
Antes del último desplome de los precios de la vivienda, los funcionarios de la Fed nos dijeron que no había burbuja inmobiliaria, que la Fed tenía casi omnisciencia y poder, y que intervendrían rápidamente para evitar una burbuja o un desplome de la vivienda. Afirman que fue su propia transparencia, pero resulta que en realidad fue su engaño hacia nosotros.
Además, la Reserva Federal adquirió nuevas competencias y autoridad, el Congreso promulgó amplios requisitos normativos y de información, mientras que todos los demás se volvieron mucho más escépticos con respecto a la compraventa de viviendas, la propiedad de múltiples viviendas y los encantos de las máximas «los precios de la vivienda nunca bajan» y «nadie ha perdido nunca dinero en el sector inmobiliario».
Ahora oímos que la gente sigue desesperada por comprar una casa a pesar de los precios escandalosos. Que los precios son más altos que los precios de venta. Que los inventarios de viviendas en venta son inexistentes en algunos mercados y que las viviendas disponibles se arrebatan al instante en otros mercados. Que los compradores se encuentran en un callejón sin salida por el aumento de los precios y de los tipos de interés hipotecarios. Que los compradores recientes pueden vender con beneficio. Para mí, todo esto son ecos de una burbuja inmobiliaria que se está inflando hasta su inevitable punto de ruptura.
- 1Mark Thornton, «The Economics of Housing Bubbles» en America’s Housing Crisis: A Case of Government Failure, editado por Benjamin Powell y Randall Holcombe.Independent Institute, 2009.
- 2Las burbujas suelen recibir el nombre del sector más afectado por la política de inflación monetaria y bajos tipos de interés de la Fed, pero la mayoría de las clases de activos han alcanzado proporciones de burbuja en este ciclo.NO ESTOY SEGURO DE QUE HAYA ACUÑADO LA FRASE.
