El liberalismo económico aboga por una clara separación entre el gobierno y el comercio, permitiendo que el mercado funcione de forma independiente sin la interferencia del Estado. Esta filosofía, denominada «laissez-faire», postula que los individuos que persiguen su propio interés benefician en última instancia a la sociedad sin organización, planificación ni control centrales. Sin embargo, la intervención del gobierno perturba los procesos naturales del mercado.
En una sociedad capitalista, todas las empresas deben gozar de los mismos derechos en el comercio, libres de extralimitaciones. La intervención gubernamental —que altera las interacciones y los contratos voluntarios entre compradores y vendedores— puede afectar drásticamente al funcionamiento del mercado. Por ejemplo, las políticas de control de alquileres dictan las condiciones de arrendamiento y fijan los alquileres máximos que los propietarios pueden cobrar a los inquilinos, creando una disparidad significativa entre la regulación gubernamental y la dinámica del libre mercado. Economistas de todo el espectro político —desde Thomas Sowell a Paul Krugman—coinciden en que el control de los alquileres es económicamente perjudicial y representa una violación fundamental de las libertades económicas personales.
El control de alquileres no sólo regula los precios de los alquileres, sino que también impone restricciones a los contratos de arrendamiento. Esta supervisión burocrática complica las relaciones entre propietarios e inquilinos, y a menudo da lugar a disputas sobre el mantenimiento de las propiedades. Aunque los propietarios responsables deben mantener sus propiedades y atender las preocupaciones de los inquilinos, no están obligados a excederse en la prestación de servicios básicos.
Curiosamente, muchos defensores del control de los alquileres no se dan cuenta de que los propietarios y las empresas de gestión inmobiliaria a menudo apoyan estas políticas. Al presionar a favor de leyes de control de alquileres, estas empresas pueden reprimir la competencia de los pequeños propietarios. Aunque estas normativas pueden limitar los precios de alquiler que pueden cobrar, los grandes promotores pueden absorber más fácilmente estas pérdidas, eliminando de hecho a los competidores más pequeños. Esta práctica, conocida como «búsqueda de rentas» o «amiguismo», consiste en presionar a favor de normativas que beneficien a las empresas establecidas y obstaculicen la entrada de nuevos competidores.
Una analogía muy conocida para ilustrar la búsqueda de rentas es «El contrabandista y el baptista», que describe cómo grupos aparentemente opuestos pueden beneficiarse de la misma política. Durante la Ley Seca, los «baptistas» —miembros de una confesión protestante conocida por oponerse al consumo de alcohol— abogaban contra la venta y el consumo de alcohol por motivos morales, mientras que los «contrabandistas» se beneficiaban de las ventas ilegales. En el contexto del control de alquileres, los defensores ideológicos se asemejan a los «baptistas», mientras que los grandes propietarios se asemejan a los «contrabandistas», beneficiándose ambos (de distintas maneras) de un sistema que promueve sus intereses a expensas de los demás.
Algunas medidas de control de alquileres pueden rozar la inconstitucionalidad, privando a los propietarios de sus derechos a gestionar eficazmente sus propiedades. Por ejemplo, en la ciudad de Nueva York, las leyes limitan la capacidad de los propietarios para desahuciar a los inquilinos o denegar prórrogas de los contratos, incluso en casos de conducta ilegal. Originalmente pensadas para ayudar a los veteranos, estas leyes se han universalizado, permitiendo a los inquilinos de larga duración —y a sus descendientes— ocupar propiedades indefinidamente sin una compensación justa para los propietarios. Estas medidas no sólo representan un ejemplo ya injusto de control de alquileres, sino que van tan lejos que sobrepasan toda legalidad, teniendo un resultado muy similar a las moratorias de desahucio de 2021 durante la pandemia de Covid, que perjudicaron a los pequeños propietarios.
En 2010 se produjo un caso notable cuando los propietarios de un complejo de apartamentos del Upper West Side impugnaron la constitucionalidad de las políticas de control de alquileres que les negaban derechos de propiedad básicos. Alegaron que la interferencia del gobierno constituía una violación de la «cláusula de expropiación» de la Quinta Enmienda, que protege la propiedad privada frente a la incautación por parte del gobierno. Aunque técnicamente los inquilinos pagan un alquiler, las normas gubernamentales dictan los precios de los alquileres y limitan considerablemente los derechos de propiedad de los propietarios, creando un entorno en el que éstos no pueden gestionar libremente sus inversiones. De hecho, no controlan lo que se supone que es su propiedad.
Además, las moratorias de desahucio aplicadas durante las crisis podrían incluso plantear importantes problemas jurídicos en relación con posibles violaciones de la Tercera Enmienda, que prohíbe al gobierno obligar a los propietarios a alojar a los inquilinos contra su voluntad (aunque se trata de soldados en su contexto). Al obligar a los propietarios a alojar a los inquilinos independientemente de los contratos de alquiler, estas políticas vulneran los derechos de propiedad y sientan un precedente preocupante de extralimitación gubernamental. Se obliga a los propietarios a proporcionar alojamiento sin la posibilidad de desalojar, lo que socava su autonomía y seguridad financiera.
Aunque las moratorias de desahucio tienen por objeto proteger a los inquilinos vulnerables durante las dificultades económicas, pueden tener consecuencias imprevistas. Los propietarios que se enfrentan a dificultades financieras pueden tener dificultades para mantener sus propiedades, lo que se traduce en el deterioro de las condiciones de vida de los inquilinos. Además, si los propietarios perciben que carecen de control sobre sus propiedades, pueden dudar a la hora de invertir en viviendas de alquiler, exacerbando la escasez y haciendo subir los alquileres. Por lo tanto, es crucial alcanzar un equilibrio que proteja a los inquilinos, idealmente a través del arbitraje privado, respetando al mismo tiempo los derechos de propiedad para fomentar un mercado voluntario de la vivienda.
En un mercado libre, tanto compradores como vendedores deben comprender la dinámica del mercado, incluido el comportamiento del consumidor y la responsabilidad fiscal. Un propietario con éxito debe mantener su propiedad, comprometerse con los inquilinos y fijar precios de alquiler razonables basados en las señales naturales del mercado. Los inquilinos, a su vez, deben cumplir los contratos de arrendamiento para mantener buenas relaciones con sus propietarios. Un acuerdo contractual transparente puede fomentar un mejor entendimiento y responsabilidad entre propietarios e inquilinos.
Existen directrices legales para delimitar las responsabilidades del propietario en relación con el mantenimiento de la propiedad, pero las definiciones pueden ser subjetivas. Los inquilinos tienen la capacidad legal de «reparar y deducir», obligando a los propietarios a hacer frente a las reparaciones necesarias, lo que puede dar lugar a disputas sobre la responsabilidad de los daños. Establecer acuerdos contractuales claros puede mitigar estos problemas, permitiendo a ambas partes negociar las condiciones sin interferencias gubernamentales.
La normativa gubernamental sobre control de alquileres perturba el funcionamiento natural del libre mercado y vulnera los derechos fundamentales de los propietarios. Al imponer medidas restrictivas a los contratos de alquiler y dictar condiciones que socavan la autonomía de los propietarios. Estas políticas erosionan la libertad económica y amenazan las propias protecciones constitucionales que salvaguardan la propiedad. Propietarios e inquilinos deben tener la capacidad de negociar contratos que reflejen sus intereses mutuos sin la interferencia de restricciones burocráticas. Permitir que el mercado funcione libremente producirá mejores resultados para todos los implicados, creando un panorama inmobiliario más dinámico y receptivo y un ecosistema económico más sano en general.
