La hipoteca a treinta años, de entre todas las cosas, ha sido atacada en un artículo de Ben Casselman en el New York Times. El préstamo a tipo fijo a tres décadas es, por supuesto, una creación del Gobierno y añade combustible constante al mercado inmobiliario de EEUU. El título del artículo de Casselman califica de «raro», «cómodo» y «viejo» el instrumento de deuda más popular para la compra de vivienda. Culpa a los préstamos fijos a treinta años con bajos tipos de interés del maltrecho mercado de la vivienda.
Casselman señala que casi el 95% de las hipotecas de EEUU tienen tipos de interés fijos, y de ellas, más de tres cuartas partes son a treinta años. Hubo un tiempo en que los compradores sólo podían pedir prestada la mitad del precio de compra de una casa y ese préstamo vencía en tres años. La Asociación Federal de la Vivienda cambió todo eso en los años treinta.
Casselman escribe: «Nadie se propuso hacer de la hipoteca a 30 años el estándar. Es ‘un poco un accidente histórico’, dijo Andra Ghent, economista de la Universidad de Utah que ha estudiado el mercado hipotecario de EEUU».
Herbert Hoover se sentiría decepcionado al oír que la hipoteca favorita de América es un accidente. En 1931, con Hoover en el cargo, la President’s Conference on Homebuilding and Home Ownership presionó intensamente para que se establecieran instituciones que serían el principio de la participación directa del gobierno en la financiación hipotecaria: el Federal Home Loan Bank System, la Federal Housing Association y otros programas federales de vivienda.
La garantía de las hipotecas por parte de la Asociación Federal de la Vivienda hizo posible al principio las hipotecas totalmente amortizables a veinte años, luego a veinticinco y finalmente a treinta. En mi libro Walk Away, cito al profesor Thomas J. Sugrue, quien escribió que desde la década de 1930 «América se ha convertido en una nación de propietarios y especuladores de viviendas gracias al Tío Sam».
El profesor David Howden señaló, durante una conversación reciente con Jeffrey Barr y conmigo, que la compra de una vivienda suele implicar dos transacciones: la compra de una vivienda (bienes inmuebles) y la venta de una hipoteca o bono para financiar la compra. Yendo más lejos, yo dividiría la compra de una casa en tres partes: en primer lugar, el comprador adquiere el terreno y los derechos (lo que los austriacos llamarían un bien de orden superior); en segundo lugar, el comprador consumirá la casa (a medida que el ladrillo y el cemento se deprecian); y en tercer lugar, el comprador adquiere la hipoteca.
Una hipoteca de cupón bajo tiene un valor enorme. A medida que suben los tipos de interés, el valor de la hipoteca disminuye, lo que añade valor al paquete de compra de la vivienda. Con los tipos hipotecarios al 7,25%, la posición corta de un propietario en una hipoteca o bono al 3,5% puede ser la mitad del importe nominal de la hipoteca. El valor se realiza con los pagos mensuales más bajos. Por no hablar de la creación de dinero de la Fed infla el principio de distancia. ¿Por qué iba alguien a deshacer ese negocio? A menos que tuvieran que hacerlo.
Y la cosa mejora. Como señala el New York Times, las hipotecas pueden pagarse por adelantado sin penalización. Cuando los tipos bajan, las compañías hipotecarias luchan con uñas y dientes para rebajar sus pagos. O, como podríamos decir, deshacen su transacción hipotecaria de cupón alto y a su vez venden una hipoteca de cupón bajo. Los propietarios endeudados pueden tener su pastel y comérselo también.
Y la cosa vuelve a mejorar. «Al facilitar la compra, el sistema hipotecario subvencionado por el gobierno ha estimulado la demanda, pero sin prestar tanta atención a garantizar una mayor oferta», escribe Casselman. Sí, en todo caso, muchos grupos vecinales y gobiernos municipales son contrarios al crecimiento. Los federales subvencionan la demanda, mientras que los gobiernos locales restringen la oferta. Con el tiempo, los precios tienen que subir.
Casselman se queja de que la vivienda es inasequible. Señala con el dedo a las personas financieramente inteligentes que refinanciaron cuando la Reserva Federal llevó a cabo su política de tipos de interés cero y compró billones de dólares en valores respaldados por hipotecas a través de la flexibilización cuantitativa. La Fed compró casi 3 billones de dólares en valores respaldados por hipotecas sólo entre marzo de 2020 y marzo de 2022. Sólo menciona una vez al banco central en su artículo, cómo está controlando la inflación subiendo los tipos de interés. Como si tal cosa.
Casselman menciona plazos hipotecarios más cortos y tipos variables para arreglar el sistema. Pero entiende que con 12,5 billones de dólares en papel hipotecario en circulación, la mayoría de ellos fijos, la hipoteca a tipo fijo a treinta años creada por el gobierno no va a ir a ninguna parte.
Para desatascar el mercado de la vivienda, haga asumibles todos esos préstamos existentes a tipo fijo y bajo. Algunos propietarios venderán encantados su bien aprovechada posición corta en bonos junto con el terreno y la casa.
