Desde el estallido de la crisis financiera y de la deuda mundial, los precios y los alquileres de los bienes inmuebles, en particular en las grandes ciudades de todo el mundo, han aumentado considerablemente. La teoría de sobre-inversión monetaria de Friedrich August von Hayek ayuda a explicar por qué los grandes bancos centrales han hecho subir los precios de los bienes raíces y los alquileres, aunque centrándose en los centros económicos.1
Según Hayek (1931), un banco central desencadena un repunte insostenible si fija los tipos de interés clave demasiado bajos. Como los bajos tipos de interés indican un alto consumo futuro, se inicia un auge de la inversión financiada por el crédito. Los precios de las acciones suben, a medida que aumentan los beneficios de las empresas y los bancos. Los precios de los bienes raíces suben, porque los salarios reales crecen y la gente se siente más rica debido al aumento de los precios de las acciones. El auge de los mercados bursátil e inmobiliario puede desvincularse de los fundamentales si los especuladores apuestan por un mayor aumento de los precios de los activos. Surgen las llamadas burbujas.
Desde los años ochenta, el aumento de los precios de las acciones y de los bienes inmuebles se ha observado con frecuencia tras los fuertes recortes de los tipos de interés: En Japón entre 1986 y 1989, después de que el Banco de Japón recortara fuertemente los tipos de interés debido a la apreciación del yen después de la Plaza. En Estados Unidos y partes de la zona euro (por ejemplo, España) entre 2003 y 2007/08, después de que la Reserva Federal y el BCE redujeran los tipos de interés tras el estallido de las burbujas de las puntocom (2000). En Alemania, los precios de los bienes inmuebles han aumentado desde 2010, en consonancia con las amplias medidas de rescate del BCE en euros.
En todos los casos, tanto los precios de los bienes inmuebles como los alquileres aumentaron más rápidamente que los precios al consumo. En Berlín, el precio por metro cuadrado de los condominios ha aumentado en un 154% desde 2010, junto con los alquileres, que han aumentado en un 60% (Figura 1). En España, entre 2001 y 2006, los precios de la vivienda aumentaron un 148% y los alquileres un 32%. En los Estados Unidos, desde una perspectiva a largo plazo, los precios de los bienes raíces y los alquileres han aumentado sustancialmente desde que el dólar se desvinculó del oro a principios de la década de los setenta. Mientras que los precios de los bienes inmuebles han aumentado en un 1018%, los alquileres han aumentado en un 855%.
Figura 1: Berlín: Índices de precios de apartamentos y alquileres y población
Fuente: Statista (los alquileres se refieren a apartamentos recién alquilados), Oficina de Estadística de Berlín-Brandemburgo.
¿Sugiere esto una conexión entre el aumento de los precios de la propiedad y los alquileres? La respuesta depende de los efectos que tienen los bajos tipos de interés en la oferta y la demanda de apartamentos alquilados. Si un inversor paga un precio alto, también se propone cobrar un alquiler más alto, por ejemplo, para mantener constante la relación entre los alquileres y los precios de los bienes inmuebles. Si los alquileres pueden subir, dependerá de la oferta adicional de vivienda y de la voluntad de los posibles inquilinos de pagar un alquiler más alto. Aunque, durante el auge de los bienes raíces, el aumento de los precios de los bienes raíces desencadena el auge de la construcción, la oferta sigue siendo rígida debido a la restricción de la oferta de terrenos, los largos períodos de planificación y regulación, etc. La propensión a pagar un alquiler más alto puede aumentar, porque, como se ha observado recientemente en Alemania, los salarios reales aumentan en fases de auge eufórico. También, aquellos que ya tienen propiedades de bienes raíces pueden sentirse más ricos y por lo tanto pueden estar dispuestos a pagar rentas más altas.
Más aún, los tipos de interés persistentemente bajas tienen efectos de concentración regional, lo que conduce a una migración de la fuerza laboral a los centros económicos y administrativos. Esto puede observarse actualmente en Alemania, donde la fácil política monetaria del BCE ha subvencionado a las grandes empresas mediante la reducción de sus costes de endeudamiento, en particular a través de los mercados de bonos corporativos. La fuerte devaluación del euro ha generado beneficios inesperados para las grandes empresas orientadas a la exportación. En el caso de las empresas más pequeñas y más orientadas al mercado interno, este efecto es mucho menor o incluso negativo, ya que los bajos tipos de interés han impulsado las salidas de capital y la demanda interna sigue siendo lenta. Si las grandes empresas crean más puestos de trabajo en el auge, esto aumenta la demanda de vivienda, donde están ubicadas las grandes empresas, especialmente en las grandes ciudades donde están agrupadas las sedes centrales.
Los gobiernos también se benefician porque el auge de los bienes raíces y del mercado de valores aumenta sus ingresos fiscales. Cuando el gobierno expande su administración, se crean puestos de trabajo en los lugares donde se encuentran estas instituciones. Sobre todo, las capitales, las ciudades grandes, medianas y universitarias atraen mano de obra adicional en el sector público, donde la demanda de vivienda crece.
Debido a que, en contraste, la actividad económica en la periferia sigue siendo comparativamente débil, la gente está migrando a los centros, dejando un número creciente de propiedades en la periferia vacías y abandonadas. Por ejemplo, en Berlín desde 2009, el número de empleados ha aumentado en 400.000 y los habitantes en 360.000, es decir, un 10%. Por el contrario, la población de las ciudades y pueblos más pequeños de Alemania del Este sigue disminuyendo. Así, en la periferia, los precios de los bienes inmuebles y los alquileres tienden a nivelarse e incluso a caer. La Figura 2 muestra que durante la economía de burbuja de Japón, los precios de la tierra en Tokio se dispararon, mientras que los de la Prefectura de Miyazaki, en la isla occidental de Kyushu, sólo aumentaron en una medida insignificante. Al final de una cadena de movimientos migratorios surgen «pueblos fantasmas», como en Sajonia-Anhalt en Alemania, en Calabria en Italia o en la prefectura de Niigata en Japón.
Figura 2: Precios de la tierra en Tokio y la Prefectura de Miyazaki
Fuente: Ministerio de Tierras, Infraestructura, Transporte y Turismo, Japón.
Con el estallido de las burbujas, también la presión al alza sobre los alquileres tiende a cesar. Desde el colapso de la economía de la burbuja japonesa en 1991 hasta el inicio de la Abenomics en 2013, los precios de la vivienda han caído un 44%, mientras que las rentas medias, que son más rígidas que los precios de los bienes raíces, han disminuido sólo un 4% entre 1998 y 2013 (Figura 4). Además, el estallido de burbujas inmobiliarias en los EE.UU. y España en 2007/08 ha frenado el aumento de las rentas.
Figura 3: Precios y alquileres de bienes raíces en Japón
Fuente: OCDE
Pero con la respuesta de los bancos centrales a la explosión de burbujas con políticas monetarias aún más expansivas, el auge alcista tiende a retomarse, como se ha observado recientemente, por ejemplo, en los EE.UU. y en España. El mercado inmobiliario de Tokio fue reactivado por la Abenomics. En particular, los precios de los condominios han aumentado un 35% entre 2012 y 2018. Los precios de la vivienda pueden seguir subiendo, ya que la relajación monetaria tiene efectos distributivos a favor de los grupos de altos ingresos.2 Por ejemplo, desde que Estados Unidos inició la política monetaria flexible a finales de la década de 1980, la proporción de ingresos obtenidos por el 1% de los ingresos más altos ha crecido del 10% a más del 20%. En Alemania, la participación del 10% en los ingresos ha aumentado del 24% al 30% desde el cambio de milenio.
Por el contrario, el aumento de los alquileres está restringido en relación con los precios de la vivienda porque los aumentos salariales para los grupos de ingresos bajos y medios siguen siendo limitados. Además, en muchos países toda clase de regulación pública trata de poner fin a los alquileres. El resultado es que, dadas las políticas monetarias cada vez más laxas, la relación entre los alquileres y los precios de los bienes inmuebles tiende a disminuir junto con los tipos de interés oficiales del banco central. Sin embargo, desde el punto de vista de los grupos de población más ricos, la compra de bienes inmuebles resulta rentable, ya que los tipos de interés son bajos, las garantías están ganando valor y los precios de la vivienda en los centros pueden aumentar aún más mientras las condiciones monetarias sigan siendo flojas.
Los efectos distributivos de las políticas monetarias cada vez más flexibles a través del mercado de la vivienda se producen principalmente a través de los precios de los bienes inmuebles y los alquileres. Mientras que los propietarios en los centros económicos ganan, los bienes raíces se vuelven inasequibles para los jóvenes y los solicitantes de empleo de la periferia. Los propietarios de la periferia, especialmente en muchas ciudades y pueblos pequeños, se enfrentan a la depreciación de sus bienes inmuebles. En los centros, los jóvenes y los inmigrantes necesitan pagar alquileres más altos que los viejos inquilinos, que a menudo están protegidos de las subidas de alquiler por el gobierno. En la periferia, los alquileres son bajos, pero no hay empleos disponibles, o los empleos están peor pagados.
Como todo esto es percibido como injusto por un número creciente de personas, los bancos centrales de todo el mundo contribuyen al aumento de la insatisfacción política y a la creciente inestabilidad política.
