La teoría austriaca del ciclo económico nos enseña que unos tipos de interés bajos manipulados por el banco central conducen a malinversiones, que se liquidan cuando el banco central deja que los tipos suban, reflejando un coste del capital más real. Un ejemplo en tiempo real está ocurriendo en el mercado inmobiliario de oficinas comerciales de los Estados Unidos. Combínelo con los cierres patronales del gobierno, que obligaron a los empleados a trabajar desde casa. Ahora, los empleados no quieren quitarse el pijama mientras trabajan. A pesar del llamamiento de Jamie Dimon para que los empleados de JPMorgan Chase & Co. vuelvan a la oficina cinco días a la semana, la mayoría de los empresarios han consentido a sus empleados, y la necesidad de espacio de oficinas ha disminuido.
En el centro de Louisville, Kentucky, el edificio de veintinueve plantas del Fifth Third Bank, que sólo está ocupado a medias, acaba de venderse por nueve millones de dólares. El edificio tiene 374.400 pies cuadrados, lo que hace que el precio de compra sea de veinticuatro dólares por pie cuadrado, una pequeña fracción de lo que costaría construir el rascacielos. Los vendedores compraron el edificio en 2001 por 34,8 millones de dólares, según Christopher Drzyzga, socio de Voit Real Estate. En LinkedIn, Drzyzga enlazó a un artículo sobre la venta, encabezando el post con «Ganas dinero con la compra» y preguntando: «¿Qué opinas de esta operación?».
Entre los comentarios más reflexivos de los prestamistas y profesionales inmobiliarios se incluye uno que decía: «hace un par de meses vimos una refinanciación de 18 dólares por pie cuadrado en Memphis que nos pareció increíble hasta que vimos ventas de oficinas de clase A mucho más bonitas por tan solo 9 dólares por pie cuadrado». Hubo más de un comentario diciendo que los compradores podrían haber pagado demasiado, haciendo referencia a ventas de diez dólares por pie cuadrado en ciudades de tamaño similar.
Hace poco escribí sobre la retirada de Brookfield de edificios de oficinas en el centro de Los Ángeles.
Wolf Richter, de Wolf Street, también ha enumerado otros impagos y pérdidas de oficinas en un artículo reciente.
Blackstone acaba de vender unas torres de oficinas en Santa Ana (California) por 82 millones de dólares, tras haberlas comprado por 129 millones. Las torres cambiaron de manos en 2007 por 183,8 millones de dólares.
Blackstone (de nuevo) compró un edificio de veintiséis plantas en 2014 por 605 millones de dólares, pidiendo prestados 308 millones. En marzo de 2022, el valor de la torre había caído tan por debajo del valor del préstamo (308 millones de dólares) que se retiraron.
Parkway Property vendió a finales de marzo el San Felipe Plaza, en Houston (Texas), de 960.000 metros cuadrados, por 82,8 millones de dólares. Thomas Properties había comprado el inmueble en 2005 por 156,5 millones de dólares, antes de que Parkway comprara Thomas.
The Chetrit Group vendió la torre de 617.000 pies cuadrados del 850 de la Tercera Avenida de Manhattan a su prestamista, HPS Investment Partners, por 266 millones de dólares tras haber pagado por ella 422 millones en 2019.
La entidad crediticia Argentic Investment Management ha puesto a la venta el edificio Barneys New York de 1923, situado en el 115 de la Séptima Avenida, por unos 30 millones de dólares, tras haber tomado posesión por 49,5 millones. El edificio de siete plantas está vacío. El anterior propietario moroso había comprado el edificio en 2014 por 57 millones de dólares.
La torre de oficinas vacía de cuarenta y seis plantas y 1,4 millones de pies cuadrados antes llamada «One AT&T Center», en el centro de San Luis (Misuri), se vendió por 4,1 millones de dólares en abril de 2022 en una venta por ejecución hipotecaria. En 2006, la propiedad se había comprado por 205 millones de dólares y se convirtió en la garantía de una hipoteca de 112 millones.
Union Bank está intentando vender la torre de su sede en el 350 de California, en San Francisco (California), y alquilar una parte. El banco puso a la venta el edificio el año pasado por 250 millones de dólares, pero lo retiró y volvió a ponerlo a la venta en febrero por un 52% menos: 120 millones de dólares.
Otro prestamista, Wells Fargo, intentó vender su torre 550 California en 2022 por 160 millones de dólares. El banco retiró la oferta y volverá a intentarlo este año con un descuento del 67% sobre el precio de venta original, unos 53 millones de dólares, según el San Francisco Business Times.
Otros comentaristas del post de Drzyzga mencionaron la conversión del edificio del Fifth Third Bank en apartamentos. Al menos un inversor de éxito no está de acuerdo. «Es una clase de activos [edificios de oficinas] que hay que rehacer, y rehacer significa demoler», dijo Kyle Bass, de Hayman Capital Management. En cuanto a la conversión de edificios de oficinas en residenciales, declaró a Bloomberg: «Hay que martillar las barras de refuerzo y el hormigón. Hay que cambiar las tuberías. Y cuando lo terminas, no parece lo correcto. No te gustaría vivir allí».
Mientras tanto, el mercado de apartamentos puede tener un próximo problema de oferta. Cuando los tipos eran bajos, los constructores se volvieron locos. Wolf Richter señaló las malas noticias por el lado de la oferta, diciendo,
En 2022, se inició la construcción de 547.400 unidades en edificios multifamiliares de dos o más unidades, la cifra más alta desde 1986, cuando finalizó el último boom multifamiliar. Y aumentó un 55% desde el pico de este milenio en 2005. Y siguió a las 473.800 unidades iniciadas en 2021, la mayor cifra desde 1987.
Mientras tanto, treinta y doscientas unidades en Houston acaban de venderse en una subasta de ejecución hipotecaria. Las unidades se vendieron por 196,5 millones de dólares (61.125 dólares por puerta), mientras que la deuda de la propiedad ascendía a 229 millones de dólares. Las unidades se compraron en 2021 con una deuda a tipo de interés variable que pasó del 3,4% al 8%.
«Un récord de 151.800 millones de dólares en hipotecas de los EEUU respaldadas por edificios de apartamentos de alquiler vencerán este año, y 940.100 millones de dólares lo harán en los próximos cinco años, según Trepp», informa el Wall Street Journal.
Ese muro de solicitudes de refinanciación llegará justo cuando los bancos se están replegando. «En un horizonte temporal más largo, es probable que esta situación desplace el crédito a la vivienda del sistema bancario al capital privado con diferenciales más elevados», afirma en un informe el fondo de cobertura Ellington Management Group.
Carmen Arroyo y John Sage escriben en Bloomberg: «La agitación provocada por la crisis de los bancos regionales de los EEUU, combinada con el aumento de los impagos de préstamos sobre propiedades con problemas, ha quemado a los bancos pequeños, impulsándoles a reducir los préstamos inmobiliarios comerciales a medida que reducen el riesgo y encogen los balances».
Algunos dirán: «Bueno, todo el sector inmobiliario es local». Claro, pero los tipos de interés más altos y las condiciones de préstamo más estrictas están en todas partes.
