La tierra en su estado natural no es propiedad de nadie, argumentó John Locke en Two Treatises of Government, pero después de que la tierra es transformada por el trabajo de un individuo, esa persona gana el derecho a poseer la tierra y cualquier mejora. A mediados del siglo XIX, el gobierno de los EEUU puso en práctica la teoría de los derechos de propiedad de Locke con la Homestead Act. Rusia replicó la ley en los últimos años. Hoy, América necesita una versión moderna para crear nuevas oportunidades. Es alentador que los dos principales partidos políticos pidan que se abran más tierras federales para la construcción de viviendas.
La Ley de Propiedad Rural de los EEUU de 1862
La Ley de Asentamientos Rurales de 1862, firmada por el presidente Abraham Lincoln, ofreció a los ciudadanos americanos la oportunidad de establecerse en tierras federales no desarrolladas y registradas. Si un colono se establecía, mejoraba, cultivaba y vivía en una parcela de tierra (de hasta 160 acres) durante cinco años seguidos, la tierra pasaba a ser suya, con el pago de tasas gubernamentales nominales. Un colono tenía que ser el jefe de familia o tener al menos 21 años de edad. La Ley incentivó la expansión y el desarrollo hacia el oeste, transfiriendo finalmente 270 millones de acres, o el 27 por ciento de las tierras públicas, a 1,6 millones de colonos, una superficie de tierra aproximadamente del tamaño de California y Texas juntas.
Sin embargo, la expansión hacia el oeste tuvo un costo. La vida en la frontera era a menudo difícil, con enfermedades, plagas, sequías, incendios forestales, aislamiento, falta de maquinaria, suministros, mercados y tierras poco aptas para la agricultura. La desnutrición, el sufrimiento, el hambre y la muerte eran el destino de muchos. El historiador Fred Shannon informó que dos tercios de los colonos antes de 1890 nunca adquirieron el título de propiedad de la tierra, por lo que «para ellos, el sufrimiento fue en vano».
La ley también alimentó los conflictos y la violencia entre las tribus indígenas americanos (especialmente los sioux, los cheyennes y los arapaho) y los colonos, a veces ayudados por el ejército de los EEUU. «Para los colonos, los inmigrantes y los colonos, el Oeste era una tierra vacía. Para los indígenas americanos, era su hogar», señaló el Servicio de Parques Nacionales. Los colonos rivales, los bandidos y, ocasionalmente, los ganaderos también representaban amenazas.
La carrera por los derechos de propiedad en virtud de la Ley de Asentamientos Rurales incentivó a las personas a migrar a tierras antes de que fueran económicamente viables para reclamar la propiedad antes que otros. En lugar de pagar la tierra directamente en efectivo, los colonos pagaron el «gasto de esfuerzo, capital y penurias que supuso la ocupación prematura de las tierras», argumentó el economista Richard Stroup. Cuanto más optimista era el colono, más recursos se desperdiciaban en la miseria y el asentamiento prematuro.
La Ley de Propiedad Rural tenía varios defectos, entre ellos el requisito de que los colonos cultivaran sus tierras, lo que limitaba los usos alternativos del capital humano, el capital financiero y la tierra que podrían haber producido mayores rendimientos. Además, en la mayoría de los casos, los colonos tenían que trabajar durante cinco años para adquirir el título de propiedad de sus tierras, lo que impedía (1) la agrupación inmediata de la tierra en parcelas de tamaño óptimo para actividades específicas, como el pastoreo; (2) la reventa inmediata de la tierra a quienes pudieran utilizarla de manera más productiva; y (3) la reclamación inmediata del título, pero esperando para ocupar la tierra hasta que la agricultura fuera rentable en la zona.
Aunque imperfecta, la Ley de la Propiedad Rural encarnaba el ideal de que la tierra no desarrollada pertenece a quienes la utilizan productivamente primero. Se debería permitir a la gente «hacer lo que quiera» en tierras no desarrolladas, incluso si finalmente fracasan. En el pleno de la Cámara de Representantes en 1851, el reformador agrario y congresista de Indiana George W. Julian dijo que la propiedad rural es «el derecho natural del hombre, como hombre, a una casa sobre la tierra y, por supuesto, a los frutos de su propio trabajo».
La Ley de Propiedad Rural se mantuvo vigente hasta 1976, excepto en Alaska, donde la propiedad rural existió hasta 1986. Sin embargo, la mayoría de las transferencias de tierras públicas a ciudadanos privados ocurrieron antes de la década de 1940. En 2016, Rusia promulgó su propia ley de propiedad rural y experimentó dificultades similares.
La Ley de Viviendas Rurales de Rusia de 2016
En 2016, el presidente ruso, Vladimir Putin, firmó la Ley de Hectáreas del Lejano Oriente, que otorga a los rusos y a los extranjeros que sean ciudadanos naturalizados la oportunidad de recibir 1 hectárea (2,5 acres) de tierra en el Lejano Oriente si se establecen y desarrollan tierras actualmente controladas por el gobierno federal ruso.
El gobierno ruso ha asignado más de 500 millones de acres de tierra al programa. Los participantes tienen libertad para elegir la ubicación de su parcela dentro de esta zona, pero deben solicitar y recibir un permiso después de identificar la ubicación preferida. Para adquirir el título, los colonos deben vivir en la tierra y trabajarla durante cinco años, al igual que la Ley americana de 1862.
La ley de propiedad familiar de Rusia tiene como objetivo fomentar el crecimiento demográfico y el desarrollo económico en el Lejano Oriente. Para el otoño de 2023, más de 87.000 familias habían presentado solicitudes iniciales de tierras y 23.000 personas se habían convertido en propietarios. Suponiendo que las 23.000 personas recibieran 2,5 acres cada una, entonces la propiedad de casi 58.000 acres de tierra se transfirió del gobierno ruso a ciudadanos privados, o aproximadamente el doble del tamaño de San Francisco.
Desde que se aprobó la ley de agricultura familiar en el Lejano Oriente, se han adoptado programas similares en otras partes de Rusia. El progreso en el Lejano Oriente ha sido lento y pocas personas han aprovechado la agricultura familiar. La lejanía y la falta de infraestructura se mencionaron como desafíos clave en el Foro Económico Oriental de 2021 en Vladivostok.
Además, la gran mayoría de la población de Rusia vive en la parte occidental del país. Es poco probable que la gente de Moscú o San Petersburgo quiera trasladarse al Lejano Oriente y adoptar un estilo de vida agrario. Además, el New York Times informó en 2020 que muchos «granjeros» rusos son en realidad personas que quieren construir casas de vacaciones.
A pesar de los desafíos iniciales y la aceptación limitada, la agricultura familiar en Rusia ofrece a las personas la oportunidad de perseguir sus sueños y lograr una mayor independencia mediante la transferencia de tierras gubernamentales subutilizadas a particulares. De manera similar, América tiene una gran cantidad de tierras controladas por el gobierno federal que deberían transferirse a ciudadanos privados, lo que ayudaría a aliviar la crisis de la vivienda, alentaría la creación de empresas y mejoraría la gestión de la tierra, incluida la prevención de incendios forestales, entre otros beneficios.
Tierras federales en los Estados Unidos
El gobierno federal es «dueño» de 640 millones de acres de tierra, o el 28 por ciento de los 2.27 mil millones de acres del país, según un informe de 2020 del Servicio de Investigación del Congreso (CRS). El gobierno federal es dueño del 80 por ciento de Nevada, el porcentaje más alto de cualquier estado. Alaska tiene la mayor cantidad de tierras de propiedad federal por acres totales, con 365 millones de acres o el 57 por ciento de las propiedades totales del gobierno federal.
La Oficina de Administración de Tierras (BLM) tiene 244 millones de acres de tierras federales que se utilizan principalmente para el pastoreo de ganado, la tala de madera y la extracción de recursos. El Servicio Forestal de los EEUU (FS) posee 193 millones de acres de bosques nacionales. El Servicio de Pesca y Vida Silvestre (FWS) tiene 89 millones de acres para la conservación de áreas ambientalmente sensibles y la protección de la vida silvestre.
El Servicio de Parques Nacionales (NPS) administra 80 millones de acres de parques nacionales, monumentos, sitios históricos y áreas de recreación. El Departamento de Defensa (DOD) tiene 9 millones de acres utilizados principalmente para bases militares y sitios de prueba. La superficie restante se distribuye entre varias agencias federales, incluido el Servicio Postal de los EEUU (El informe del CRS contiene dos mapas útiles que muestran las propiedades federales).
Si bien es poco probable que el gobierno federal ofrezca tierras al NPS, al DOD o a la mayoría del FWS para su propiedad privada, grandes porciones de tierras de la BLM y del FS están despobladas y sin desarrollar, excepto por los ganaderos que utilizan alrededor del 35 por ciento de las tierras públicas para el pastoreo. Por lo tanto, las tierras de la BLM y del FS son candidatas principales para posibles transferencias a propietarios privados — 437 millones de acres o el 68 por ciento de las propiedades federales.
Los economistas han propuesto varios métodos para transferir tierras federales a ciudadanos privados. El enfoque del presidente Joe Biden es quizás el peor.
Transferencia de tierras federales de EEUU a ciudadanos privados: diferentes enfoques
En julio de 2024, Biden pidió a las agencias federales que «evalúen el excedente de tierras federales que se pueden reutilizar para construir más viviendas asequibles en todo el país», pero no mencionó ningún proyecto específico. La BLM ha anunciado planes para vender 20 acres de terreno público al condado de Clark, Nevada, para construir alrededor de 150 viviendas asequibles. La agencia también venderá 18 acres a la ciudad de Henderson, Nevada, para construir 300 unidades de vivienda de alquiler. La BLM está considerando otros 563 acres para construir 15.000 unidades de vivienda asequible en el Valle de Las Vegas, pero nuevamente no se han anunciado detalles.
Biden reconoce correctamente la necesidad de vender terrenos federales, pero sus ventas son una gota en el océano en comparación con lo que se necesitaría para reducir los precios de la vivienda. Restringir las ventas a proyectos de «viviendas asequibles» es innecesario. Y las ventas ventajosas a los gobiernos locales plantean dudas sobre el compromiso de Biden con una mayor propiedad de tierras y viviendas entre los ciudadanos privados.
Otro enfoque para transferir tierras federales a ciudadanos privados podría implicar la adopción de una versión «modernizada» de la Ley de Viviendas de 1862. Sin embargo, ahora se aplicaría a grandes franjas de tierras de BLM y FS en todo el país, no solo en el Oeste. Se eliminarían el requisito de cultivo y el período de cinco años antes de recibir el título, ya que ambos causaban distorsiones que generaban derroches. Los empresarios que quisieran iniciar negocios podrían participar. Y el modelo de carrera loca y socialmente derrochador se reemplazaría por un sistema ordenado en línea.
Gracias a las inversiones en infraestructura y a los avances tecnológicos, lugares que eran casi imposibles de colonizar en el siglo XIX ahora podrían ofrecer mejores oportunidades de éxito. Empresas como Amazon, Zipline y Starlink ahora llevan bienes y servicios, junto con oportunidades de trabajo en línea, a lugares remotos. Zipline es la empresa de entrega con drones más grande del mundo, y Starlink proporciona servicio de Internet basado en satélite a 80 países y planea también proporcionar banda ancha móvil global. Y a pesar de la creencia popular de que todas las tierras federales están en el «campo», hoy gran parte de ellas están cerca de pueblos prósperos, e incluso de algunas ciudades, con infraestructura de apoyo.
Por último, las transferencias de tierras podrían implicar la subasta de parcelas de tierra de BLM y FS a particulares. Los títulos de propiedad podrían revenderse y/o agruparse inmediatamente, o en cualquier momento futuro, para lograr una escala óptima para ciertas operaciones. El economista premio Nobel Vernon Smith también ha propuesto una asignación aleatoria, o una asignación universal, de «certificados de acciones» negociables. De cualquier manera, un mercado de títulos (especialmente sin un período de espera de cinco años) eliminaría lo peor de la «disipación de rentas» socialmente derrochadora que ocurrió bajo la Ley de 1862. Siguiendo el ejemplo del presidente Andrew Jackson, los ingresos del gobierno por las ventas de tierras deberían usarse para pagar la deuda nacional.
Sólo las personas con las habilidades necesarias para trabajar productivamente una parcela de tierra específica ofrecerían dinero real por parcelas o certificados. Tanto el modelo modernizado como el modelo de subasta/comercio son preferibles al enfoque exclusor y miserable de Biden.
El valor de los terrenos representa aproximadamente la mitad del precio de mercado de las viviendas, frente al 32 por ciento en 1984. Por lo tanto, no se debe negar la oportunidad de establecerse en nuevos lugares, incluso en lugares que muchas personas consideran poco atractivos, a las personas tenaces y creativas que buscan terrenos para una casa. Dado que la oposición local ha sido el mayor obstáculo para la construcción de nuevas viviendas, la transferencia a gran escala de terrenos federales no utilizados en zonas menos pobladas a ciudadanos privados podría ayudar a impulsar el desarrollo de la vivienda en todo el país.
