Recientemente, la administración Biden ha presentado un plan para limitar el aumento de los alquileres de apartamentos a un 5% anual. Lejos de ser un tope directo, este plan contiene varios matices, que explicaré a continuación. Sin embargo, el fraude básico que se muestra aquí es doble.
En primer lugar, el Estado sigue ignorando los derechos de propiedad privada mientras manipula los mercados con controles de precios, un intento de apropiarse de la función fundamental del mercado de determinar los precios y ponerla en manos de los burócratas.
En segundo lugar, y lo que es más importante, el régimen actual está intentando una maniobra política desesperada en un año electoral, una maniobra que en última instancia perjudicará al público objetivo, pero que mientras tanto sonará con las notas progresistas adecuadas
Breves antecedentes
Una de las principales ventajas de poseer una propiedad en alquiler es su relativa eficiencia fiscal. Debido principalmente a la depreciación (que contabiliza como gasto el valor decreciente de la propiedad, generalmente al mismo ritmo durante un período de 27,5 años), los propietarios suelen ver poco o ningún ingreso imponible asociado a su propiedad en alquiler. También existen varios métodos de depreciación acelerada que permiten a los propietarios contabilizar el gasto de depreciación a un ritmo incluso más rápido que los 27,5 años tradicionales, reduciendo así aún más su ingreso imponible.
La propuesta del gobierno es prohibir el uso de estos métodos de depreciación acelerada para los propietarios que posean más de 50 unidades de apartamentos en total si implementan aumentos de alquiler superiores al 5% anual en unidades no renovadas. Se trata de un simple quid pro quo, en el que el gobierno utiliza el beneficio de la depreciación acelerada como incentivo y el límite del 5% como castigo
Las verdaderas causas del aumento de los alquileres
El argumento ostensible a favor de los topes de alquileres —que los propietarios simplemente aumentarán los alquileres sin tener en cuenta las condiciones de la propiedad, perjudicando así doblemente a los inquilinos— es un analfabetismo económico. En un mercado libre, no hay disyuntiva entre maximizar las ganancias a largo plazo y proporcionar a los inquilinos una experiencia de vida de calidad. Prestar atención al mantenimiento de la propiedad, proporcionar un terreno y una planta física estéticamente agradables y contratar personal capacitado son todas acciones que mejoran la reputación y las operaciones de una propiedad, lo que aumenta tanto los ingresos actuales como el valor de los activos. Por otro lado, un propietario que recorta los servicios, reduce el mantenimiento y, en general, deja que las operaciones sufran será castigado por el mercado de inmediato. Prevalecerán las opciones alternativas, mientras que una menor ocupación y calidad de los inquilinos conducirá a una reducción de los ingresos y un deterioro del valor de la propiedad en cuestión.
Además, los aumentos de los alquileres de los apartamentos en los últimos años se debieron casi exclusivamente a los efectos de la interferencia del Estado. En particular, la impresión de billones de dólares, sobre todo en 2020, y la inyección forzada de ese dinero recién creado en la economía a través de préstamos mayoristas provocaron una especulación masiva y malas inversiones, lo que condujo a la burbuja de precios más extrema que se haya visto en el sector inmobiliario de los apartamentos. Como resultado de los precios de adquisición inflados, los alquileres tuvieron que aumentar para ofrecer una rentabilidad del capital.
Los impuestos sobre la propiedad, que ahora suben entre un 50% y un 100% anualmente en muchos casos, aumentan debido a los incrementos del valor tasado, —un resultado directo de esa burbuja inflacionista dirigida por el gobierno—.
Las primas de los seguros de propiedad, que también aumentan entre un 50% y un 100% anualmente, están vinculadas a los costes de sustitución de la propiedad, que han aumentado drásticamente por la misma razón.
A medida que se aceleraba la inflación de los precios al consumo, también lo hacía el coste de las piezas y materiales utilizados en el mantenimiento de la propiedad, incluidos los electrodomésticos y los suministros básicos.
Incluso la psicología de los inquilinos se ha visto afectada por las políticas gubernamentales. Una reciente moratoria del alquiler combinada con la emisión promiscua de cheques de «estímulo» del gobierno ha creado una clase de inquilinos que creen que el alquiler es opcional y que, en cualquier caso, alguien acabará pagándolo. Para combatir la mayor morosidad y filtrar a los inquilinos que no pagan, los alquileres suelen aumentar.
Regulación nacional
La premisa que subyace a toda intervención estadual en la economía es que el Estado sabe más que los agentes individuales y voluntarios del mercado. Los controles gubernamentales de precios, en particular, son inmorales y causan estragos en las economías, repercutiendo negativamente en la calidad de vida de aquellos a quienes pretenden ayudar.
Apenas oculta tras la pretensión está la realidad de la situación. A saber, el régimen actual está desesperado por ganar puntos políticos en un año electoral. Ofrecen una política que saben que perjudicará a la clase trabajadora, a la que detestan, pero que, no obstante, puede aportar más votos y contribuciones a la campaña mientras tanto.
