La inflación de la oferta monetaria y la manipulación de los tipos de interés por parte de la Reserva Federal distorsionan los mercados de capitales mediante, entre otras cosas, la creación de burbujas de activos. A medida que disminuye el coste de los préstamos y el dinero barato inunda una economía, aumenta la especulación en los mercados de capitales, lo que conduce a precios desvinculados de los fundamentos.
Detrás de estas burbujas de activos hay una cierta psicología del inversor —basada en la expectativa, alentada por las actuaciones de la Fed en los últimos treinta y cinco años— de que la Fed siempre intervendrá con dinero fácil cuando los precios de los activos amenacen con bajar.
Los especuladores excesivamente apalancados, atrapados por la subida de los tipos de interés y los préstamos arriesgados, están sufriendo importantes dificultades. Mientras tanto, el mercado de apartamentos sigue mostrando un comportamiento peligrosamente especulativo.
Mayor riesgo, menor retorno
Una manifestación reciente de la especulación inducida por la Reserva Federal en el mercado de apartamentos es el apalancamiento negativo generalizado, una condición que se produce cuando los compradores de propiedades productoras de rentas obtienen una tasa de rentabilidad inferior al tipo de interés de su préstamo. Esta dinámica significa que el préstamo utilizado para adquirir la propiedad está arrastrando a la baja, en lugar de impulsar, la rentabilidad de la inversión. En el peor de los casos, el apalancamiento negativo conduce a la incapacidad de hacer frente al servicio de la deuda y, posteriormente, a la ejecución hipotecaria, acabando con el capital del inversor.
El apalancamiento negativo no siempre es inaceptable. Puede haber casos en los que el rendimiento inicial de una inversión sea temporalmente inferior al coste de la deuda por razones conocidas y aisladas. Esos factores pueden resolverse rápidamente para que el inversor vuelva a obtener beneficios. Sin embargo, el apalancamiento negativo que se observa actualmente en el mercado de apartamentos es sistémico y omnipresente.
Según un artículo del Wall Street Journal escrito en mayo de 2022, «el apalancamiento negativo no había estado tan extendido desde la crisis de las hipotecas de alto riesgo, cuando se dispararon los impagos de la deuda de los edificios de apartamentos».
Los tipos de interés han aumentado desde que se escribió este artículo, lo que ha agravado aún más la situación.
Para justificar la continuación de las adquisiciones a pesar de este fenómeno, los especuladores de apartamentos probablemente apuntarán al aumento de los alquileres como su forma de salvar la brecha y fijar el apalancamiento negativo en un corto plazo de tiempo. Sin embargo, los alquileres ya han aumentado sustancialmente en los últimos años, y el inquilino medio americano está luchando por mantenerse al día. Por otra parte, los gastos de los apartamentos, encabezados por los seguros, están aumentando a un ritmo más rápido que los alquileres, lo que deprime aún más los ingresos netos de explotación y la capacidad de servicio de la deuda.
Gráfico 1: Alquiler medio en los Estados Unidos (2017-actualidad)
Fuente: Datos de «Data and Rent Estimates», Apartment List, consultado el 3 de enero de 2024, https://www.apartmentlist.com/research/category/data-rent-estimates.
Solutio Ex Civitate
La otra justificación del apalancamiento negativo continuado es, por supuesto, la expectativa de una nueva ronda de recortes de los tipos de interés por parte de la Fed. Los especuladores que prevén este resultado esperan seguir quemando su efectivo hasta que los tipos bajen sustancialmente, para luego refinanciar sus préstamos a esos tipos más bajos. Sin embargo, otra ronda de recortes de tipos implica una ralentización de la economía, un rendimiento inmobiliario más débil y una reinflación de la mayor burbuja de activos que jamás hayamos visto, lo que en última instancia conducirá a un Índice de Precios al Consumidor más alto en el futuro, lo que obligará a la Fed a realizar subidas de tipos aún más drásticas y hundirá aún más a los especuladores en el mercado de apartamentos.
La ley de Stein afirma que si algo no puede continuar para siempre, acabará por detenerse. Con más de 1,8 billones de dólares en deuda hipotecaria pendiente respaldada por apartamentos, el apalancamiento negativo sistémico es un peligro potencialmente letal que no puede durar para siempre. Mientras tanto, como los mercados son incapaces de funcionar libremente y corregir los excesos mediante un comportamiento racional de los inversores, la especulación se desboca.
