Según informa Reason, Colorado —uno de los treinta estados que habían prohibido a sus gobiernos locales imponer el control de los alquileres— está considerando derogar esa prohibición. También se han realizado esfuerzos recientes para permitir o imponer controles similares en Nueva York, California, Massachusetts, Oregón y Minesota. Sin embargo, hay una buena razón para que la mayoría de los estados sigan prohibiendo la imposición local de leyes de control de alquileres.
La razón clave es que la principal ventaja de la determinación local en un sistema federal — permitir a las personas maltratadas por un órgano de gobierno protegerse mejor «votando con los pies» a jurisdicciones menos abusivas— no se aplica a las leyes de control de alquileres. Esto se debe a que ni la venta ni el traslado permiten a los propietarios de viviendas de alquiler escapar de las cargas impuestas.
En muchas circunstancias, votar con los pies favorece la gobernanza local. Por lo general, es menos costoso abandonar una jurisdicción de gobierno local cuyos beneficios no merecen la pena que abandonar una jurisdicción de gobierno estatal igual de mala, cuya salida es menos costosa que abandonar los Estados Unidos por completo. La opción de salida mejorada puede proteger mejor los derechos de los ciudadanos frente a los abusos. Por ejemplo, los residentes que consideren que los impuestos estatales sobre la renta y las ventas no les reportan los beneficios que merecen pueden evitar esas cargas marchándose a otro estado con tipos impositivos más bajos o mejores servicios. Sin embargo, no ocurre lo mismo con el control de los alquileres, ya sea impuesto a nivel local o estatal.
Los propietarios de inmuebles con alquiler controlado pueden mudarse. Sin embargo, si mantienen la propiedad de su inmueble, siguen viéndose obligados a soportar la carga de la reducción de ingresos provocada por el control de alquileres. Si venden su propiedad, soportan la carga de la reducción de ingresos por alquiler en forma de un precio de venta inferior que capitaliza los menores ingresos que generará la propiedad. Por consiguiente, ni siquiera la venta de su propiedad y la salida de la jurisdicción le proporcionan una vía de escape.
Aunque los propietarios no tienen derecho a una cantidad específica de alquiler, su propiedad debería darles derecho a aceptar lo que los inquilinos ofrecerían voluntariamente por sus unidades. Las condiciones de mercado que hacen bajar los alquileres no son un robo porque no se violan los derechos de propiedad de los propietarios. Sin embargo, el control de alquileres, que reduce por la fuerza los alquileres por debajo de lo que ofrecerían los inquilinos dispuestos, les quita ese derecho y gran parte del valor de las propiedades de los propietarios en el proceso. Eso es robo, impuesto por las armas del gobierno en lugar de las armas de los ladrones. Peor aún, el control de los alquileres viola directamente el papel central del gobierno —la protección de los derechos de propiedad de los ciudadanos—, como explicó John Locke hace mucho tiempo, y de lo que se hicieron eco los fundadores de América.
No hay diferencia en los resultados entre los inquilinos que roban a sus propietarios 500 dólares cada mes y los inquilinos que se votan a sí mismos reducciones de alquiler de 500 dólares mensuales, excepto que el control de alquileres se lleva el dinero antes de que los propietarios lo obtengan. Eso no transforma lo que todos reconoceríamos como robo en algo legítimo, a menos que alguien se empeñe en no reconocer su equivalencia.
Este robo también se ha visto favorecido por las sentencias de la Quinta Enmienda del Tribunal Supremo. La enmienda afirma que «no se expropiará propiedad privada para uso público sin una compensación justa». Aunque hoy en día esto sigue impidiendo que el gobierno se apodere físicamente de tu propiedad sin pagar, los tribunales han redefinido la expropiación para que sólo se produzca cuando se toma todo el valor de una propiedad. Esta lógica implicaría que un atracador que dejara a su víctima un billete de Uber para volver a casa no le habría robado. Así, mientras que la ocupación por el gobierno de la mitad de los apartamentos de alguien exigiría una indemnización, el control de los alquileres que toma la mitad del valor de cada una de las unidades y lo transfiere a los inquilinos actuales puede tomar la misma cantidad de riqueza involuntariamente, pero no requiere indemnización.
Esa limitación de la capacidad de los propietarios para eludir las cargas impuestas también explica por qué las localidades con mayoría de inquilinos pueden querer imponer o reimponer el control de los alquileres.
En estos casos, los inquilinos superan en número a los demás votantes locales y superan con creces a los propietarios de viviendas de alquiler, lo que da a los inquilinos los votos para dictar la política local. Los propietarios que no viven en la jurisdicción ni siquiera pueden votar. Al despojar a los propietarios de gran parte del valor de sus propiedades mediante la imposición de alquileres más bajos, el poder de voto de la mayoría local puede proporcionar a los inquilinos existentes transferencias de riqueza muy grandes. Dado que los controles de alquiler suelen dar a los residentes una tenencia virtual durante el tiempo que decidan quedarse, esa transferencia de riqueza puede ser masiva para los inquilinos a largo plazo, como ilustra la caída del valor de las propiedades de alquiler cuando se impone el control de alquileres, los grandes pagos ofrecidos para conseguir que los inquilinos con control de alquileres se vayan, y la frecuencia con la que esas ofertas son rechazadas por los inquilinos actuales.
Así pues, la imposición de controles de alquiler en municipios con mayoría de inquilinos atenta contra los derechos de propiedad de los propietarios que no pueden protegerse votando con los pies, y transfiere ganancias monetarias muy importantes a los que ya alquilan en la jurisdicción cuando se adoptan los controles de precios. Los inquilinos actuales pueden votar, pero todos los futuros inquilinos que aún no están allí —que se verán perjudicados por la reducción de la oferta de viviendas de alquiler disponibles que se producirá— no pueden. Lo mismo ocurre con los inquilinos de las jurisdicciones vecinas, cuyos costes de vivienda aumentarán debido a la reducción de la oferta regional de unidades de alquiler provocada por los controles de alquiler en determinados municipios.
En otras palabras, el control de los alquileres garantiza que los actuales inquilinos de un municipio puedan votar para obtener enormes beneficios de los bolsillos de los propietarios. Sin embargo, no beneficia a todos los inquilinos; sólo beneficia a los inquilinos que vivían en un municipio en el momento en que se promulgó el control de alquileres. De hecho, habrá muchos más inquilinos perjudicados que beneficiados. Esto se debe a que un número mucho mayor de futuros inquilinos se verán perjudicados por la consiguiente reducción de la oferta de viviendas de alquiler, lo que se traducirá en precios futuros más altos (que a menudo incluyen pagos por debajo de la mesa) para aquellos que sean capaces de encontrar un alquiler, así como carteles de «no hay plazas libres» en lugar de viviendas para muchos otros. Es la piratería del plebiscito político local «el poder hace el derecho» a costa tanto de los propietarios de viviendas de alquiler como de los futuros futuros inquilinos.
Por eso, a diferencia de muchos otros ámbitos de gobierno, la preferencia estatal sobre el control local del alquiler puede proteger los derechos y el bienestar de los ciudadanos mejor que la determinación local. Es análoga a la Declaración de Derechos de la Constitución federal, que Hugo Black denominó los «No debes» y protegía a los ciudadanos contra los abusos injustificados del gobierno nacional. Además, en el día a día de las operaciones del gobierno, este derecho preferente permitiría a aquellos a los que el control de alquileres perjudicaría —especialmente a los propietarios actuales y a los futuros inquilinos potenciales— una mayor probabilidad de poder votar y tener más voz en la política a nivel estatal.
En otras palabras, las restricciones estatales al control de alquileres permiten a los propietarios de viviendas de alquiler que se enfrentan a robos unirse en oposición de forma más eficaz. Dicha oposición también incluiría a «forasteros» que estarían interesados en construir propiedades de alquiler allí si dicha construcción no quedara congelada por los desincentivos del control de alquileres. Lo mismo puede decirse de los no residentes que no encontrarían viviendas de alquiler si se impusiera el control de alquileres. Incluso los funcionarios públicos de fuera del municipio local que se enfrentan a la disminución de los ingresos fiscales debido a la reducción de la construcción y los ingresos que resulta de los desincentivos del control de alquileres tendrían voz, en lugar de ser ignorados en virtud de la determinación local en las zonas de mayoría de inquilinos.
El resultado es que los ciudadanos pueden estar mejor servidos por los límites estatales a la capacidad de los rentistas locales para formar un monstruo político en su jurisdicción que pueda aplastar los derechos y el bienestar de los demás.
Nótese, sin embargo, que éste es un argumento para que el gobierno estatal prohíba la imposición local del control de alquileres. No se trata de un argumento para que impongan leyes estatales de control de alquileres, porque los gobiernos estatales pueden imponer daños aún más amplios que los municipios locales.
Las prohibiciones o restricciones estatales del control local del alquiler son perfectamente coherentes con la labor esencial del gobierno: proteger a las personas y sus bienes contra la fuerza y el fraude. Esto puede verse por analogía con el robo de automóviles. Los Estados no permiten que las localidades legalicen el robo de automóviles porque así se protege mejor a todos los ciudadanos del Estado. Del mismo modo, tiene sentido que los Estados impidan a los municipios cometer robos aún mayores contra los propietarios de viviendas de alquiler, que es lo que representa el control de alquileres.
