Las grandes ciudades del mundo se enfrentan desde hace años a problemas de vivienda. Con el aumento de inmigrantes y de personas sin hogar, se ha intensificado el debate sobre la regulación de la vivienda.
Occidente, antaño bastión de las ideas de libertad y libre mercado, sigue albergando planificadores centrales cuyos delirios de omnipotencia se pagan con la desgracia de la gente corriente, ya que los intentos de regulación de estos planificadores fracasan porque dichas leyes de alquiler no se aplicaron «suficientemente bien».
No es difícil familiarizarse con estos casos, ya que posiblemente formen parte de la propia experiencia personal a la hora de alquilar una casa o un apartamento. Retrocediendo un poco, encontramos grandes ciudades llenas de viviendas vacías y personas en condiciones deplorables. A las leyes universales de la oferta y la demanda no les importa quién sea el regulador: los controles de precios crean escasez, por muy «precisa» o «bien elaborada» que sea la legislación.
Los casos raros son aquellos en los que ya no se está bajo el control de las leyes de alquiler. Tal es el caso de Argentina, donde el Presidente Javier Milei derogó el pasado diciembre una ley conocida como Ley de Alquileres que se promulgó en 2020.
¿Qué proponía la ley? Básicamente proponía lo siguiente:
- La propiedad se alquilaría por un mínimo de tres años.
- Habría un ajuste anual de precios con arreglo a un índice creado por el Banco Central.
- La fianza sólo podía limitarse al primer mes de alquiler.
- El inquilino establecería las condiciones de rescisión del contrato.
- El inquilino podría hacer reparaciones de emergencia y deducirlas del alquiler.
- El locador deberá registrar el contrato ante la AFIP (ente recaudador de impuestos en Argentina).
Las advertencias fueron debidamente presentadas: generaría escasez de viviendas.
Implicaciones económicas
El impacto ha sido terrible y ha afectado a la vida de millones de personas. De hecho, casi unánimemente se considera una de las mayores fechorías políticas de los últimos años.
En Argentina, la norma siempre ha sido que haya inflación, y siempre se espera más inflación. Con esta ley, los propietarios saben que no pueden ajustar el precio del alquiler a su inquilino a voluntad durante tres años, así que, para no perder dinero, fijan un precio inicial muy alto para cubrirse.
De este modo, el acceso al alquiler consume la mayor parte del salario o da lugar a residir en lugares menos preferidos. La calidad de vida se ve así muy mermada, lo que disuade a las personas de mudarse, fundar una familia, perseguir sus sueños trasladándose a una nueva ciudad o limita la independencia de los jóvenes. Todo el tejido social resulta dañado.
Muchos propietarios prefirieron mantener sus propiedades vacías antes que enfrentarse a tantas dificultades y riesgos legales a causa de la ley. Otros encontraron formas de eludir la ley y alquilaron a conocidos o personas de confianza.
Aunque Argentina es un país extenso y diverso, la atención suele centrarse en la ciudad de Buenos Aires, que —aunque no siempre es una muestra representativa— tiene el mayor número de habitantes y puede compararse con otras grandes ciudades del mundo. La utilizaremos como ejemplo en la Figura 1 para observar la evolución de la oferta y el precio, así como para apreciar los efectos en el mercado con la promulgación y derogación de la ley.
Figura 1: Tendencias del mercado de alquiler en Buenos Aires, Argentina, septiembre de 2015-enero de 2024
Fuente[DB1]: Frederico González Rouco a partir de la DGEyC y el INDEC.
El efecto de la desregulación fue inmediato, como puede verse en el gráfico 1. En las siguientes semanas de febrero y marzo, tras la derogación de la ley, la oferta siguió aumentando y los precios se mantuvieron por debajo de la inflación. Ahora, todo el contrato de alquiler se decide entre las partes.
Incluso la moneda en la que se realizará el pago del alquiler también puede ser acordada entre las partes, teniendo en cuenta el rechazo del peso argentino. Si bien algunos optan por la actualización periódica del precio en la moneda local, se ha popularizado el pago en dólares, y también hay casos en los que se acordó el pago en bitcoin.
Implicaciones políticas
Ahora bien, no podemos conformarnos con un mero análisis de la situación basado en índices y tendencias de precios. Detrás de cada regulación, hay escasez inducida, y detrás de la escasez inducida, hay un político que encuentra una oportunidad para proclamarse como la solución.
La desesperada dificultad para encontrar vivienda fue un festín para la izquierda. Cierto político que se cree un Che Guevara moderno ganó popularidad defendiendo la ocupación de tierras «como un derecho» y acabó siendo candidato presidencial en las últimas elecciones (aunque obtuvo el 5% en las primarias de su partido, contra el que luego se enfrentaría a Milei en las generales).
También empezaron a aparecer «grupos», que no eran más que cuentas X gestionadas por una sola persona («casualmente» el hijo de un legislador), que hablaba en nombre de los inquilinos y «defendía» sus derechos.
El debate se desplaza cada vez más hacia la izquierda: se proponen nuevas leyes, como un impuesto sobre las viviendas vacías o la expropiación directa.
Por otro lado —con una población desesperada y servil— en las últimas elecciones, los políticos oportunistas habían prometido «préstamos para pagar alquileres» a un tipo de interés especial por parte de los bancos estatales. Olvídense de los préstamos hipotecarios (en Argentina no existen desde hace muchos años); se trata de préstamos para pagar el alquiler.
Cuando se permite la regulación, es muy fácil descender por una pendiente resbaladiza que conduce directamente al peor camino hacia la servidumbre. La institución de la propiedad privada se desvirtúa por completo, llevando a la población a miserias inimaginables. La experiencia desreguladora argentina puede servir de caso para todos los países del mundo y sus metrópolis. Afortunadamente, eso forma parte del pasado, el paradigma está cambiando, hay luz al final del túnel, la propiedad privada vuelve a ser sagrada y Argentina lucha por una nueva libertad.
[DB1]Bill, no hay enlace para esta fuente.
