Los compradores de viviendas
Según informa ZeroHedge el índice de ventas de viviendas pendientes de la NAR cayó un 2,1 por ciento intermensual en mayo y un 6,6 por ciento interanual.
Para poner estas cifras en perspectiva, el actual índice se sitúa en 70,8, es decir, el 70,8 por ciento de la actividad contractual del año base 2001. Esta cifra es inferior a la de cualquier momento de la crisis financiera de 2008, e incluso inferior a la de 2020, cuando los cierres patronales paralizaron los mercados. Es el nivel más bajo de actividad contractual de toda mi vida.
Fuente: Zero Hedge
La posición de los compradores de vivienda nueva en 2024 no tiene precedentes. No sólo los precios históricos máximos sino que la nueva generación de futuros compradores de vivienda no recuerda una época sin hipotecas baratas. Durante el pronunciado descenso de las ventas pendientes entre 2005 y 2007, la media a a 30 añosfijo tipo hipoteca sólo aumentó alrededor de un uno por ciento. Desde enero de 2021, el tipo fijo medio a 30 años ha aumentado un 4,21 por ciento.
Los inversores minoristas
La prensa se hace eco de que los inversores están descargando los fondos de inversión inmobiliaria no cotizados (REITS), y la demanda de retiradas está provocando una importante escasez de liquidez para los principales actores link Blackstone y Starwood.
El pasado mes de enero, InvestmentNews publicó un artículo sobre la situación de los REIT, que incluía una entrevista a un ejecutivo anónimo.
«¿Qué ocurrirá en los próximos dos años cuando venzan las hipotecas comerciales y quién se hará cargo de los platos rotos?», se preguntaba un alto ejecutivo del sector, que pidió no ser identificado. «¿De dónde sacarán su refinanciación, y a dónde irán los REIT y los inversores inmobiliarios para conseguir su apalancamiento?
«Ahora mismo, las empresas que tienen un montón de esos préstamos son los bancos regionales», dijo el ejecutivo. «Y esos bancos más pequeños no pueden hacerlo, sobre todo después de lo que pasó el año pasado. No podrán refinanciar».
Discutí los problemas endémicos problemas en los bancos regionales en un artículo reciente, pero este ejecutivo anónimo plantea otro buen punto: incluso si los gestores pueden pagar los desembolsos, ¿cómo van a refinanciar? Cualquier nueva inversión inmobiliaria va a estar apalancada negativamente en un futuro previsible.
¿Cuál es el futuro del sector inmobiliario?
Ya hemos hablado de los compradores de viviendas y de los inversores minoristas, pero ¿qué ocurre con los grandes inversores institucionales? Sospecho que los fondos inmobiliarios de capital privado (PERE) se encuentran en una posición similar a los REITS no cotizados. Para los que no lo sepan, los REITS son fideicomisos, mientras que los fondos PERE suelen ser sociedades limitadas con propietarios-gestores (General Partners o GPs para abreviar) y propietarios de responsabilidad limitada no gestores (Limited Partners o LPs para abreviar). Al final de la vida del fondo, se supone que los propietarios-gestores venden los activos y pagan los beneficios a los LP.
Los gestores tienen cierto margen de maniobra para poner fin a los fondos, dependiendo de cómo se hayan negociado las condiciones en el acuerdo de asociación. Algunos acuerdos de fondos permiten a los gestores, actuando de buena fe, conservar las propiedades un poco más de la duración prevista del fondo para aumentar la rentabilidad.
Hubo tiempo de sobra para que los gestores se volvieran ambiciosos durante Covid, cuando los tipos eran bajos, los valores inmobiliarios se disparaban y los inversores estaban con la manguera de dinero en fondos PERE. Sin duda, era muy tentador mantener los inmuebles un poco más de lo previsto y seguir cobrando comisiones de gestión. Pero, ¿y ahora, cuando los tipos son altos y los engranajes del mercado están llenos de arena? ¿Habrá compradores dispuestos a hacerse con esos inmuebles al coste actual de los préstamos?
Dado que se trata de fondos privados, no tenemos acceso a las reuniones del comité consultivo de socios comanditarios, pero cualquier indicio en la prensa de disputas legales sobre pagos de fondos y recuperación será un indicio seguro de que algo va mal.
